物业上市不香了？伯恩物业叫停IPO 恒大、碧桂园、融创、龙湖等争抢

　　来源：瑞恩资本RyanbenCapital

　　近日，市场传闻原计划香港上市的伯恩物业叫停IPO，并将挂牌出售，接盘方可能包括恒大物业、碧桂园服务、融创服务、龙湖智慧服务等一众龙头物业管理公司。

　　报道称，伯恩物业住宅部分的市盈率不低于12倍，其他部分也是8倍以上。按其2020年利润1亿，在管面积7000多万㎡、合约面积近亿的规模，收购价或不低于12亿。

　　天眼查数据显示，伯恩物业成立于2005年，是三盛控股（02183.HK）主席林荣滨旗下物业公司。其业务进驻全国40余城市400余项目，涵盖住宅、别墅、写字楼、商业广场、医院、学校、公建单位、旅游景点、港务码头等多个领域。

　　今年4月，由中指研究院、中国房地产TOP10研究组发布的‘2021中国物业服务百强企业名单’中，伯恩物业在264家物业管理公司中位列第27位。相关链接：264家‘物业服务百强企业’中，还有78.8%没上市

　　香港上市规划已久

　　三盛地产集团总裁冯劲义在去年10月曾透露伯恩物业的上市规划：“券商已经全部进场，差不多应该是在25倍到30倍市盈率。不出意外的话，预计明年6月30日能够上市。”

　　伯恩物业，于2017年3月2日在新三板挂牌，代码为870995，后于2018年8月22日摘牌。其香港上市计划，由来已久。其从新三板退市后、伯恩物业便开始更名、增资、扩充股东、新增业务范围，为上市铺垫。

　　目前，伯恩物业的大股东为福建家门口网络科技股份有限公司（简称“家门口科技”），其持有伯恩物业的75.82%股份。退市4个月后，家门口科技进行了“换血”式调整，从名称、企业类型，再到成员、股东都发生了变更。公司类型从“股份有限公司”变成“有限责任公司”，更名为“福建家门口网络科技有限责任公司”，林荣滨更是将手中49%的股权让给杜早治，并随之将实控人之位也一并交出，目前其持有家门口科技41.10%的股份。

　　或急于套现换取流动性

　　叫停IPO原因，或与地产圈资金链紧张有关，早前澎湃新闻曾发布三盛控股（02183.HK）因资金紧张而将被融创中国（01918.HK）收购的消息，当时三盛控股澄清指消息空穴来风，完全没有要被收购的事情。

　　IPO or出售，这是一个问题

　　此外，可能还和当下物业管理公司IPO风向有相关。自2018年物业公司香港上市爆发，因物业公司的估值普遍高于房地产开发商等原因，闯关IPO的物业公司不断增多。数据显示，2020年全年共有18家物业公司成功上市，规模创历年之最。截至目前，已有42只物业管理公司在香港上市，还有1家通过聆讯，19家正在排队中。

　　随着物业管理公司不断涌入资本市场，随之而来的收购并购活动也明显增多。据相关机构统计，今年一季度，上市物业管理公司共发起13起收并购活动，涉及金额为95.77亿元，已经超过2020年全年92.14亿元总收并购额。

　　中指研究院院长莫天全认为，收并购是快捷、有效的扩规模途径。今年以来，物业行业大规模并购案例不断出现，一方面印证了大型物业管理公司规模扩张的决心和魄力，另一方面是部分开发商在“三道红线”压力下选择出售物业，以换取流动性。

　　港交所提高上市门槛，中小型物业公司上市压力陡增

　　越来越多的内地物业管理公司，正向努力奔向港交所。但最近港交所上调主板上市门槛的规定，让正在排队上市、正酝酿上市的中小型物业管理公司，压力陡增。

　　有香港投资机构人士称，“对于盈利较低物业管理公司而言，如果现在才启动IPO，恐怕来不及达到新的规定。如果还没有启动上市进程，现在也赶不及了。”

　　物业行业收并购趋势加剧，物业管理公司都争先在管理规模上发力，大公司拼命在收购小公司，中小公司也不断整合谋求上市。不过在在大鱼吃小鱼的规则面前，对于小型物业公司而言，就未必那么从容了，IPO or 出售，this is a question！

　　据瑞恩统计，截至6月4日，已上市的42家物业管理公司中，上市以来累计涨幅超过20%有21家，占据半数，其中累计涨幅超过100%的有11家，物业管理公司香港上市还是很香的。瑞恩的Jason表示，就他所接触的数十家物业管理公司来看，目前能够满足上市要求的物业管理公司，几乎都在努力争取上市。实在上不了，才会考虑转让或部分转让。