2021，从限贷令开始

作者：大熊
 

来源：洪波大视野

2020年的最后一个下午，人民银行、银保监会发布“房地产限贷令”。

将根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定房地产贷款集中度管理要求，并自2021年1月1日起实施。

简单来说，就是控制水龙头，从根上收缩流向房地产的资金。

似乎没有一点点预警，2021年楼市的第一阵风，让许多人瑟瑟发抖。

刚刚过去的2020，不可谓不是一个调控大年。

从上半年不少城市松绑只能“一日游”，到年中深圳等出台最严调控，到9月下发房企“三道红线”，再到年尾的限贷令。

回顾一番，或许能让你对2021有些心理准备。

01

12.31“限贷令”影响买房？

短期内不必担心

限贷令的主要内容如下：

首先，央行从银行侧对个人和企业的房地产贷款比例进行了限制，见下图：

房地产贷款余额占比、个人住房贷款余额占比两个领域的信贷流向，都不能超过规定的限度，这是楼市将面临的两大“高压线”。

那么这两大高压线“上限”在哪？对于不同规模的银行房地产贷款比例，央行的规定如下：

从上表可以明显看出，不同属性的银行一共划分了五档，国有六大行工、农、中、建、交、邮的待遇要高些。这类银行“稳”，给予权重比例自然高。

在2020年最后一天发布，在2021年第一天就实施，没有给市场一点点缓冲期。

可以说，2021年楼市可以说已经定调：在全球无限量QE背景下，依然保证房住不炒。

那么这份文件短期内对房地产而言到底有多大呢？

国盛证券曾整理过相关数据，从房地产贷款合计占比看，各家银行超出的比例并不多。第一档中工行、农行、邮政银行、交行的额度都没用完。

占比超限的各家银行只需要控制好贷款增速也是能达标的，因为信贷总量是在增长的。

再加上各家银行还有过渡期，相信绝大部分银行都能平稳落地。

所以近两年准备买房的各位，其实不必担心。此政策的目的，是形成长效机制。

02

“三道红线”高压

房企吃“土地红利”时代结束

如果说“限贷令”是从根本上收缩资金阀门，那么9月份下发的“三道红线”则是从终端上限制房企贷款水位线。

8月中旬，住建部和央行召开了重点房企座谈会，明确提出要实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度。

同时宣布了房企融资的“三条红线”作为风险评估门槛，即：剔除预收款后的资产负债率上限为70%；净负债与股本之比的上限为100%；现金与短期债务比的上限为1。

此外，拿地销售比是否过高、经营性现金流情况也将作为监管机构考察的重要指标。 

10月底的标普信评研究报告则显示，在其跟踪的87家样本房企中，完全没有触碰“三道红线”的企业仅占12.6%。

“三道红线”高压，各大房企祭出的第一个大招是出售负债较高水平的项目，快速有效降低负债水平，并实现资金回笼。

比如华侨城拟19.77亿元底价转让武汉天创置业有限公司30%股权及相关债权；招商蛇口拟10.98亿元底价转让深圳市太子湾商储置业有限公司100%股权及2.38亿元债权。

“三道红线”下，各房企另一个常用手段就是收缩拿地投入：

9月，土地成交溢价率下滑的同时，流拍现象明显加剧，克而瑞重点监测的城市土地流拍率上升至9.3%；

国家统计局数据显示，10月单月土地购置面积为2764万平方米，同比下降5.6%，环比下降9.8%。

同时，房企整体拿地溢价率也符合“绿增”“红降”规律。

就此，土地市场相对回归理性，房企大吃土地红利的时代基本可以宣告结束。

03

深圳杭州等多城最严调控

政策向刚需倾斜

行文至此，该从2020年头回顾一下了：

年初黑天鹅来袭，整个行业在一季度几近冰点。

3月，广州、宝鸡等地尝试"松绑"，但却遭遇了一日游。

4月，成都率先掀起热潮，点燃二季度的火爆。随后，“万人摇号”、“喝茶费”频上热搜。

到5月，70个大中城市的新房价格环比上涨的城市数量达到57个。

7月，热火朝天的楼市终于冷静下来。

7月2日，杭州市出台房地产调控政策：人才房的5年限售；加大新建商品住房公证摇号公开销售对“无房家庭”的倾斜力度；摇号登记不能同时登记两个项目等。

7月15日，深圳出台史上最严政策：非深户5年社保，深户3年社保，夫妻离异3年内按离异前家庭总套数计算；新房抽签优先无房、个税或者社保年限长的家庭等。

7月25日，东莞出台政策对二手房限购。

动静最大的深圳、杭州调控中，都有对无房刚需家庭倾斜。

此外，南京、成都、宁波等热点城市先后出台的相关政策中，也提到支持无房家庭优先摇号，解决刚需家庭难买到房的问题。

显然，解决了刚需住房问题才能真正做到“房住不炒”。

12月底，广州市住建局印发《广州市市本级共有产权住房供应配售实施细则》，第一批共有产权住宅也将于近日开放申购。

回顾非同寻常的2020年楼市，可以说是：在货币放水的情况下坚持“房住不炒”，在楼市分化加剧的情况下政策开始保护刚需。

而以2020为基础来看2021：

1.中国经济向好，货币更稳，但是会控制资金过度流向房地产；

2.政策方面依然坚持“房住不炒”的基调，调控或将更加细化；

3.“三道红线”发力之下房企洗牌，高周转的运营或将减缓，我们期待少一些豆腐渣，多一些好房子。