回款率下探至80% 雅居乐“未来3年要更加审慎”

　　来源：地产深度报道　　

　　8月18日，雅居乐在线上召开中期业绩会，集团董事局主席兼总裁陈卓林、集团副总裁潘智勇及副总裁王海洋出席会议。

　　上半年，雅居乐实现销售额753.3亿元，同比增幅达36.7%；同期销售面积则同比增长19.7%至484.8万平方米。

　　按年初定下的1500亿销售额来看，目前雅居乐已经完成了销售目标的50.2%。但考虑到市场行情波动，公司不改既定目标。

　　“现在市场的政策变化比较多，暂时还没有上调营销目标的计划。”潘智勇在业绩会上说道。

　　在“以地产为主，多元业务协同发展”的运营模式下，雅居乐上半年营收同比增长15.1%至385.88亿元，归母净利润同比增长3.2%至52.9亿元。其中物业发展的确认收入为320.92亿元，占比为83.2%。

　　对比往年的中期业绩来看，雅居乐创下了上市以来的营收新高，但营收的增长趋势在毛利率上却没有得到延续。

　　受行业政策等因素影响，近年来各房企毛利率普遍呈现下跌趋势，奋力拓张的雅居乐亦创下了近年来的毛利率新低。

　　上半年，公司毛利同比下跌5.8%至108.49亿元，毛利率同比下跌6.3个百分点至28.1%，为近四年来首次跌破30%。

　　雅居乐将毛利及毛利率的下跌归咎于项目结构的变化，“报告期内毛利率较高的项目所占比重有所下降，而单位土地成本较高的项目所占百分比增加，其毛利率相对亦较低。”上半年公司的销售成本较去年同期增长26%，达到277.39亿元。

　　管理层对毛利率的下跌似乎并不担忧，在潘智勇看来，这个数字仍是优于行业平均水平的。

　　他在业绩会上直言，公司计划全年毛利率维持在28%-30%的水平，“现在碍于国内市场的政策，包括售价的限制和土地成本的上升，毛利率可能会往下走一些，但我想这是整个行业的问题。”

　　除了毛利率外，雅居乐的回款率也跌至近三年来的最低值，公司上半年的回款率为80%，低于2020年房企销售回款率平均值87%。

　　克而瑞曾在研报中指出，近年来房企整体回款率不断上升，“2017年房企销售回款率的算术平均值仅有80%，而2020年这一数值已经达到了87%。”

　　但雅居乐该指标却呈现相反的走势，2019年起公司回款率便开始走“下坡路”。2018年至2020年期间，公司回款率分别为88%、92.4%、88.2%。

　　回款率的下跌也意味着公司“造血”能力的走弱。如今行业各项政策紧缩的背景下，能否快速回流资金是压在各房企肩头的“巨石”。陈卓林在业绩会上坦言，现在的确是“现金为王”的时期，“如果有多余的钱还会拿好项目，‘优中选优’。”他强调，雅居乐未来3年会在各方面更加审慎。

　　上半年，雅居乐共拿下22个项目，其中大湾区3个、长三角9个，预计总建筑面积为304.3万平方米。总土地金额达到216.35亿元，公司应付土地金额为105.47亿元，土地权益占比约48.75%。

　　从拿地方式来看，该公司招拍挂占29.8%，其中联合拿地的比例为21.6%；产城融合及城市更新占47.7%，今年雅居乐首次进入东莞、佛山，各获取了1个城市更新开发项目；收并购则占22.5%。

　　对于近期的集中供地，王海洋称，集中供地后会有集中供货，这会对企业的经营方式、产品的打造产生挑战，但其也表示，未来市场会逐渐稳定。

　　从开发规划来看，上半年雅居乐实际新开发面积为343万平方米，占原定计划的42.45%；竣工面积为283万平方米，完成既定目标的32.53%。对于未达一半的进度条，管理层解释称是受市场行情的影响。

　　截至6月末，公司借款总额为979亿元，境内、境外占比分别为55.8%、44.2%。其中一年内到期的借款为395亿元，截至8月中已偿还71亿元。

　　“三道红线”方面，该公司剔除预收款后的资产负债率为68.4%，较2020年底下降3.5个百分点；净负债率为45.3%；现金短债比为1.18倍，达标“绿档”。

　　记者  吴典