地产政策目标拆解和趋势分析

中信证券研究，作者：陈聪 、张全国、 李金哲

拆解房地产调控政策目标，研判未来政策演变。我们相信，始终坚持房住不炒的总纲，确实可以推动中国房地产市场平稳健康发展。

▍我们将房地产调控政策的目标，拆解为四个不同的方面。

政策的底层目标包括，1）持续维持房屋饱和供给，保持主要城市租金可负担；2）多管齐下多元供给，缓解财产增值权代际分配不均；3）因城施策，避免形成房价下跌和城市吸引力不足的逆向循环，避免持续拉大区域差距；4）避免房地产相关的金融市场风险。

▍政策趋势之一：从调节供求到调节价格。

我们透过大量具体的政策，分析政策共性演变趋势。传统调节供求的做法，在二手房为主的时代更显无效。限价政策有避免地价沸腾，避免产品过分高端等积极作用，但也需要一系列补丁式政策配合。深圳等城市开始推广二手参考价，有效避免了市场过热。

▍政策趋势之二：从重视资金流，到兼顾信息流。

历史上，资金流（企业融资，按揭融资）是政策作用的主要领域。移动互联时代，房价的过快上涨是资金流和信息流共同作用的结果，政策将持续致力于稳预期，而稳预期也包括建设性和限制性的手段。

▍政策趋势之三：从全国吃药到精准施策。

全国性政策以三道红线，贷款集中度管理，土地集中供给来推进供给侧改革。地方则根据具体情况出台调控措施。

▍政策趋势之四：从周期摇摆，走向理性坚定。

我们认为，历史上房地产政策的最大缺陷并非手段和方向，而是波动和周期。我们相信，如今房住不炒，不把房地产作为短期刺激经济的手段，表态更为坚定，事实上有可能取得更令人满意的结果。

▍风险提示：

部分企业缺乏核心竞争力，未来资产负债表爆雷的风险。