凌克谈房企长跑 金地再提稳健经营与业务协同

　　原标题：观点直击 | 凌克谈房企长跑  金地再提稳健经营与业务协同 来源：观点地产新媒体

　　观点地产网 5月15日，金地集团在位于深圳福田的金地中心召开2019年年度股东大会。两年前的今天，金地同样举行了年度股东大会，只是与往昔相比，现在新冠肺炎疫情令许多股东无法现场参会。

　　出于疫情防控的考虑，今年A股不少上市公司都对股东大会进行相应调整，比如阳光城要求现场参会的股东登记近期个人行程及健康状况等相关防疫信息，华侨城则干脆建议股东优先通过网络投票的方式参会。

　　人们的外出方式也因公共卫生风险及个人感染风险防范而出现变化，在人来人往的车站里，一位女性乘客本想习惯性地紧握扶手，就在即将触碰到扶手的一刹那又如触电般将左手收回，最后尴尬地搓了搓手心。

　　因此并不难想象，上市公司股东大会现场参会股东人数已不及往年。当天前往金地中心参加股东大会的股东只有若干位，相比之下去年金地举行年度股东大会时，参会者众以至于坐了三四排。

　　金地集团董事会秘书徐家俊披露，现场股东投票的比例较小，对应持股大约为1348多万股，占公司总股本0.3%左右。“股东基本是选择网络投票。”

　　即便如此，董事长凌克还是一丝不苟地做了时常达四五十分钟的董事会工作报告，涉及2019年的财务数据、拿地销售、多元业务布局、技术工作进展、战略考量、宏观环境分析等内容。

　　正如凌克所提及，中国房地产市场进入了新的发展阶段，由原来的“许多机会”变成现在的“机会减少、高度竞争”，金地人要多动脑筋、开拓智力来想出新办法。这成为金地管理层面对的主要问题，而他尝试给出的答案包括保持经营稳健，新业务与住宅业务配合，通过技术提高住宅等产品竞争力等。

　　“经营房企就像长跑”

　　“疫情期间，金地在销售端努力做好线上化，工程建设努力做好信息化、智能化，产品方面努力做好健康化，也不断保持比较好的财务指标，所以目前不管是复工复产还是销售，都在稳步提高。”凌克用三个“努力”和一个“保持”概括今年以来公司的工作内容。

　　据金地披露，目前公司所进入城市，售楼处已全部正常开放，所有在建项目均全面复工。4月份该公司实现销售金额167.9亿元，单月同比增速转正，前四月累计签约金额449.9亿元，同比下降10.2%，降幅逐月收窄。凌克强调，4月份销售基本恢复到2019年水平。

　　观点地产新媒体了解，拿地方面，前四月金地通过公开招拍挂、非公开市场等方式累计总投资额金额276亿元，同比下降22.3%，实现权益投资金额152亿元，同比下降2.9%。而从地价房价比看，一季度比例约33.5%，较2019年全年低0.9个点，反映成本控制仍是拿地的重要考量因素之一。

　　尽管销售和投资逐渐恢复，凌克提及疫情带来的影响仍表示，公司的销售受到一定影响，接下来须得“更加发奋努力，吃更多的苦”，争取把销售做上去。2018年、2019年金地分别实现销售额1623亿元、2106.0亿元，对于今年的销售目标，金地管理层并未透露。

　　凌克对于销售规模提出了自己的看法，他认为销售规模和净资产挂钩，企业可以适度做大规模，但不意味着为了撬动规模而借很多钱。“融资（过度）的话，如果市场稍微不好，企业还不了钱，信誉就下来了。”

　　这与金地集团过往的稳健经营理念一致，而今年以来外部环境的变化，又进一步坚定了该公司管理层对稳健经营的看法。凌克重申，在外部压力大的情况下，金地的经营要保持稳健。

　　“在公司经营方面，我们努力追求的一个财务指标是ROE，希望ROE保持在合理的、较好的水平。”他解释，金地可以发展得更好一点，但不能硬性地比较销售规模，而要去比较净资产收益率，看股东投入多少钱、回报率又是多少。

