易居张永岳：房地产进入后开发时代 可持续发展空间依然存在

　　9月18日，由金砖传媒|《中国房地产金融》杂志主办的第九届金砖论坛暨2020金砖价值榜颁奖礼在上海举行。上海易居房地产研究院院长张永岳出席并发表演讲。

　　张永岳表示，后开发时代是不是可持续发展，这个问题我曾经在学校做过一个可持续发展，我们过去投入到房地产，过去发展的很快很好，我们结果怎么样呢？我们得到的结论，尽管房地产进入了后开发时代，我们可持续发展的空间依然存在。所以房地产市场发展的动力依然存在，从它内生变量来说最主要的就是人们住房的需求，这个要注意。其实住房企业的冯会长做过一个研究，他把这几年新增的农村转移到城市的房子，再加上房子到了一定年限需要更新，再加上农村房子需要提升的，我们卫生领域的它需要提升的，再加上很多需要进行筹建的，大概是400亿。今后三十年中国整个房地产加起来还有400亿以上的供应链，这个就是我们可以持续发展的最主要的内生变量，最大的动量。

以下为演讲实录摘编：

　　下面一个问题我讲后开发时代是不是可持续发展，这个问题我曾经在学校做过一个可持续发展，我们过去投入到房地产，过去发展的很快很好，我们结果怎么样呢？我们得到的结论，尽管房地产进入了后开发时代，我们可持续发展的空间依然存在。所以房地产市场发展的动力依然存在，从它内生变量来说最主要的就是人们住房的需求，这个要注意。其实住房企业的冯会长做过一个研究，他把这几年新增的农村转移到城市的房子，再加上房子到了一定年限需要更新，再加上农村房子需要提升的，我们卫生领域的它需要提升的，再加上很多需要进行筹建的，大概是400亿。今后三十年中国整个房地产加起来还有400亿以上的供应链，这个就是我们可以持续发展的最主要的内生变量，最大的动量。

　　当然外生的就是城镇化，城镇化很重要，现在怎么样城镇化进一步推进，因为我们整个房产它开拓广阔的空间。当然，这里面还有生产资源、信息化等等，这个目前不展开，改革也是很重要的。我比较关心的是两个，一个就是关于土地，包括农村的土地，还有关于整个城市化过程当中城市群，再加上最近我们总书记在长三角的座谈会上的一系列讲话，这里面都是由我们相关改革的实践，可能会有一个逐渐出台，可能从理念的提出中间的拍板到省市局操作还有一定的距离，但是毫无疑问我们还是有空间，动力存在，空间存在，过去我们三十年是超房地产市场，从改革开放到现在为止40年，主要是从90年开始的30年，这里不具体讲。

　　现在进入后开发时代仍然是可持续发展，仍然是具有促进作用的重要产业我们应该有信心，我们仍然应该全体努力，推进房地产发展。如果前面是全面建设小康，后面是中国建国百年。这个过程当中必然会有变化，我们要研究，包括宏观研究，包括政府企业。

　　这是我观察的维度，我们观察一个就是市场，一个就是产业，市场结构流通方向，经营模式、市场结构、核心产品和主要收益，我们从这样几个维度说明。

　　比如我们市场结构过去是增量为主，现在逐步会转入到存量为主。我们的流量方式过去是销售为主，现在我们要提出租售并举。我们的核心产品，过去我们强调提供有形的产品，现在我们要考虑更加的全产业链，服务为主的产品。主要收益，我们过去是以资本利得为主，现在是以现金流收益为主，运营的持续性经营收入为主。我们房地产开发经营模式，以前是廉价的土地资源现在能够打造稳健的持续增长的现金流作为关键。

　　我讲的这些围绕有两个声明，一个是发生是渐进的，是这样一个过渡，什么为主到什么为主，可能不是几年当中马上发生的，它会渐进的发生在我们今后的过程当中。另外一个，即使发生了并不是完全的否定，我们房地产界的一个黑马，其中一个原因我认为它在2012年的时候，他在人们讨论房地产多元化的时候，房地产怎么样，他感觉房地产还有很大的一波空间，他抓住了这部分空间，这个企业现在已经是我们很厉害的企业，现在他们正在进行专利的讨论，在讨论房地产市场变化过程当中，在2025年之前，实际上房地产开发市场依然会有很大空间，这个讨论中他们专门研究以后得到所谓的核心增长点去赢得这块市场。我补充说这一点是想说明什么呢？其实市场很大，我们这里讲的是偏宏观的分析。对于企业来说，哪怕同意这些分析，他在哪个市场板块当中怎么来出风，一定要结合企业特定的情况进行分解。

　　还要重视空间的创新，实际上这里面刚才我们傅总谈了小城镇，特别是新型城镇他是有空间的，因为房地产在这些年房地产怎么发展，商业模式怎么来确定，还有信息化、数字经济，还有我们房地产全产业链如何打造？不管怎么说，但是它有一个核心的点，房地产产业的特征本质上是一个空间价值的塑造，所谓空间价值的塑造包含两个行业，第一个房地产要发展，不管做什么，要找到这个空间，这个空间不仅是在所谓价值链，也不仅是在模式上，要在物理上找到空间。

　　还有一个所谓的空间，在同样的空间，要通过功能打造形象塑造使它能够价值最大化，这是房地产企业在任何时候都要做的。

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