“西北一哥”进击港交所：拉上万科、冯仑 中亿基业前路如何？

　　杆友雯雯推荐康姆士乐队的《跳上月球》：都是年轻人，别人咋这么有才啊。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）

　　最近，手拿房企股票的投资者日子不好过。

　　看着别的版块轮动疯长，我自岿然不动，甚至还下跌，这日子没几个人能熬得过去。

　　另一边，港交所房企、物企上市潮依然井然有序进行。前不久的融信、中梁，以及最近轮到了区域大佬，比如“中亿基业”。

　　很多杆友可能没听过这家公司，杠杆地产也很好奇，今天就来一探究竟。

　　01

　　关键的“朋友”

　　中亿基业，全称“中亿基业控股有限公司”，是宁夏中房实业集团有限公司母公司。

　　1991年中房集团银川房地产开发总公司成立，主要从事物业开发、物业管理等。1994年，中房银川总公司改制为有限责任公司，即如今的宁夏中房实业，开始在银川发展住宅物业。

　　董事长方陆1962年10月出生，1985年毕业于原宁夏大学中文系，毕业后留校任职于教学研究科，这一周期大概为5年。

　　此后方陆报考公务员，脱离教学管理岗位，从科员一直到银川高新技术开发区经济发展局副局长，负责整个开发区的招商和项目审批。

　　1994年，32岁的方陆辞职下海，2000年加入中房，直到现在成为企业掌舵人。

　　关于方陆先生的朋友圈，有几个很有意思的细节。

　　一是和万科曾经的灵魂人物王石有共同的爱好：登山，也曾经登顶珠峰。2006年，他和王石还一起登顶了台湾玉山（3952米）。

　　中亿基业的招股书里，杠杆地产看到，其着重提到了和万科集团的紧密合作对其成功贡献甚大。

　　凭借万科集团的品牌知名度及行业专业知识，使之能巩固现有市场地位，并逐步扩展至不同地区。

　　2017年还建立中房万科实业，作为与万科集团战略合作的平台。

　　截至2021年3月31日，中房万科实业拥有总建筑面积为3389615平米的11个开发项目，包括2个城市。

　　此外，可能是有共同的爱好，方陆先生与地产界另一大佬冯仑也渊源颇深。两人曾一起参加诸多活动，冯仑还帮忙引荐新东方俞敏洪给方陆，看上去关系不错。

　　深厚的缘分也体现在招股书里。中亿基业管理层架构显示，冯仑先生目前为该司独立非执行董事，负责就本集团的经营及管理提供独立建议。

　　有了上述业界大佬朋友加持，可以说为中亿基业的上市增加了不少“筹码”，尤其是万科。

　　此外，中亿基业独立非执行董事名单里还有另一位地产界大佬：欧阳宝丰，其曾为宝龙地产副总裁、首席财务主管。后陆续在中国天然气集团、国锐地产、杉杉、弘阳地产、中梁控股、新力控股、正荣服务、上坤地产等公司担任独立非执行董事。

　　02

　　西北一哥的底色

　　招股书自我介绍，中亿基业专注于在中国选定地区开发及销售优质的中高端住宅物业，截至2021年3月31日，有30个处于不同发展阶段的物业开发项目，应占的总建筑面积为6516722平米，体量并不算大。

　　目前，物业开发及销售仍是中亿基业的主营业务，占比基本维持在啊99%左右，其中住宅物业又是大头，2018-2020年分别占其营收的71.9%、78.3%、83.3%，有越来越集中化的趋势。

　　其他的如物业租赁服务、管理咨询及其他服务的占比，都几乎忽略不计。

　　中亿基业所有物业开发的项目里，基本分布在两座城市：西宁和银川。此外还有几个项目零星分布在包头、成都、咸阳等，部分为合营产品。由此可见，其“西北一哥”的名号确实实至名归，这就是一家具有浓厚地域色彩的企业。

　　土地储备方面，中亿基业也很有西北范儿。截至2021年3月31日，其应占总土地储备为6516722平米，包括住宅物业 及商业物业。其中圈子附属公司开发的土储全部位于银川、西宁、海东三市，占总土储的35.6%；非全资附属公司开发的53.5%位于银川和西宁市，其他少量分布在陕西、四川等地。

　　03

　　负债走高，如何穿越周期？

　　从中亿基业的财务数据里，杠杆地产隐约看到，2020年对其来说不平凡。上市之路，或许早有布局。

　　2020年，尽管黑天鹅压顶，但中亿基业的扩展步伐加剧。

　　营收翻倍了。2018年至2020年，分别为24.79亿元、20.75亿元和55.38亿元。

　　但均价起伏，期间平均售价为6725元/平方米、7011元/平方米和6965元/平方米。

　　毛利率稳定在30%以上，有些变动，分别为34.8%、39.1%、31.8%。

　　净利润增幅较大，从2018年的3.65亿元到2020年的8.43亿元，最近两年增幅达41.19%、63.68%。

　　但净利率同比2019年下滑严重，从2019年的24.2%将至14.9%。

　　此外值得注意的是，2020年，中亿基业的经营活动现金流大幅下降，且最近三年呈递减的趋势。2018年-2020年分别为33.38亿元、21.79亿元、-9.33亿元。

　　融资活动现金流也流出加速，2020年比2019年净流出了1亿多元。好在投资活动的现金流不错，拯救了年末现金及现金等价物，比2019年多了10多亿元。

　　另一变动较大的指标是债务。2018-2020年，中亿基业的借款总额（包括计息银行借贷、租赁负债及来自其他融资机构的借款）分别为13.12元、13.51亿元及18.88亿元。期间资产负债率分别为88.66%、91.68%、91.84%，持续走高的同时，也大大高于行业平均水平。

　　三道红线方面，中亿基业也踩中了，截至2020年底，中亿基业负债资产比率（不包括合约负债）为80.7%。

　　如方陆董事长在公开场合所言：

　　前些年日子好过时，很多老板靠运气赚了一些钱，这些年如果再硬扛下去，很有可能又会凭“本事”和“能力”将钱输掉了。

　　实在没能力没实力的，握好家底，平安退休也是不错的选择；所谓“隔行不取利”，转行也是九死一生；如果选择了坚守，那就想方设法去拼未来。所以，中小房企目前要想好出路，才能走出生路。

　　杠杆地产觉得说得非常好。只是穿越周期，谈何容易，祝福西北地产一哥早日“上岸”。