12.6亿收购交易 绿地与花样年的物业盟约

　　各家大小房企忙着分拆旗下物业公司赴港上市融资之际，绿地却选择了一条直接出售物业项目套现的道路。

　　7月5日晚间，绿地控股（600606.SH）和花样年控股（01777.HK）同时发布公告，双方签署了《上海绿闵物业管理有限公司股权转让协议》。根据协议内容，绿地控股将把全资子公司上海绿闵物业100%股权转让给花样年控股，转让对价为12.6亿元。

　　绿地控股将绿闵物业卖给花样年的当天，还和雅生活签署了新增三年物业服务合作的协议，即2023年至2025年将让雅生活每年获得绿地500万平方米物业服务面积。与此前签订的协议有所不同的是，此次绿地所提供的每年交付面积减少了200万平方米，同时也没有允诺额外的有限物业管理权。

　　2017年6月，绿地集团宣布将其全资子公司上海绿地物业服务有限公司100%股权转让给雅居乐，交易对价为10亿元。同时，绿地入股雅生活成为第二大股东。

　　绿地控股披露的绿闵物业财务数据显示，绿闵物业是一家总资产不过532万元的小物业公司，年利润也只有两三百万。2020年，绿闵物业营收1203.55万元、净利润237.61万元。今年前五个月，绿闵物业营收494.39万元，实现净利润164.6万元。

　　这意味着，花样年斥12.6亿元巨资收购这样一家小物业公司，并购市盈率高达500多倍。目前，市场上的物业并购PE大多集中在10-20倍。

　　根据公告，花样年将分别以6.426亿元、6.174亿元向绿地集团和绿地金融收购绿闵物业51%和49%的股权。收购完成后，绿地控股可从中获得约12.55亿元投资收益。

　　花样年为何开出如此高价？题外之意或是为了提前锁定绿地控股所能带来的物业服务面积，且押注的是未来的增长性。

　　按照双方约定：

　　——今后五年（2021年-2026年）中，绿地集团同意委聘花样年作为战略优先级商业物业管理服务提供商，从绿地集团取得每年原则上不低于500万平方米，且5年总计不低于2500万平方米的商业办公及综合体项目物业服务面积的管理权；

　　——今后三年（2021年-2023年）中，花样年额外从绿地集团取得总计不低于60万平方米，位于中国境内一线、二线城市的商业办公及综合体项目物业服务面积的管理权；

　　——本次交易完成后的一年内，花样年将额外取得位于郑州市荆州路的“郑州绿地全球商品贸易港”项目（总面积约33万平方米）的物业服务管理权。

　　从物业业态类型来看，双方的表述也值得玩味。

　　花样年的公告中称，绿闵物业是一家“主要为商用物业提供物业管理及增值服务”的公司。绿地控股则直接表示：“上海绿闵物业自成立伊始，就将自身发展目标定位国内一流的商业物业管理公司，成为绿地集团在商业物业项目的指定物业管家”。

　　这意味着，花样年此次接下的绿闵物业承接了绿地集团旗下商业物业项目。而商业物业对于绿地来说算是较为重要的一部分业务。

　　2013年之后，绿地集团大量开发以办公商业为主的商业地产，并试水自持商业地产，先后投资开发了武汉绿地国际金融城、大连绿地中心、北京绿地中心等项目，形成了“绿地中心”、“绿地中央广场”、“绿地缤纷城”等主打品牌。

　　彼时，绿地控股的管理层对外称，“商业地产未来在集团整体布局中将占据更重要的地位，从开发量来说未来商业地产项目的开发量将占总开发量的40%左右。”  

　　不可否认，当时中小企业办公楼需求的猛增，给绿地控股带来了可观的销售增长。然而，商业地产与住宅的运营方式完全不同：住宅属于资金快进快出业务，开发商能较快地回笼资金，而商业地产需要其长期持有，资金沉淀量大，而且做商业地产项目越多资金链就会受到越大的影响。

　　绿地控股近年来随着杠杆率推升、现金流风险较高。对照房企三条“红线”监管要求，2020年绿地控股扣除预收款后的资产负债率为84.1%，净负债率163.6%，现金短债比为0.78，踩线两条。