简评恒大前四月销售、回款、拿地

图表数据来自克而瑞，由华泰地产加工。
 

点评：恒大4月数据符合股东预期。碧桂园是真厉害。恒大大张旗鼓使出洪荒之力，碧桂园不声不响，前四月累计销售竟然差不多了。当然在年初，市场是不看好恒碧的成长性的。万科四平八稳，每个季度末发一下力。融创上半年一向是淡季。从行业整体来看，市场回暖还是不错的。行业好，房企才会好，也有利于拉动GDP。

昨天去健身房，居然人很多。私教说，现在每天平均上5节课，基本恢复到正常水平。三周前我去，他一天才上两节课。看来，人们是想加强身体抵抗力呀。

另外，4月恒大公开拿地罕见激增，目测花出去近三百亿，以一二线城市市区项目为主。而一季度恒大尚以并购为主，分批增加了二十多个项目的持股比例。这说明恒大目前现金宽裕，而且四月拿地很可能年内开盘，有助于冲击8000亿目标。

为什今年恒大现金充裕呢，主要是回款好，前三月回款1100多亿，四月估计也会有五六百亿。由于恒大较大比例销售采用全款1～2年分期付款，导致2018和2019两年销售回款差，分别只有4000至4500亿，这导致负债高企，资金紧张，截止去年底大约有3000亿已售未回款。否极泰来，今年应该会是平衡年，前两年销售落到今年的回款，跟今年销售落到明后年年的回款，大体相当吧。回款额同比激增，战略选择余地比较大，退可按计划少拿地降负债，目前全年拿地预算应该花了一小半了（有去年拿地今年付款几百亿）。万一下半年拿地机会更好，也是可以适当进取的。