兴证海外：港股通持续增持龙头物管公司 有望新增3家商管属性公司

　　来源：兴证海外

　　事件：

　　2021年2月26日恒生指数将发布2020年第四季度指数检讨结果，该检讨结果将会于2021年3月15日生效。届时将有新一批的物管公司进入港股通名单，吸引更多南下资金。

　　点评：

　　8家物管公司有望被纳入恒生港股通指数系列成份股：我们认为华润万象生活（01209）、恒大物业（06666）、融创服务（01516）、世茂服务（00873）、金科服务（09666）、合景悠活（03913）、卓越商企（06989）以及新城悦服务（01755）8家物业管理公司有望被纳入恒生港股通指数系列成分股，成为港股通标的。

　　此次有望入选港股通的物管公司规模普遍在亿方以上，都是龙头房企的关连物管公司。

　　港股通有望新增3家商管属性公司，增强多样性：华润万象生活、合景悠活布局商业运营赛道，卓越商企布局商务物业管理赛道，均是具有一定经营壁垒、毛利率高且业绩弹性高的赛道。目前物管板块进入港股通的商管属性公司仅宝龙商业（09909）一家，华润万象生活、合景悠活和卓越商企的入选将丰富港股通标的的多样性。

　　板块流动性有望增强：根据港交所行业分类，物业服务及管理行业共45家公司。目前10家公司进入港股通，其总市值占物业服务及管理行业总市值的40%以上。若8家物管公司成功进入港股通名单，共18家物管公司进入港股通。

　　按当前市值来看，18家物管公司总市值占物业服务及管理行业总市值的90%以上。这意味着8家物管公司若进入港股通，投资者基础扩大后，物业服务及管理板块的流动性有望大幅提高。

　　港股通持续增持龙头物管公司：截止2月2日，保利物业（06049）、中海物业（02669）、绿城服务（02869）、碧桂园服务（06098）、永升生活服务（01995）、宝龙商业、彩生活（01778）、建业新生活（09983）、时代邻里（09928）及雅生活服务（03319）的港股通持股比例分别为51.77%、14.23%、11.37%、8.49%、6.82%、5.05%、4.39%、3.02%、1.66%和0.24%。

　　其中，2021年以来，保利物业增持最多（+3.26pct），港股通持续增持龙头物管公司。华润万象生活、融创服务等优质龙头物管公司，有望成为配置首选。

　　高成长高确定性是板块的主旋律：我们认为物业管理行业的行业属性，即存量+增量的发展模式、无重大资本开支、净现金的财务状况、稳定的派息分红，决定了行业的估值下限。

　　而物管公司的管理服务水平，物业的质量以及业绩增长的潜力和确定性决定了估值的上限。目前板块呈现估值分化特点，龙头物管公司享有较高估值溢价，港股物管板块平均估值对应2021/2022年22.9/16.8XPE。

　　我们认为龙头物管公司将继续享有估值溢价，同时成长性和确定性兼具的优质中型物管公司也值得关注。行业首选永升生活服务、宝龙商业、碧桂园服务、新城悦服务，推荐关注华润万象生活、融创服务、中海物业、保利物业、时代邻里。

　　风险提示：业务扩张和收购不及预期；物业管理费提价受阻；收缴率不及预期；增值业务拓展不及预期。