我为什么清仓万科？

1.未来的市场结构不是好赛道和大傻子的分化，不是价值和成长的分化。而是所有行业中优秀公司和垃圾公司的分化。让利的招行今年涨了25%左右，挖煤的陕煤今年涨了20%左右，估值修复都在进行中。商业模式和企业文化最终决定优不优秀。

2.房地产行业过了总量增长阶段，再加上三条红线的规定，以及头部房企拿地集中度提高，竞争激烈。热点城市限价，非热点城市打折。房地产行业的商业模式正在被改写，普通制造业的生意需要依靠管理带来红利。长期看，毛利下滑杠杆也在下降，roe回归。

3.好的企业文化也许不能阻止开发业务roe下降，但好的企业文化能降低减慢速度，市场有一天会发现:卧槽，没有想象的下滑那么快啊！旧改、TOD这样的项目利润还是挺高的嘛。但在这之前，真不知道估值会怎么下跌。但可以肯定，估值下跌是更有利于赔率的。（我多不愿意说出来这句话）

4.物业是个变数。开发业务有规模效应，没有网络效应。物业的本质是GP，万物云正在革自己的命，也许以后拥有一个科技支撑的万物云平台会用的LP越多越能创造价值，从而使物业管理成为形一个具有网络效应的商业模式。感觉挺有难度的。房地产科技都是产业链上第三方帮助开发商升级迭代，革自己命能的万科能不能成功有很大的不确定性。当然实现了就是意外之喜。

5.reits是一个机会。虽然现在房地产领域都是类reits，但长期来看优秀固定资产最后都将成为公募reits的底层资产。深国商被收购前一直都是金融强于商业，融资很有水平。现在商业运营越来越好，不断通过资管计划回收流动性，基本上收益率在4-5%吧，沉淀的相对低效资产稳定变现。遗憾的事，估值不知道什么时候提升。哎！

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