华侨城的首次业绩会 效率、回款与疫情（实录）

原标题：观点直击 | 华侨城的首次业绩会 效率、回款与疫情（实录） 来源：观点地产新媒体

观点地产网 不管是疫情的影响，或是证监会的要求，还是有做好投资者关系的原因，对于华侨城而言，2019年年度业绩，是其举办的第一次业绩发布会。

4月28日下午，深圳华侨城股份有限公司举行2019年度业绩交流会，副董事长姚军、董事总裁王晓雯、副总会计师冯文红、投资管理部总监汪文进、旅游管理部总监王刚、董事会秘书关山出席会议。

据了解，在华侨城的年报中，其继续自豪地表示，各项指标均创下历史新高。不过，对于投资者而言，这份业绩似乎并没有符合他们的预期，华侨城的股价在昨日涨了2.84%后，今日股价直接低开超2个点，最终收跌2.61%。

背后的原因也许是华侨城在现金分红政策上选择维持去年的水准，即24.61亿元的水平，并没有随着归母净利增长而增长。而上一家这样操作的企业——万科，发布年报后的第一个交易日，股价跌了6.44%。

若抛开分红不谈，受到疫情影响，华侨城旅游板块业务的发展，整体运营上，现金流持续为负，经营效率等众多问题，依然需要管理层做出解答。

历时两个小时的业绩会，华侨城的众管理层从运营表现、财务表现、旅游板块表现、地产板块表现，由总到分，一一进行详细说明，并针对投资者的提问做出仔细的回答。

加快经营效率

“加快项目运营效率，是华侨城做优、做强、做大的计划和战略。”姚军如是称。

数据显示，截止2019年底，华侨城资产总额达到3796亿元，同比增长28%。股东权益合计950亿元，同比增长23%。剔除应收帐款及合同负债外的资产负债率为56.53%，较年初下降了2.22%。

据观点地产新媒体了解，华侨城全年实现营业收入600亿，同比增长25%，利润总额192亿元，同比增长25%，净利润143亿元，同比增长27%，归母净利润123亿元，同比增长17%。净资产收益率为19.33%，销售毛利率达56.58%。

年报经营数据的增长，让华侨城自豪地表示各项指标均创历史新高。其中，经营效率的提升，是其中很重要的一项原因。

“跨越式发展，速度是一个掣肘，对华侨城过往的管理习惯和管理节奏来说是一个非常巨大的挑战。”王晓雯称，于华侨城而言，专门成立了标准化委员会，去跟行业的优秀企业、领先企业、速度企业对标。

在年报中，经营效率的提升也是被作为一大亮点写入董事长致辞中。据年报显示，2019年，华侨城各地项目在开发过程中创新资金回流模式，加快兑现项目收益。一方面积极优化产品结构，加大“短平快”项目投入比重；另一方面采取灵活有效的营销策略，多措并举抢抓销售回款。

对此，姚军亦在会上指出，公司已经改变过去按部就班的低效率生产，目前是强力地推进在文化旅游和综合开发上的创新能力。公司在地产开发上也加大力度，提高效率，在2019年已经实现了很多项目当年开工、当年销售、当年回款，已经产生了高效率的工作模式。

“希望公司在凭借产业优势获得很好的资源的同时，也要强化自身的开发实力和开发效率，在保质保量的前提下，能够有一个更好的建设效率，实现回款的效率，然后进一步推进旅游项目尽快开业、尽快呈现给社会。”姚军称。

现金流入考核

指标持续创下新高的另一个原因，是规模的快速增长。

仅从资产规模而言，华侨城从2015年的1153亿元增长到2019年的3796亿元，年复合增长率是35%。2019年更是保持28%的增速；归属于母公司净资产从380亿元提升到686亿元，年复合增长达16%。

高速的资产规模增长速度，得益于华侨城近年对外投资力度的加大。而带来的问题亦是显而易见的，在过去的2019年，华侨城经营活动产生的现金流量净额为负51.88亿元，这已是其现金流量净额连续三年为负了。

