抵押物灭失 华融湘江银行追债遇坎

原标题：抵押物灭失 华融湘江银行追债遇坎 来源：中国经营网

本报记者 张漫游 北京报道

有房屋抵押物作为第二还款来源的贷款一旦被计入不良，是否更容易被处置？

近日，裁判文书网公布了一起涉及华融湘江银行的抵押贷款纠纷二审案件。此纠纷首次审理结果在2019年8月底便已公布，彼时法院已判处借款人于该判决生效之日起十日内偿还原告华融湘江银行借款及利息合计超900万元。此后法院还针对此案件向借款人等下发了执行裁定书。然而，案件仍然拉扯至今。

究其背后原因，主要是案件涉及的贷款业务第一还款来源推动乏力，第二还款来源（房屋）在贷款到期前也被拆除了。抵押物灭失，且银行与借款人、抵押人之间并未提供证据证明已就相关抵押代位物达成约定，此次二审法院指出，银行对该抵押物的抵押权已因抵押物的灭失而消灭，银行要求对该抵押物享有优先受偿权的诉请，因缺乏事实和法律依据，法院不予支持。

面对抵押物灭失的情况，银行在贷款管理过程中是否能及时应对，避免最后与借款人对簿公堂？《中国经营报》记者在采访中了解到，银行要提升对贷前、贷中、贷后的管理。

第一、第二还款来源均现问题

在此次华融湘江银行的案件中，借款人资某与保证人陆某是夫妻关系，陆某为抵押人庭都房地产开发有限公司（以下简称“庭都公司”）的法定代表人。

此次二审判决中公布的一审法院认定的事实显示，2017年9月6日，华融湘江银行衡阳船山支行与资某、庭都公司、陆某签订《个人贷款／担保合同》，约定同意向借款人发放个人投资经营贷款，金额为人民币900万元，贷款用途为流动资金周转购货，贷款期限为二年。陆某为上述债务承担连带保证责任，庭都公司提供的房屋抵押物评估价值为1602.61万元，并于当日在抵押登记机关办理了抵押登记。

经协商，借款人需按月付息，并依照计划在2018年3月20日、2018年9月20日、2019年3月20日分别还款0.5万元，于2019年9月6日计划还款898.5万元。

然而，资某未按照合同约定的还款计划向华融湘江银行衡阳船山支行偿还贷款本息。华融湘江银行衡阳船山支行于2019年1月23日、3月27日两次向资某、陆某、庭都公司、顺利煤业下达了《逾期贷款催收通知书》，告知尚欠本金898万元及相应利息未偿还，并同时将依照贷款合同约定利率上浮50%收取逾期罚息。

记者梳理裁判文书网的信息发现，此纠纷首次审判结果公布是在2019年8月底，彼时法院便判处借款人资某于该判决生效之日起十日内偿还原告华融湘江银行借款897.5万元、利息57866.45元，并支付自2019年7月22日起至借款清偿之日止按年利率11.1%计算的利息。在2019年12月，法院还下发了银行申请执行的裁定书。在2020年，华融湘江银行再次针对此事提起诉讼，法院依然给出了同2019年8月底审判结果一致的审判。

两年多的时间过去了，记者注意到，在借款人多次催促仍不还款的前提下，银行将目光转向借款中的第二还款来源——房屋抵押物。不过，根据二审裁判文书显示，这起案件中的抵押物已经在借款到期日前被拆除了，如今抵押物已经灭失。

法院认定称，华融湘江银行衡阳船山支行分别于2018年10月24日、2019年1月23日向资某、陆某、庭都公司下达了《关于资某贷款抵押物不得拆除的告知函》及《关于资某贷款抵押物已拆除的告知函》，告知因庭都公司对于资某用于贷款抵押的抵押物进行房地产开发后将会造成资某的贷款抵押担保悬空，要求资某及其担保人陆某、庭都公司必须归还抵押物所担保的贷款，或提供其他不低于贷款抵押物价值的担保物。资某及陆某对告知函进行了签收。然而，现庭都公司为资某贷款提供抵押担保并办理抵押登记的耒阳市房屋已进行拆除，抵押人庭都公司未在房屋拆除后提供抵押代位物。

二审法院认为，抵押物是抵押人所提供的用作抵押以保证债权实现的特定财产，债权人抵押权的实现须通过抵押物的价值而优先受偿，抵押物不存在，抵押权也就无法实现，进而抵押权因抵押物的灭失而消灭。

华融湘江银行主张，对抵押物的认定应遵循“房随地走、地随房走”的原则，上诉人对抵押物的优先受偿权并不能因为被上诉人擅自拆除抵押物而完全灭失。

法院则称，因上诉人一审起诉时并未提出对该抵押物附着的土地或抵押物灭失的赔偿金享有优先受偿权的诉讼请求，该请求不属于本院二审审理的范围，故对上诉人的上诉主张不予支持。

针对无法对抵押物享有优先受偿权的现状，华融湘江银行将采取哪些措施解决这一贷款纠纷等问题，记者联系了该行方面，截至发稿还未收到回复。

抵押物灭失谁来买单？

在采访中，业内人士谈到，在实际贷款业务中，抵押物灭失的情况频繁出现。就房屋这类抵押物而言，抵押物灭失的原因大致分为三类，分别是自然原因灭失、借款人自行拆除和第三方拆除。

某银行资产保全部经理告诉记者，如果抵押物是自然原因灭失的，比如地震、洪水等，抵押权人不能要求抵押人补足责任赔偿。

“如果抵押物之前有保险的，在遭到自然原因灭失时，银行可以通过保险进行理赔。不过针对建筑物尤其是住房上保险的情况比较少。”另一国有银行风险部人士补充道。

如果抵押物灭失是由抵押人自行拆除造成的，前述银行资产保全部经理指出，抵押人应该提供补足这个抵押的义务。

上述国有银行风险部人士也谈到，虽然抵押物是第二还款来源，但如果抵押物出现了问题或者灭失了，就意味着贷款要素发生了变化，银行需要提前终止这笔贷款，再用其他的贷款产品来提供金融服务。

第三种情况是第三方外力侵权拆除或政府拆除使得抵押物灭失，上述国有银行风险部人士表示，这就需要找到拆除抵押物的第三方对抵押物进行赔偿，或者第三方赔偿给抵押人的赔偿金、补偿金应被纳入银行抵押权的追偿范围。

“造成第三方拆除的情况比较多，如房屋可能是违规建筑，或房屋因为水、电、框架等原因存在安全隐患，政府要求其进行拆除、重建等。”前述银行资产保全部经理如是说。

面对房屋抵押品可能存在的变数，业内人士强调，贷后管理十分重要。上述国有银行风险部人士提到，该行会定期查看抵押物的情况，发现抵押物出现被损毁、破坏或者出租、转让等情况，都要提前对借款人进行预警。

前述银行资产保全部经理指出，在抵押物出现风险苗头时，银行也可以向法院起诉，要求提前查封抵押物，并进行保全，禁止抵押物出现被转让、转移以及被破坏等情况。

同时，在贷前，银行对于抵押物的审核也要更加严格。“银行可以在贷前详细调查房产的情况，如调查其是否涉及拆迁的房子。一般情况下，政府主导的拆迁工作会提前通知抵押人和抵押权人。”前述银行资产保全部经理举例道。

上述国有银行风险部人士也表示：“对于抵押物的性质该行也十分谨慎，相比于自建房，该行更倾向于商品房，如果是自建房，我们会补充其他增信措施。”