碧桂园服务(06098)收购富力物业，强化一二线及商管布局

事件：

9月20日，公司公告将以不超过100亿元的代价收购富力物业全资附属公司富良环球。收购完成后，碧桂园服务将持有富良环球100%股权，并间接收购富良环球所持之各目标公司100%股权。

点评：

收购富力物业、总对价不超100亿，强化一二线布局、提升商业运营能力。公司收购对价不超过100亿元分为两部分：1)2021年现状部分对价不超过70亿元(分3期支付)，富力物业承诺2021E扣非归母净利润不低于5亿元/营收42亿元/在管面积0.86亿平/合约面积1.27亿平，对应收购PE14X、处于合理水平，若未完成业绩承诺公司则对应减少支付对价。富力物业曾于2021/4/26联交所交表，20年末在管面积0.64亿平(商业占比16%)/合约面积1.05亿平，20年收入26亿元/净利润2.4亿元/毛利率24.8%。2)未来部分对价不超过30亿元，主要针对0.66亿平在管面积；其中每月应付款=当月交付面积*(30亿元/0.66亿平)。富力物业曾获2021中国物业服务百强企业第11位，由富力地产董事长李思廉、联席董事长兼总裁张力各持有46.48%股份。富力物业具备优秀的物业管理及商业运营能力，在中国商业运营服务标准制定发挥重要影响，且在城市更新项目综合管理服务上表现领先，其多元化物业组合包括住宅、零售物业、写字楼及服务式公寓。

本次收购将有利于碧桂园服务加强一二线优势和商业物业管理能力，稳固行业龙头地位。

物管规模持续提升、领跑行业，第三方占比提升，社区增值服务持续强化。2021H1末，公司在管面积4.3亿平(含嘉宝后6.4亿平)，同比+34.3%；合同面积9.0亿平(含嘉宝后12.1亿平)，同比+20.8%；合同/在管面积覆盖率高达2.1倍，后续规模增长有较强保障。21H1，新增合同面积8,015万平，同比+31.3%；新增在管面积5,180万平，同比+19.4%；其中新增合同面积中第三方外拓占比56%，结构持续优化；招投标中标率显著提升至54.2%。21H1末公司合约面积中碧桂园和第三方分别占比67%和33%，第三方占比同比提升5pct；基础物管收入中第三方占比30%，同比+2.9pct。21H1公司物业费单价2.14元/月/平，同比-1.4%；其中碧桂园和第三方分别为2.10和2.24元/月/平，同比分别-0.9%和-3.0%。此外，社区增值服务中，到家、家装、传媒、本地生活、房屋经纪、园区空间收入分别为1.7、2.1、4.2、3.8、1.2和1.0亿元，同比分别+46%、+72%、+552%、+121%、+84%和+53%，分别占比社区增值服务12%、15%、30%、27%、8%和7%；公司在增值服务流量变现方面已有所成效，后续增值服务产业链竞争力或将持续强化。

投资建议：收购富力物业，强化一二线及商管布局，维持“买入”评级。碧桂园服务背靠碧桂园集团，未来将依靠四大优势实现优质增长：继承碧桂园高增长内生竣工交付与外延规模并购，近期陆续并购蓝光嘉宝及富力物业，物管规模领跑行业；社区增值服务高速增长，广告、保险等全方位打造流量变现模式；“物业城市”扩容物管蓝海，公司先发地位和快速拓展优势明显；三供一业稳步拓展，中石油项目逐步贡献收入、未来增值服务值得期待。我们维持公司21-23年每股收益盈利预测分别为1.30/1.96/2.93元，现价对应21PE为31X，维持目标价96.83港元，维持“买入”评级。

风险提示：业务拓展不及预期，人工成本上升致利润率下行风险。