“公司非常重视这方面问题。”冯文红指出，华侨城在过去一方面加快回款，另一方面与市场上优质的企业加强了项目的合作开发力度，同时将部分快周转项目进行股权转让或资产整售，以获得收益和现金保障。种种措施使得华侨城经营活动产生的现金流量净额虽然仍为负数，但已大幅减少亏损，同比下降48.57%。

她进一步补充道，“现金流的问题公司是认识到的，也是明确清楚现在所处的状态，出现这种情况实际上跟公司目前跨越式发展的战略是相匹配的。”按照冯文红的说法，运营性资金的流入，将成为2020年对各战区考核时候的一个重点考核指标。

外界明确关注到的是，华侨城，甚至是整个华侨城集团，在过去一段时间，都在不断地卖出项目股权。年报亦指出，报告期内，华侨城协议转让了包括西安思睿置地在内的10家旗下子公司，这部分均产生了较好的金额利得。

事实上，不断加快在建项目开发建设、推盘上市的节奏，并积极采用股权处置、资产处置、资产证券化、合作开发等多项方式加快资金回笼，是华侨城在2020年主要工作思路上重要的一环。

此外，为了改善现金流持续流出的状态，不管是年报还是业绩会上，华侨城均强调未来将坚持以以收定投的原则，综合考虑经营性现金流入和新增融资安排的稳健投资。

疫情下的文旅业

疫情是每家房地产公司在业绩会上都避不开的话题，与其他仅需担心销售额的企业不同，华侨城还需担心旅游综合收入板块的业绩。

据年报显示，文旅业务方面，2019年华侨城旗下18家景区、24家酒店、1家旅行社以及2家开放式旅游区累计接待游客5,209万人次，同比增长12%。但是在一季度，这个数字显然不太好看。

据王刚指出，截至目前，华侨城旗下的18家收费的景区，除了武汉和北京的欢乐谷还没有开放之外，另外15家景区已经开放。20家酒店中除了一家酒店被当地政府防疫部门征用以外，其余的也全部开放，还有2家开放式旅游区也逐步开放。

但是，疫情依旧导致公司旅游板块经营效益大幅下滑，一季度的游客接待和收入主要是在1月中上旬。在2月22号，华侨城A提出了全面复工复产，但也是有限复工复产，所以一季度的游客接待水平只有去年同期的30%。

“虽然文旅企业复工复产了，由于文旅企业生产的特点，我们还是以疫情防控为主，分区分级有序逐步地开放。”在王刚的看来，市场恢复仍然需要一个漫长的过程。市场所期望的报复性消费增长，依然存在这很多不确定性。

不过，业绩会上管理层表达出更多的是对未来的信心。“目前旅游行业现实是非常残酷的，但是未来也是很光明的。从非典的经验看，非典过后整个行业大浪淘沙，有企业消失，也有企业起来了。”王刚称：“华侨城就是在非典过后，提出主题公园产业化，也是在非典过后，跨出深圳，走向北京，实现了欢乐谷的连锁。”

他认为，文化和旅游产业大发展、大繁荣的良好趋势和局面不会变，14亿人民群众对文化旅游消费为代表的美好生活的需求只会增加，不会减少。这一次对于华侨城而言依然将会是次机会。

在短期措施方面，华侨城管理层透露，文化旅游节的方案已经准备就绪，已经有300多项产品畜势待发，适时推向市场。“一旦疫情完全控制，我们就立即会向全国推出华侨城2020年的文化旅游节。”姚军称。

据管理层表示，公司希望通过多产品线的协同发展，在未来5年实现自营和管理运营50个以上的主题公园，接待游客6000万人次，年收入（包括自建和管理的主题公园）超过100亿元的发展目标。

