金科服务(9666.HK)深度报告：深耕西南 外拓能力优异的科技物管企业

　　投资要点

　　万亿市场规模，集中度有极大提升空间，资源和外拓能力为竞争核心。

　　2019 年物业管理行业市场规模约1.1 万亿，CR10 不足10%，未来行业规模和集中度均有极大提升空间：1）物管行业存量和增量市场并存，到2030 年物业在管面积仍有近一倍空间；2）上游房企集中度提升+优质物业对房产的增值保值作用不断凸显，物管行业集中度有望持续提升。因此未来物管仍然会是跑马圈地的时代，或背靠大型房企，或外拓实力强劲，高储备面积依然是确定性的最主要指标，资源丰富以及外拓能力优异的物管企业将不断受到市场青睐。

　　西南翘楚、全国前十的科技型物管龙头

　　公司2006 成立于重庆，西南地区在管面积第一名。2016 年起每年进入物管服务百强企业前十名。公司重视区域深耕，平均在管项目面积位于行业前列，易发挥规模效应，基础物管毛利率处于领先水平。公司重视技术投入，获评为“2020中国物业科技赋能领先企业”第3 名，技术专利数领先，公司在技术上的投入，不仅增加人效，公司员工工资成本占比明显低于行业水平，而且已经初具对外服务的能力，公司智慧服务业务收入2017-2019 年复合增速超过100%。

　　内生外拓同步推进，储备面积/在管面积位于行业前列，成长确定性强。

　　控股股东金科股份2017-2019 年销售面积复合增速达51%，销售面积位于行业前十，且非西南地区新增土储建筑面积逐渐扩大，公司有望背靠金科股份实现全国范围内的加速扩张；同时，公司外拓能力优异，过往外拓项目几乎不包含收购项目，外拓项目收入贡献接近50%。2020 年H1，公司合约面积/在管面积1.97，位于行业领先水平，业绩确定性强。预计公司在管面积2020-2022 复合增速达36%。随着在管面积的不断增加，也为公司开展更多元的增值服务提供了丰厚土壤。

　　盈利预测及估值

　　我们预计2020-2022 年公司实现收入35.15、53.15、78.08 亿元，实现归母净利润为6.41、10.44、15.41 亿元，同比增长75%、63%、48%，公司外拓实力强劲，精细化管理毛利率有保障，业绩确定性高，给予21 年53 倍PE，对应目标价102 港元/股，首次覆盖，给予“买入”评级。

　　风险提示：

　　人员成本上升、外拓不及预期、政策变动