海南海花岛踩中“廉政”与“环保”两条红线 会走向何方？

　　踩中“廉政”与“环保”两条红线 海南海花岛会走向何方

　　来源： 银柿财经

　　1月27日凌晨，中央纪委国家监委网站发文《海南省委原常委、海口市委原书记张琦案以案促改工作启示》（以下简称《启示》），文中透露，时任海南省委常委、海口市委书记的张琦，为捞政绩瞒天过海，极力推动海南儋州填海造地，打造“海花岛”项目。

　　海花岛曾被海南省政府确定为“十二五”期间海南省西部旅游的一号工程，由恒大地产投资1600亿元建设。公开资料显示，该项目于2009年规划，2020年实现各项主体工程全面竣工。其间，海花岛上的楼盘据称已卖出了6万多套。

　　开发历时11年的海花岛，被外界关注的不仅是其“停不下来”的工程进度，更是萦绕在这片蓝色海域之上的关于“贪腐”与“填海”的原罪争议。

填海再造“1/4个澳门”

　　海花岛，位于海南省儋州市排浦港与洋浦港之间的海湾区域，南起排浦镇，北至白马井镇，距离海岸大于600米，总跨度约6.8公里。

　　这是一个凭空出现的岛屿。

　　在海花岛之前，与这片海域终日作伴的是来往的渔船、货船以及造纸、炼油等工业。2009年，海花岛横空出世，让这片冷冷清清的海湾进入旅游大市场，也卷入了各种是非漩涡之中。

　　有报道称，许家印从2009年开始筹划填海造陆准备建设海花岛，还表示这一思路与2010年1月初的“海南国际旅游岛”定位“不谋而合”。

　　银柿财经无法从官方资料中获得许家印是从何时起意的，但从中国恒大（3333.HK）2010年、2011年的财报可知，公司于2010年新增海南儋州恒大名都、恒大金碧天下两块土地储备，并于同年6月10日以2.34亿元注册资金成立了儋州恒大滨海投资有限公司。

　　也是这一年，张琦从儋州市委副书记、代市长、市长的位置被提拔至儋州市委书记，与海花岛在时间上产生了交集，直至2014年被调往三亚任市委书记。

　　2012年底，海花岛工程开始吹沙填海。但海花岛出现在中国恒大的财报中是在3年之后。2015年，海花岛第一次出现在中国恒大财报的项目名录里，同年12月，恒大集团组织了海花岛开盘参观反向路演大型活动，共邀请了52名境内外分析师及机构投资者参加项目开盘典礼。

　　在中国恒大的财报中，这场开盘典礼被形容为“万人空巷”。从当年的数据中可见，该项目实现了122.05亿元的合约销售金额、136万平方米的开盘合约销售面积和10万人的认筹到访数，恒大自称创下了三项世界纪录。

　　在当地的渔民看来，这个1.2万多亩的岛屿“大得没法想象”，是一个从天而降的庞然大物。前述中纪委《启示》中提及，海花岛项目涉及填海总面积783公顷。

　　783公顷是什么概念？根据中央环保督察组提供的数据，2013年之后海南省年均填海面积是550公顷。也就是说，海南全省一年的填海面积都抵不过一个海花岛。说得再通俗易懂点，783公顷的面积，接近1/4个澳门。

鼓了钱袋、毁了生态

　　在这么大的海域上填海造地，并不是一件容易的事。按照国家有关规定，若填海超过50公顷，必须经国务院及国家海洋局审批。而在此前的某篇媒体报道中，海花岛被形容为“一座干干净净的12000亩海岛”。

　　报道中提及：“由儋州市海洋与渔业局出示的材料显示，这块海域的使用已取得准生证。2012年12月14日，国家海洋局正式发文，对海花岛项目旅游综合体区域建设用海规划进行批复。根据该批复，在规划期限的2012年至2017年间，规划用海总面积约792.6347公顷，其中填海造地783.0032公顷，透水构筑物跨海桥梁用海9.6315公顷。”而时任儋州市海洋与渔业局局长戴文达在上述报道中表示，“海域的使用手续已得到国家一级的批示，手续上没有问题。”

