简单说一下融创物业的分拆

上次球友问我融创物业分拆可能方式，我给出三种可能性：第一种什么都没，第二种是现金分红，第三种是保持控股前提部分送股，内心也一直觉得第三种概率是最大的，多方共赢。今天公告出来果然是采取部分送股的模式分拆物业上市。

招股书看了，直接看核心数据：

1、2017年、2018年及2019年，融创服务分别实现收入11.11亿元、18.41亿元及28.27亿元，年复合增长率为59.5%；近三年利润分别为4300万元、9830万元及2.69亿元，年复合增长率为150.7%。2019年的整体增长率（包括收入，在管面积，利润增长）为104.5%是大型物业服务百强企业第一。

2、截止到20年5月8日，合约面积2.3亿方，在管635个物业，总计面积1亿方，合约面积/在管面积2.3，比例是目前已上市物业公司最高前三。如果包括土储锁定面积，总的潜在面积3.8亿平方，行业最高之一。

3、聚焦核心城市，深耕多年，在管项目布局78座城市，在管建筑面积的86.2%均位于一二线城市。物业费均价高3.4元，上市公司最高一档。优势非常明显，能级高，地段好，户主收入阶层高，潜力大（提价以及增值服务）。

4、满意度高，口碑好。据中指院的报告，位列「2019年中国物业服务质量领先品牌TOP3」，并荣获了「2019年中国物业服务专业化运营领先品牌企业」、「2018年中国物业服务特色品牌企业－高端物业服务」等；根据第三方专业服务机构赛惟咨询的报告，2019年客户满意度高达90分，远高于行业平均73分，达行业标杆水平。满意度高，口碑好，品牌强，非常有利于融创物业的定价以及发力外拓，建立龙头优势。

5、 预计2020年在管面积1.3~1.4亿方，利润5~6亿，2021年在管面积2亿方+，利润10~12亿；
 

再说一下缺点：

1、外拓能力很弱。18，19年每年就拓展了1个项目，今年截至到5月拓展了2个项目。融创外拓以前不重视，刚开始做。现在收购了开元物业，这个外拓能力很强，90%的项目来自第三方，而这里面大部分是外拓来的，融创等于收购了能力优秀的外拓团队，对短板有一个强的补充。

2、物业盈利结构不好看，非业主增值部分占比太高，具体就不展开了，总之非常有待加强，看好融创未来的进化能力；

不管怎么样，这些不会妨碍融创物业上市达到400亿左右市值的估值水平，并且具备未来成长到千亿市值的潜力。

关于融创物业的价值怎么判断，我之前文章以碧桂园服务为例做过对比，现在再贴上来：

融创物业的价值怎么判断？这里可以拿碧桂园服务做一个简单对比。碧桂园一年新增交付8000多万方，三四线为主，整体入住率50%左右，平均物业费2.1元；而融创新增4000多万方，一二线中高端用户为主，入住率70%左右，平均物业费3.4元；单看物业费收入母公司带来的一年的增量面积收入，碧桂园为16.8亿元，融创为13.6亿元，两者差距不大；此外融创服务用户一二线中高端阶层，新盘更多，用户的含金量与潜力远非碧桂园所能比。碧桂园目前的存量在管面积与收入超过融创很多，而融创则胜在未来的增量的潜力与前景更好。如果按照目前碧桂园服务给820亿港币市值的估值，那么我认为融创服务的价值怎么也可以值个600亿港币，并且中长期看完全有超过碧桂园服务的潜力。

现在来看的话碧桂园服务市值已经1400亿港币，融创物业上市市值估计400亿人民币左右，中短期看500~600亿市值，长期看有望达到1000亿市值。

很多人问部分送股是送多少呢? 理论上物业股送的比例在0~35%之间，按上市400亿市值算，价值在0~140亿之间，对应股息率为0~9.6%之间。考虑到上涨潜力（可能比较快时间就可以达到五六百亿市值），可以认为是0~12%之间。我估计送10~15%的概率会比较大（靠近10%的概率更高），那么对应股息率约为3.5%左右。

物业分拆部分送股的实际股息率并不会多高，其他意义更大，再一次表明老孙的厚道，对小股东的重视。情绪大过实际，对目前低迷的股价应该会有一个比较好的支持。   $融创中国(01918)$