逆水行舟，当前时点看内房和配置思路

今年疫情爆发以来市场整体情绪对内房就很悲观，甚至超过18年贸易战，很多以前一起投资内房的朋友都选择离开内房选择去其他赛道了。都交流过看法，我都表示理解，每个人投资体系和周期 风险偏好都不一样，值得投资的行业也不只这一个，何况我自己也同时配置消费行业和互联网的超级平台这些不带杠杆的赛道，但是我是不会完全放弃内房这个赛道的，只是个股配置上考虑疫情和糟糕的经济大环境做一定调整。

不放弃的主要原因并不是有感情，主要还是长期看好这个赛道和里面的优秀公司的投资价值，如果真的有一天长期不看好了，我会果断换去其他赛道。

疫情的干扰

今年这个疫情突发，我当时算是看法很悲观的，但是搞到今天这种地步，全球感染和死亡人数如此之多，对经济的打击如此之大，都是远超我以前想象的。对地产行业在销售 竣工 新开工，以及经济低迷后续的需求上都有负面影响，好的地方在政策，但是政策也很难特别大的去宽松，国家更多的是底线思维来操控。

其实地产的恢复速度从4,5月销售来看算所有行业里面不错的了，尤其是一部分反脆弱性强的房企，当然，肯定比不上电商和游戏这种正面逻辑催化的行业，所以今年配置内房比起互联网更像是逆水行舟，需要看长远点。

高杠杆行业中空间最大

这个赛道长期看还有得做，规模在那摆着，就算见到天花板 也会有一批公司脱颖而出 不断给股东创造价值。还有非常关键的一条，三个高杠杆行业估值都低，但是地产股比起银行保险来说市值要小的多得多，属于典型的行业大但是市值小 未来空间更大。

而且金融股我以前说过只能买最优秀的龙头 小公司不能碰，龙头都在万亿级别，长期持有也会赚钱但是空间不如一些小而美的地产股。要知道很多销售已经千亿级别的公司，市值还在百亿级别，所以在高杠杆行业内部的配置上把更多资源分配给地产，其他资金配置无杠杆的行业。

地产行业的挑战

客观地说，地产这个行业有机会同时挑战也是不少的。未来最大的挑战之一就是房子卖出去了但是给股东赚不到钱，所以在选股上要更重视商业模式的比较优势，未来毛利的稳定预期和运营效率，房企已经慢慢告别同质化时代了，一句话就是有独有的核心竞争力。

配置思路 - 一园二茂

配置上结合行业的挑战，疫情的反脆弱性更平衡的来配置内房，而不能像以前光景好的时候一味追求弹性。我是不说那些模棱两可的话的，看好什么不看好什么都是直接说标的，其实三个标的之前都陆续发帖说过逻辑，集中再理一下，对不对不敢保证，以后如果行业公司有变化有调整会再分享。

三个标的分别是：奥园 金茂 世茂，一个负责弹性 一个负责稳定性 一个有催化剂

三个标的共同特点是：拿地有自己的独特手段 不需要去公开市场拼刺刀，利润率预期稳定，这点就很不容易了，三个分红都大方而且一直大方，赚了钱还要愿意分给股东，现金流都没什么问题，这点也不容易。当然，每个公司也有自己的一些特性：

奥园： 内房里面弹性最大的，高成长结合低估值，郭总的三年目标是销售到2000亿，而市值只有200亿。缺点也必须说下，在对抗疫情的反脆弱性就明显不如双茂了，今年销售压力会比较大，需要持续跟踪下半年销售。

金茂：今年新调入的，财报以后买的时候分享过。金茂今年这种形势下，反脆弱性的优势会逐步显现出来，尤其是独树一帜的圈地模式和强劲的销售方面，同时以前的一些缺点我认为预期会扭转。以前我认为它最大缺点是利润增长比其他高增长房企差太多 估值又不低，但是今年整个行业增速都不行，它的稳定增长反倒会显优势出来。很多人对它财报不满意，但是财报是过去，投资是投未来，金茂未来有几个预期改善都会是看点: 1. 高价地消化的差不多了，土地成本一直在降，毛利率会改善 2. 权益比会提高 3. 销售增速在行业会有明显比较优势。

世茂：销售增速估计是19 20 21 龙头房企里面最强劲的，去年展现了惊人的并购能力 而且土储厚大部分在核心城市，和金茂一样在反脆弱性极强，短期有催化剂，之前分析过世茂物业才是最有可能分拆并且送给股东的，世茂物业今年营收会到50亿 面积会增加到2亿，物业利润率是行业top水准 13%左右，按现在物业股的估值应该说是非常值钱的。

总体上来说，今年特殊的大环境下，一园二茂的配置思路更偏中庸一些，同时兼顾了弹性和稳定的需求。内房这个赛道投资不容易，逆水行舟 不进则退。

$中国奥园(03883)$ $中国金茂(00817)$ $世茂房地产(00813)$