　　银柿财经记者通过公开资料发现，这位时任局长现在是儋州市生态环境局党组书记、局长。

　　在当时的报道中可以发现，这张国家级准生证被视为该项目的一个重要安全保证，看起来比恒大在江苏启东的项目更为可靠。启东项目将8968亩用海分割成13块少于50公顷（即750亩）的海域分别立项，从江苏省海洋与渔业局拿到了13个海域证。

　　但事实上，恒大海花岛项目拿证的手段与启东项目如出一辙。中纪委《启示》显示，为了使得原本不过关的项目得以推进，该禁止的项目得以审批，儋州市政府及海洋部门通过“化整为零”的方式，将填海项目拆分成36个面积小于27公顷的子项目，瞒天过海，造成大面积珊瑚礁和白蝶贝被永久破坏。

　　海花岛工程进度从2016年开始加速。据当时中国网报道，2016年1月至5月，海花岛旅游综合体及对岸配套工程共完成投资29.4亿元，投资率达58.8%，“实现了全年时间未过半但完成任务已过半的目标”。2016年中国恒大财报也显示，截至当年年底已有16个业态主体封顶。

　　2017年8月10日至9月10日，中央第四环境保护督察组对海南省开展了环境保护督察，并于2017年12月23日反馈了督察意见，其中海花岛项目被定性为“鼓了钱袋、毁了生态”。

　　2018年年初，海南省儋州市下达紧急通知，对违法违规填海项目（包括恒大海花岛）要求自2018年1月5日起实施“双暂停”（暂停建设、暂停营业），即在建项目一律暂停建设，涉及的房地产销售宣传全部暂停。

反反复的停工与复工

　　但“双暂停”实施2个月，海花岛又悄悄复工了。

　　2018年3月9日，海南省副省长毛超峰在接受《财新》采访时说，凤凰岛和海花岛两个项目中手续完备，符合规定的部分已陆陆续续复工。“它只是局部的（问题），其中符合法律法规规定的手续完备的，该复工复工。”

　　与此同时，一个名为“海花岛生活”的个人公众号于同年3月9日、3月10日发布了多条海花岛施工现场的视频，对外释放信号――海花岛工程复工了。

　　“海花岛生活”公众号2018年发布的施工照片

　　从2020年10月发布的《海南省贯彻落实中央第三生态环境保护督察组督察报告整改方案》中，银柿财经得知2018年的复工并不合规。

　　该整改方案指出：第一轮督察整改方案明确，海花岛项目用海范围内违法违规建设项目应停止建设，整改到位后才予以复工。但恒大海花岛公司未落实相关要求，违规建设4条涵管桥，至2019年7月已全部建成，并形成违法围海面积约369公顷。儋州市虽于2017年8月至2018年6月间对其未批先建等违法行为进行了处罚，但却放任企业继续施工。针对恒大海花岛公司将旅游基础设施建设用地用于房地产开发的问题，海南省要求儋州市调整优化建设方案，但截至督察时，规划修编尚未获批，恒大海花岛公司于2018年在海花岛继续新建39栋住宅建筑，儋州市生态环境部门还为其补办环评手续。

　　从这里可见，不止是恒大地产，就连儋州市政府都在为海花岛的违规建设“赴汤蹈火”。

　　从恒大地产方面看，其实不难理解。国家环境保护督察办公室二处负责人邢长城曾透露，围填海项目形成了巨大利润空间。“围填海一亩地大概的成本也就20万元左右，折合成一平方米也就是600多块钱成本。而一平方米房子售价都在上万元，有几十甚至上百倍的利润空间。”

