看完融创业绩发布会后的一些随想

就在前几天融创业绩发布会上，孙宏斌说了融创未来要做的三件事：“第一是要保持融资总量，然后逐步调整融资结构，多用银行贷款，降低融资成本；第二件事是处置企业部分资产，比如说酒店，这么做主要是为了让提高资产质量；第三件事是未来融创将会谨慎拿地，把钱挂在刀刃上。”

下面我能就来一条一条的说，首先说第一件事是“维持融资总量，调整结构，降低融资成本。”
大家都知道，地产公司想要利润增长就得提高销售，而销售增长主要来自于货值的位置与多少，货值的增长又取决于土地储备，土地储备的质量与存量又取决于公司每年的拿地的位置、价格与力度，然而拿地需要什么？没错，就是要钱嘛，大面积的拿地就需要大量的钱，因为地产公司利润后置、再加上手里大量的未开发的土储的原因，因此仅靠公司现金流是支撑不起大量的拿地款，所以想要继续发展，就必须得融资借钱。
明白了上述的逻辑之后，就可以理解快速增长的公司负债率为什么比较高了，因此，在地产行业负债率低，并不是一件“好事”，其根本逻辑也是来自于此。看到这样一个结论，有些人是不是“很悔三观”呢！
孙宏斌说的“维持融资总量”，也正是这个原因。
那么在保持融资总量的同时，为了降低融资成本，孙宏斌说未来将对融资结构进行一个调整，也就是多用利息低的债务来置换利息高的债务，比如说加大银行贷款的比例。


第二件事是为了提高企业资产的质量，融创未来将对部分重资产进行处置。文旅开发或者项目的商业持有资产，能够承受，是合理的，重庆深圳的在推进，在郑州的文旅已经开工了，所以还在增加新项目，保持量，所以有新的项目增加，就需要处置一些旧有的资产。目前已经卖掉了一个酒店，而且今年也是个好机会，流动性好，利于处置。


第三件事就是未来融创会谨慎拿地，把钱花在刀刃上。该拿要拿的坚决，不该拿就坚决不拿，目前土地市场价格偏高，各个城市供地压力应该还是比较大的，机会其实有的。而且融创的土储存量比较大，2019年末在手土储超过3万亿货值，有了这个优势以后，未来融创拿地就有一定的条件可以择时了，更不用去抢贵地。


在业绩会上，孙宏斌过还总结了融创在行业里的三大优势：
第一大优势，拿地和土储的优势。

融创有着多元化的拿地方式，除了传统的招拍挂的拿地方式，融创大约60%的货值都是通过收并购获得的，收并购能力行业第一。而且2019年还新增了通过会议会展的方式获得更多低价的商业用地。虽然现在有很多公司学习融创的这种方式，但是不论从资源上，还是专业人才与技能上来说，与融创都不是一个量级的。

土储方面，2019年融创的总土储面积达到了2.34万亿平方米，达到了行业第一，总货值达到了3.07'万亿，从2019年销售面积3600多万平米来看，足够公司5~6年的土地消耗了。与其他很多公司只有2~3年的消耗存量相比，就不是一个量级的了。

第二大优势，产品力行业第一。
根据克尔瑞地产行业公司产品力数据统计，融创的产品力排名第一。
早在2003年的时候，孙宏斌就定位融创要走“高端产品”的路线，至今经过十几年的资源积累和技术沉淀，形成了融创独有的护城河，别的公司几乎很难学会。

第三大优势，管理优势。
融创的管理是一种充分放权的管理模式，但是这种放权并不是任意的，而是建立在“信任与能力”的基础之上的。
融创的管理层大部分都是顺驰的老部下，还有早年绿城带出来的精英团队，都是十几年不离不弃的死忠骨干，因此他们之间的信任不是说短期能够获得的。而能力与信任又是相互促进的，只有信任了，充分放权给他，才会激发无限潜能；反过来就是只有足够的能力才能得到充分的放权，因此这两者是相互作用的，缺一不可。
现在有很多公司也在学习、模仿这种的管理模式，但是大多数只能做到“信任与能力”
其中的一项，两者兼得的凤毛麟角。


今天主要总结了孙宏斌在2019年业绩发布会上的部分演讲，主要就是两大内容，
一是融创未来几年要做的几件重要的事；
二是总结了一下融创在行业中的几大优势。
从中可以看出孙宏斌对行业的深刻理解以及独到的眼光和魄力。

市场上很多人认为房地产公司不就是拿地盖房子吗，能有什么护城河、竞争力……

其实不然，地产行业的门槛极高。
和股票投资一样，股票投资简单说就是拿出手机选出一只或几只股票，然后拿钱买入，等股价涨了卖出，就赚钱了。

若想真正要选出一只好股票，仅是如何选出好公司这一点，就需要经过市场长时间的打磨，而且它还需要不断变化的动态观察，因此说股票投资的门槛很高，只是人们参与股票投资的方式非常方便，因此很多人就误认为不需要什么门槛，其实这是一个极大的误区。

地产行业也是这样，拿地盖房子看起来很容易，其实要想赚到钱而且能持续的赚钱，就需要对市场的需求以及对自己的产品都需要有深刻的理解，这点不是说谁都可以做到的。

就说拿地，也有很多大大小小的公司每年也都拼命的拿了很多地，但是到最后却赚不到钱甚至亏损，其根本原因就是因为公司管理层对行业没有一个深刻的理解。
其实地产公司拿地就像做价值投资，本质是一样的，你既要有能力挑到好地，又要有审时度势的能力，只有这样才能够以便宜的价钱买到最好的地，是不是和股票投资一样。

在2016年的时候，全国房地产开发企业土地购置面积为2.2亿平方米，是2001年以来新低，同比增速为-3.4%，就是在这种大环境下，融创加大杠杆在核心一二线城市加大拿地的力度。同年加大杠杆拿地的还有碧桂园的杨国强、新城的王振华、恒大的许家印等，正是因为他们当年的审时度势，逆是市场而行之，奠定了现在他们在行业前十的龙头地位。
巴菲特也是在历史几次大跌的时候重仓买入股票，这不就是如同“神一般的操作”吗。