以下为深圳华侨城股份有限公司2019年业绩说明会现场问答整理实录：

现场提问：公司如何加快开发，包括提升整个经营管理效率？

姚军：公司已经改变过去按部就班的低效率生产，目前是强力地推进在文化旅游和综合开发上的创新能力。公司在地产开发上也加大力度，提高效率，在2019年已经实现了很多项目当年开工、当年销售、当年回款，已经产生了高效率的工作模式。

希望公司在凭借产业优势获得很好的资源的同时，也要强化自身的开发实力和开发效率，在保质保量的前提下，能够有一个更好的建设效率，实现回款的效率，然后进一步推进旅游项目尽快开业、尽快呈现给社会。这是华侨城做优、做强、做大的计划和战略。

现场提问：公司亮点项目是不是能够构成未来整个公司收入和盈利的重要的基础？

汪文进：公司这一两年主要拓展的一些综合项目，包括不限于郑州、青岛即墨、西安沣东的项目、中山欢乐海岸等等，项目均处在人口集中，经济较发达区域。随着项目落地，会为公司带来优质的资源，以及货值的储备，支撑公司收入、利润增长。本年度也将继续保持并持续在长三角、珠三角、京津冀，以及中西部的核心城市的重点布局策略。

除了大型综合项目外，华侨城还会再重点区域、城市，高度关注优质的短平快的项目和一些收购的项目，这些也能为将来一段时间的发展储备一些好的资源，为未来的收入利润提供支撑。

现场提问：疫情对于公司旅游板块的影响？未来是否会迎来报复性消费？

王刚：受疫情影响，为全国的文化旅游产业带来了较大的压力，华侨城也不例外，华侨城目前正安全有序地推动文旅业务的复工复产。截至目前，华侨城旗下的18家收费的景区，除了武汉和北京的欢乐谷还没有开放之外，另外15家景区已经开放。20家酒店中除了一家酒店被当地政府防疫部门征用以外，其余的也全部开放，还有2家开放式旅游区也逐步开放。

虽然文旅企业复工复产了，由于文旅企业生产的特点，我们还是以疫情防控为主，分区分级有序逐步地开放，市场恢复仍然需要一个漫长的过程。不过，公司认为文化和旅游产业大发展、大繁荣的良好趋势和局面不会变，14亿人民群众对文化旅游消费为代表的美好生活的需求只会增加，不会减少。

疫情确实导致公司旅游板块经营效益大幅下滑，一季度的游客接待和收入主要是在1月中上旬。在2月22号，华侨城A提出了全面复工复产，但也是有限复工复产，所以一季度的游客接待水平只有去年同期的30%。

是否有报复性消费增长，还有很多不确定性，目前旅游行业现实是非常残酷的，但是未来也是很光明的。从非典的经验看，非典过后整个行业大浪淘沙，有企业消失，也有企业起来了。

现场提问：针对现金流有什么短期和长期的目标？

冯文红：现金流问题公司是认识到的，也是明确清楚现在所处的状态，公司上下都非常高度重视。出现这种情况实际上跟公司目前跨越式发展的战略是相匹配的。实际上华侨城一直在持续地改善这个状态。2019年同期整个的投资和经营性现金流这两个方面分别提升了48%和72%。

公司长短期的现金流经营目标是一致的，就是稳健，风险可控。公司也很重视自有现金流，我相信在公司上下努力下，这个指标一定会有所改善，并且我们2020年对各战区考核的时候，运营性资金的流入是作为一个重点的考核指标。

现场提问：快周转方面公司改革措施有哪些？

王晓雯：华侨城内部成立了标准化委员会，跟行业的优秀企业、领先企业、速度企业对标。尤其是房地产业务方面，公司在项目开发建设、速度方面，以及产品的推出、销售等等各个环节均进行对标。

周转项目结构方面，华侨城在突出文化、旅游综合能力，成片综合开发能力的同时，考虑到当年的流动性现金流、活跃性现金流，以及收益的匹配，也在改善资源储备的结构、产品的结构，补充了相对短平快的项目和比重，保证年度收益的平衡。