德信服务上市一波三折 资本市场成色“平淡无奇”

　　来源：物业中国

　　文|梁笑梅

　　德信服务上市之旅可谓跌宕起伏。

　　7月15日，德信服务集团有限公司（02215.HK，以下简称“德信服务”）在港交所正式上市。开盘报3.06港元，与发行价持平，总市值约30.6亿港元。

　　德信服务执行董事兼董事长胡一平在上市仪式现场发表了讲话，2004年创立以来，德信服务经过17年的发展，终于得到了资本市场的认可。德信服务将会继续以服务业主为中心，不辜负投资人和消费者的信任，在新的基础上继续勇攀高峰。

　　胡一平的一番话也道尽了德信服务的上市路并非那般顺畅。

　　就在前一天，德信服务就遭遇了延期上市的“突发情况”。当天，德信服务宣告，公司上市时间表将会延期刊发，需要更多时间落实该公告及获取监管当局批准。

　　不过，就在数小时后，德信服务表示将按原计划在港交所正常挂牌交易。

　　资料显示，德信服务的前身是盛全物业，成立于2004年，总部为浙江杭州，截至2020年，德信服务在管的175项物业中有133个位于浙江省，38个位于浙江省外的长江三角洲。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“可能是德信服务的上市准备工作没做到位，影响到了上市进程。”

　　这家区域性的物企，上市前夜都经历了什么？为何又能如何顺利上市？这家企业在资本市场的成色又如何？

　　上市前夜

　　2021年1月18日，德信服务在港交所公开递交招股书，2021年6月18日，该公司通过聆讯。

　　按照计划，德信服务会在7月15日正式上市。

　　招股书显示，2018年、2019年与2020年，德信服务的收入分别为3.98亿元、5.13亿元与6.92亿元，复合年增长率为31.9%；净利润分别为2246.2万元、5055.0万元与1.06亿元，复合年增长率为116.8%。

　　德信服务的成绩符合港交所于5月20日发布的新政策标准。

　　新规内容：主板上市申请人在三个会计年度的股东应占盈利必须符合：1．最近一个财务年度不低于3500万港币；2．前两个财务年度不低于4500万港币（即三年累计盈利不低于8000万港币）。而在调整前，主板的盈利要求是三年累计盈利不低于5000万港币，最近一年不低于2000万港币，前两个年度不低于3000万港币。

　　德信服务原本以为上市只差临门一脚，没想到出现了一个“小插曲”。 

　　这个插曲维持了数小时。不过，德信服务在7月14日中午12点补上了《发售价及配发结果公告》，并表示将按原计划于7月15日上午9点（香港时间）在港交所正常挂牌交易。

　　事实上，上市前一天公布延期上市的情况比较少见。一位业内人士表示，应该是一些流程问题或者与企业自身因素有关。

　　房地产与金融资深评论人黄立冲看来，“股票要交易需要香港证监会对国际配售名单同意，因为担心有坐庄行为，也许当时还没有同意，不过最后同意了。”

　　二度上市 

　　事实上，德信服务不是第一次上市了。

　　2015年11月，德信服务（当时还叫“盛全物业”）在新三板挂牌，筹集资金主要用于“补充公司经营现金流，扩大经营规模”。上市当年，盛全物业服务面积2640万平方米，营业总收入1.82亿元。

　　由于新三板筹资效率较低，2018年12月，盛全物业正式摘牌退出新三板市场。

　　相比于同期从期新三板退市的物企，盛全物业的存在感不高。同时期，从新三板退市的物企包括永升物业、鑫苑股份、嘉宝股份、保利物业等。

　　在两年时间里，盛全物业进行了一系列的重组及股权转让。2020年9月，盛全物业由股份有限公司转制为有限责任公司。2020年10月，德信服务注册成立，盛全物业重组为德信服务的间接全资附属公司。

　　2021年1月18日，德信服务在港交所正式递表，IPO之路正式开始。

　　值得关注的是，德信服务为何从新三板退市而选择在港交所上市？

　　上述业内人士表示，德信服务需要资金补充现金流以及扩大规模的目的明显。

　　根据招股书显示，此次IPO，德信服务将用大量的资金用于扩张企业管理规模，提升企业在资本市场上的占有率及竞争力。其中，65%将用于扩大业务规模及通过多渠道提高市场份额，其中包括收购或投资其他物业管理公司。

　　资本市场的“平淡无奇”

　　德信服务算是中小型物企的一员了。

　　截至2020年12月31日，德信服务在管物业项目共175个，在管建筑面积共2490万平方米。

　　根据克而瑞的统计数据显示，2020年TOP50物企在管面积的门槛值为4010万平方米。

　　此外，德信服务的区域性比较明显。按地区来看，德信服务集团来自浙江省的物业管理服务收入分别占其物业管理服务总收入的约57.9%、61.1%与71.5%，而不包括浙江省在内的长江三角洲地区占比分别为37.2%、34.0%与25.9%。

　　不过，比起很多物企拼爹，德信服务更多的是凭借“自力更生”。

　　截至2020年12月31日，德信服务有175项在管物业，其中由德信集团及其合营企业及联营公司开发的69项物业，在管总建筑面积为880万平方米，占截至同日德信服务集团在管总建筑面积的35.1%。

　　也就是说，德信服务绝大部分面积要靠自己去外拓。

　　值得一提的是，来自第三方项目的在管建筑面积占比持续下滑也为德信服务带来了不利信号。近三年数据显示，2018年的占比为78.1%，2019年则为70.4%，2020年减少至64.9%。

　　相反，德信服务对母公司集团的依赖度却逐年提升。数据显示，德信集团及其联合开发的物业提供的服务产生的收入占德信服务集团总收入的比例分别为34.9%、47.8%与58.6%。

　　值得欣喜的是，德信服务的毛利率呈现逐年上升趋势。2018~2020年，德信服务的毛利率分别为23.9%、28.3%和34.1%。据中研物协的报告显示，2020年上市物企毛利率平均值分别为29.5%。

　　这家盈利能力并不突出，外拓项目占比逐年下降的区域性物企，未来的资本市场表现会如何？