佳源服务闯关港股IPO 部分在管物业产生亏损

　　来源：财联社

　　记者 王海春

　　去年因股价暴跌而一度备受资本市场关注的佳源国际（02768.HK），日前正式拆分旗下物业板块赴港上市。

　　佳源服务控股有限公司（以下简称“佳源服务”）向港交所提交的招股书显示，其为浙江省综合物业管理服务供应商，总部位于嘉兴，植根于长三角地区。截至2019年底，该公司在26个城市共有141个在管项目，在管建筑面积约2610万平方米。

　　2017年、2018年及2019年，佳源服务的收入分别为2.09亿元、3.31亿元及4.55亿元；净利润分别为1834万元、3577万元及5021万元。

　　尽管该公司近三年收入及净利润增长较快，但同期也出现金融资产减值、所管理部分物业产生损失等现象。

　　招股书披露，佳源服务2017年-2019年分别录得金融资产减值亏损550万元、750万元及490万元。

　　对此，佳源服务称，这主要与物业管理服务的第三方贸易应收款项减值准备变动有关。其表示，“日常业务过程中，需要对与贸易有关的应收款项及其他应收款项的潜在坏账，进行亏损拨备。”

　　业内人士认为，佳源服务这部分亏损拨备，或与其近几年快速扩张有关。

　　在谋求上市前，该公司曾展开较为频繁的收购。2018年11月，佳源服务以300万元的价格收购杭州民安物业管理有限公司，同年12月又收购了嘉兴九龙城置业有限公司、平湖星洲置业有限公司两家位于浙江的物业公司。

　　而为扩展湖南物业管理市场，佳源服务2019年12月从湖南建鸿达手中收购了物管企业湖南华冠65%的股权，代价3372.2万元。

　　按佳源服务的业务战略，未来还计划通过战略性收购和投资，扩大业务规模。而在规模扩张的同时，该公司亦面临一些问题。

　　招股书显示，佳源服务于2017年-2019年分别有八项、七项及六项按包干制进行管理的物业产生了亏损，亏损额分别为190万元、100万元及70万元。

　　从物业管理服务收入模式来看，公司2019年99.6%的物业采用包干制，0.4%的物业按酬金制收费。佳源服务表示，为避免此类亏损，可尝试增加物业管理费或缩减物业管理成本，不过这些措施也面临着诸多不确定性。

　　“我们或采取操作自动化措施降低人工成本，并通过节能措施降低能源成本，以降低这类亏损。但节约成本的措施可能对物业管理服务质量造成负面影响，从而进一步削弱业主、居民及开发商向我们支付物业管理费，甚至保留我们作为其物业管理服务供应商的意愿，进而对我们的经营业绩及财务状况进一步造成负面影响。”佳源服务方面表示。

　　此外，佳源服务披露，2017年-2019年其毛利率分别为21.8%、23.8%及23.9%。由此可见，该公司毛利率增长较为缓慢，且低于已上市物管企业的均值。据2019年年报数据，在H股上市的13家内地物管企业，平均毛利率约为30%。