　　从中国恒大2016年财报中银柿财经记者发现，海花岛项目（拓地）九期至十三期的楼面价分别为414元/平方米、1102元/平方米、551元/平方米、2067元/平方米、430元/平方米。

　　而时隔4年，在恒大的销售平台“房车宝”上显示，中国海南海花岛项目70年产权的高层、洋房、别墅、公寓等参考均价19800元/平方米，40年产权公寓项目海花岛澜湾参考均价18000元/平方米。

　　即便海花岛曾被行政处罚2.15亿元，后恒大又与儋州市政府达成协议，恒大将从2018-2020年，每年投入不少于1亿元用于生态修复，累计不少于3亿元。但面对1.2万亩地所能产生的利润空间，这笔资金似乎并不起眼。

　　而对于儋州而言，海花岛则是一味快速提振当地财政收入的“良药”。

　　数据显示，自2006年以来，海南房地产开发年均增幅达30%以上，商品住房销售年均增幅38.1%，其中65%以上的商品房销往省外。但位于西海岸的儋州并未因此体会到房地产增幅带来的“快感”，到2010年，房地产项目投资还未在该市每年的统计公报中被单独列示。即使不去对标海口、三亚等热门城市，即便在相邻的澄迈县面前，儋州的房地产开发表现也相形见绌。

　　2010年，澄迈县统计公报显示，全县全年房地产开发投资36.02亿元，增长605.0%；而2011年的儋州房地产项目投资仅为18.61亿元。从2013年开始到2017年，儋州每年房地产业增加值终于飞速上升，此后儋州市每年的固定资产投资与一般公共预算收入被裹挟着一起“膨胀”。

　　△儋州2013-2017年全市固定资产投资数据

　　△儋州2013-2017年全市房地产业增加值及其增长速度

　　而这一切，又于2017年开始降温。从儋州市2019年统计公报可见，全年全市固定资产投资比上年增长7.1%。其中，房地产开发投资比上年下降26.9%。

一边整改一边卖房

　　2015年12月28日，海花岛项目开始销售，恒大集团的官方网站显示，开盘当天销售额就达到了122.05亿元，销售面积136万平方米，有10万人认筹，“创下世界之最”。

　　此后数年，恒大海花岛项目一直在持续销售中。2020年11月，曾有意向购房者受邀实地探访海花岛项目，从销售人员口中得知该项目楼盘“已经卖了6万多套”。据称，购房者还可享受海口美兰机场接送的贴心服务。

　　中央的督察组走后，2020年12月23日，儋州人民政府发布《关于中央第三生态环境保护督察整改任务完成情况的公示》。公示内容显示：已按时对海花岛2-14-1地块39栋住宅建筑下达停工令，项目全面停工。并安排专人定时复查，停工之后未发现存在违法施工行为，已按时收回39栋住宅建筑预售许可证，关闭39栋住宅建筑网签备案通道，项目全面停售，已按时撤销39栋建筑《建设项目环境影响登记表》；所收回的物业已全部转为项目业主自用，海花岛公司已不能进行销售。海花岛公司已制定海花岛39栋楼后续处置方案，对海花岛2-14-1地块39栋住宅建筑进行处置。

　　而海花岛项目虽在整改过程中，但其房产项目销售及岛上旅游配套项目仍然在照常进行。银柿财经记者1月29日拨打了海花岛项目售楼处的电话，销售人员称，目前海花岛可售现房房源中，洋房已所剩无几，在售的大多为40年或70年公寓，交房后一年左右可办产权证。销售人员还透露，作为海花岛亮点之一的岛上度假酒店欧堡酒店，也将在今年2月底对外营业，现正在内部整改升级中。

　　与稳步推进的海花岛项目相比，某些与之相关的地方官员的人生已戛然而止。《启示》透露，除了海花岛，张琦及其涉案人员在三亚凤凰岛、海口司马坡岛等多个海岛商业开发项目中有违规违法行为，张琦因受贿罪被判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。