　　与金地有类似表述的房企还包括万科，后者在去年8月表示未来毛利率下降是行业长期趋势，转而表示公司将维持ROE在较高水平。数据显示，2019年金地集团加权平均净资产收益率20.14%，2018年同期为18.66%。

　　就金地自身而言，保持ROE的做法之一是投资具潜力的三四线城市。这主要考虑到市场整体平均地价上升、原有布局一二线城市地价货值撬动比下降的情况下，通过下沉投资布局降低平均土地单价，提高新增投资的地价货值撬动比。

　　观点地产新媒体了解，2017-2019年金地新进入城市大约26个左右，进入了更多省会城市及三四线城市，其中2019年新进入贵阳、廊坊、鄂州、台州、江门、襄阳等11个城市。公司全年总投资1200亿元，权益投资558亿元，新增土储1688万平方米，权益储备886万平方米。

　　凌克表示，投资三四线城市使公司土地成本占房屋销售成本比例进一步下降，未来仍有一些三四线城市具备发展潜力。但公司总体土储仍以一二线为主，占比超过60%。

　　第二种做法是提高自身开发效率，房地产行业毛利率逐渐有下行压力，金地希冀通过更快的开发、销售、结转速度保持IRR在较好水平，从而实现理想的ROE。该公司在年报中也提及，2020年将提升住宅开发主营业务的经营效率，提升盈利能力。

　　凌克总结称，经营房地产公司更像是一场长跑，要等十年后再看。“看一家公司是否可持续发展，首先看三年内的盈利有没有可能，体现在财务数据、土地储备和经营管理上，三年以外要看有没有清晰明确的战略。”

　　新业务与技术运用

　　过去一年金地集团将“精益管理，协同共进”作为经营导向，除了上文所提及投资拓展、运营管理等方面以外，对产品管理、多元化业务与地产主业协同也有更多的思考与探索。

　　比如产品管理方面，“理工男”金地对于技术运用无论在年报还是股东会上都有大篇幅介绍，包括产品设计标准化的研究与落地，从精装修套餐到推广个性化精装修，将BIM技术运用到住宅产业，探索建筑工业化与工程管理信息化，以及深入到上游产业链进行部分部件定向开发等。

　　对于工业化装修等话题，凌克话语中展现自信，表示金地从过去传统作业提升到了工业化装修装配过程，从简单设计提高到更精确的装修，并认为这方面公司在全国属于领先水平。

　　而产品标准化、信息化等工作的落实，反过来是为提高开发效率，提高住宅产品的竞争力服务，最终进一步提升ROE。凌克表示，工程建造方面，金地计划不断采用新工艺、新技术提高开发效率，未来还将在建筑工业化、工地智能化做更多工作。

　　他强调这些技术工作的重要性，认为未来五到十年住宅健康行业会有很大变化，大家从传统的施工方式逐步走向工业化、信息化、数据化设计和生产方式，而金地的技术研究和投入对公司经营效率、竞争力来说都特别重要。

　　观点地产新媒体了解，在主营业务以外，金地近年来也在推进物业管理、持有型物业运营管理以及其它多元化业务。

　　比如2019年金地物业线下管理面积突破2亿平方米，营业收入30多亿元，持有型物业也都稳步发展，产业园区面积超过百万平米等。

　　凌克在董事会报告中介绍了医疗与养老业务、教育与家装业务等的情况，其中2016年成立金地新家，推动建筑工业化进程；2017年成立金地教育，2019年成立金地健康产业有限公司，提供康养一体化服务，未来都将持续推进。

　　多样化业务与地产主业的协同之一是，它们为主业提供了招拍挂、旧改、收并购以外的投资选择。凌克表示，金地在产业园区、教育事业、体育产业等业务的发展和住宅配合方面，都取得了许多成绩。

　　数据显示，2017-2019年，金地非公开市场拿地权益金额占比也出现明显提升。

　　他同时提出，随着中国城市的开发水平提高，不同城市和客户需要更多社会性配套和服务性的消费性选择，所以教育、医疗、体育等产业都将获得新的发展空间。加上随着产业升级，科技产业在国内也将获得发展，因此金地需要培育新兴产业和科技产业。

　　“对金地来说，我们应该有能力给各地城市和客户提供这些新的消费方式。”