建业新生活的思考，是否把高瓴都忽悠进来了？

最近港股建业新生活启动了招股程序，建业物业名气本身并不大，我是打算放弃申购的，但是，没想到高瓴参与了基石，一下提醒了我，耐下心来把招股书看了一下。

首先看估值：

由于高瓴的加持，目前预期以上限7.2元进行定价，预期总市值为8,640百萬港元，按照2019年的净利润2.5亿港币测算，发行PE为35倍左右。物业股按照35倍PE测算，发行PE并不低。名气并不大的建业何德何能能配上如此的估值呢。

我们在物业股进行分析的时候，传统最在意的数据有两个，

1个是利润率提升，建业不存在这个问题，他的毛利率只有15%，而且主要物业在中原地区，地区本身经济发达程度制约了提价。

2是在管面积和合同面积彼此的比例，截止2019年底分别是56983千方和57716千方，接近1:1了，因为新合同一般在3年以内就都可以交付，所以就管理面积，3年可以看到翻倍空间，企业的成长逻辑是存在的。符合一般物业股的操作思路。

但是，再看建业的利润数据，怎么突然就觉得很奇怪呢。建业新生活物业费收入5.9亿元，而利润高达2.3亿，利润率高达38%，突然感觉，神奇的公司啊，小伙伴表示惊呆了。

按照建业5.9亿的物业管理服务收入，5%实际净利润来计算（即使是保利高端物业也只有7%，建业地处中原，而且大量三方物业，5%还算高估了），其实他物业管理的真实净利润最多只有4000万，顶天了。

从收入构成上看，原来他真实净利润主要来源于物业代理（毛利润率49%），在上市前一年暴涨，说白了就是卖房子啊。这能算是稳健业务吗。没关系。人家也给你明说了。

非业主增值服务

综上而言：建业新生活的承销商钱没有白拿，利用市场对于物业股的热衷，创造了新的物业股包装模式，市场不是喜欢物业股吗，直接把房地产中介，旅游，社区电商服务全部给你包装进去，打包享受物业股的估值，真是绝对的高手。至于有没有长线价值。。就看。