市场为什么会对融创中国持续低估？

今年的地产股整体表现不如大盘，最近几天银行和保险也连续拉升，而地产股的表现依然如故，三惨就剩下了“第一惨”。

在年初泥沙俱下的时候，地产的惨源自于其高负债，市场认为今年整体回款不畅的时候，很多房企现金流会断掉；而到了下半年，销售端的利好逐渐明朗，又遇到了三道红线，市场认为失去高杠杆的房企后面的发展速度会变缓；中报过后，大多数房企都是增收不增利，市场又认为现在的销售数据都是无意义的，最后转化不成利润。

事实上，年初关于现金流的担心已经被证明是错误的，今年市场整体流动性旺盛，直接导致了土地市场的火爆。而三道红线，肯定会制约很多企业的增速，但对融创中国这种拥有大量优质土储的企业来说，短期影响不大，甚至可以说是正面的，毕竟随着融资端的管控，未来几年的市场供应都会出现下降，这实际上是融创的利好。

至于增收不增利，主要源于很多房企在2016、2017年和2018年上半年的拿地成本整体较高，而后期又出现了限价，导致毛利率大幅下降。融创在那个周期里，主要是靠并购的土地保证开发，整体的毛利率在行业内都属于较高的。

今年有金科的股权套现，如果贝壳的股价能保持住，年底前可以卖出的话（美股有90天到180天的禁售期，还不清楚贝壳的适用周期，暂且假设），还可以额外提供100多亿的净利润支持，全年实现400亿以上的净利润都是有可能的，届时如果现在的股价不变，就是3PE。

不算贝壳的收益，核心利润加上金科的股权收益，今年也会有300-350亿之间的净利润。对一个可以保证两位数利润增速的企业来说，这个估值非常安全了。

即便不卖出，由于贝壳的股权投资例入的是可出售金融资产，也可以按照公允价值来重新调整收益，其增值部分可以直接计入净资产。

在“三道红线”的压力下，这无异于雪中送炭，加上即将上市的物业公司，融创明年的净负债率降到100%以下已经不是问题，2020年年报中这个数据就会很接近100%的达标线了。

至于文旅，一方面融创自身有相应比例的限制，又有8%整体利润率的要求，市场还在提供流动性（今天还传来了合肥融创ABS的利好），这不会是融创后期的包袱，如果经营的好，倒是一个可以长期持续的增长点。

市场每隔一段时间就会不正常，这是给深入理解企业的投资者以额外恩赐，也是吓退那些地产股投机者的有效手段。

这种非常时期，以前有，以后还会有，这是地产股的特点，怎么应对，就要看投资者的投资动机了。对我个人而言，现在最好的走势，是地产股在地窖里再待一段时间，然后用金三胖上赚到的钱，回来满仓地产！

注：

金科股权一直是成本入账，卖出的时候就可以直接计入利润，贝壳如果卖出，也是可以反映在利润表上的。融创目前是把贝壳的股权投资列入可供出售金融产品，后面如果不卖出，则公允价值收益可以直接计入净资产，其分红可以计入利润表。但进行了公允价值变动后，再卖出就不能计入利润表了，因为前面已经计入了净资产，不能重复。
不管卖不卖出贝壳股权，这个投资收益都可以直接提升净资产，对降低净负债率有很大的促进作用。直接卖出要分红，虽然利润表好看，但提升净资产的作用不如不卖大，对改善现金短债比的价值更明显一些

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