保利物业(06049)深度布局公共服务，社区增值彰显活力

原标题：保利物业(06049)深度布局公共服务，社区增值彰显活力 来源：西南证券

事件：2021年3月1日，保利物业进驻深圳笔架山公园，笔架山公园成为保利物业进入深圳公园业态的落地首子，笔架山总面积为147万方，公司本次进驻，将以精细化的服务为公园赋能，覆盖卫生保洁、绿化养护等日常管理服务，公司深度践行“从小物业到大物业”的突破，践行“深度布局公共服务市场，引领社会基层治理变革”的发展道路，积累丰富的景区业态公共服务经验。

多元业态均衡发展，公共服务彰显活力。公司在住宅、非住宅领域均衡发展，2020H1公司住宅、商写、公共物业在管面积分别为149.8百万方，8.6百万方和158.4百万方。公司把握“放管服”的改革机遇，推出“镇兴中国”服务品牌，主要面向公共物业服务和城镇公共服务管理。公司自2016年6月的嘉善西塘古镇开始涉足文旅类项目，提炼出针对景区公共服务的5M模式，包括环境辅助管理、五小行业监管、安全治安管理、综合服务管理和景区风貌管理等。在公司的良好治理下，西塘古镇在2017年由4A级旅游景区晋升为5A级旅游景区，15-18年客流量由759万人提升至1000万人。公司于深圳公园业态首次落子，持续提升城市基层社会治理能力。

内生外延持续深化，在管面积快速提升。2020H1公司合同管理项目达1647个，合同管理面积达4.9亿方；在管项目达1142个，在管面积达3.2亿方，同比提升22%。在管面积快速提升，一方面保利系项目在管面积达1.37亿平(+22.1%)，营收17.34亿元(+14.9%)；另一方面市场化拓展持续深化，第三方项目在管面积达1.80亿平(+21.4%)，营收5.52亿元(+75.7%)，第三方营收占比达24.1%，较2019年末大幅提升6pp。

社区增值服务快速提升，家居服务、社区零售核心引领。2020H1公司物业管理服务营收22.9亿元(+25.4%)，非业主增值服务营收5.5亿元(+20.8%)，社区增值服务营收7.6亿元(+40.8%)，社区增值服务业绩增长亮眼，营收占比提升至21%。其中家居服务创收1.99亿元，相当于2019年全年的104%；社区零售1.76亿元，相当于2019年全年的148%。

盈利预测与评级：预计公司2020-2022年归母净利润分别为8.0/11.7/16.7亿元，EPS分别为1.45/2.11/3.02元。考虑到公司业务跨越住宅、商办和城镇三大赛道，纵向深挖增值服务价值，内生外延作用下在管面积有望持续提升，维持“买入”评级。