上坤地产冲击港股：举债扩张 利润不及利息支出

　　创立10年的上坤地产集团有限公司（下称：上坤地产），日前向联交所递表上市。

　　公司递交的聆讯资料显示，计划将大部分募资用于物业投资与开发、偿还债务。

　　在国内楼市调控频繁、房企利润被削薄的市场环境下，面对机构投资者主导的港股市场，公司掌门人朱静又能讲出怎样的故事？

　　业绩增速骤降

　　在国内房地产行业里，上坤地产“出生”很晚。

　　2011年，在河南建业地产集团待了10多年的朱静，只身前往上海创立上坤置业。启信宝显示，上坤置业目前为公司间接附属公司。

　　公司创立后5年，上坤地产项目主要在上海本土，直到2016年才进入苏州市场，随后在长三角和珠三角及中部核心经济区逐渐布局。

　　截至今年2月，公司旗下43个地产项目、涉及8个省份及直辖市14个城市，二线、强三线城市是公司青睐的市场区域。

　　从披露的信息来看，公司土储总量并不多，目前应占总建筑面积约260万平方米。其应占土储量在长三角、珠三角、中部核心经济区分别为153.31万平方米、37.44万平方米和15.4万平方米。

　　截至今年2月底，公司应占总建筑面积超过70%位于长三角经济区，且近半数物业项目及公司应占超过18%的总建筑面积位于上海市。

　　公司在聆讯资料中毫不避讳：“我们高度依赖长三角经济区的房地产市场，尤其是上海。”

　　资料显示，2017年至2019年，公司物业销售收入分别有约100%、100%和60.8%来自上海的物业项目。

　　2017年至2019年，公司销售收入分别为51.5亿元、229亿元和323.5亿元；收入分别为12.01亿元、68.47亿元和75.35亿元；对应年内溢利分别为0.35亿元、6.73亿元和6.77亿元。

　　公司业绩增长快的同时，其毛利率并不稳定。2017年，公司毛利率为30.9%，2018年突增至51.5%，在2019年又回落至40.8%。

　　公司解释，2018年毛利率超过50%，主要是因为樾山项目的低密度优质别墅收入结转所致。

　　斑马消费注意到，上述3年，公司收入增长超6倍，毛利率时高时低，对尚在扩张期的公司来说，并非一个好信号。

　　房地产市场从2018年下半年以来明显降温，伴随着频繁楼市调控、今年疫情等因素影响，对于上坤地产来说，今后压力并不小。

　　受疫情影响，2020年2月，公司销售额同比下滑50%以上，当月收入同比减少20%。

　　利息支出超过利润

　　早在去年，上坤地产提出未来5年，年复合增长率保持50%。这意味着公司在今后仍将大规模扩张，需要大量资金储备。

　　从公司披露的信息来看，公司的融资渠道主要来自银行借款等。数据显示，2017年至2019年，公司计息银行及其他借款分别为23.26亿元、30.35亿元和42.43亿元。同期，其计息银行及其他借款利息分别为3.63亿元、6.48亿元和7.64亿元，比公司这3年所赚利润还多。

　　为获得资金，公司承受了高出一般房企的借贷成本，上述同期，其实际借款利率从2017年的7.4%增至2019年的9.4%。

　　截至今年2月底，公司计息银行及其他借款总额增至62.74亿元，其中30.75亿元将在1年内到期。同期，公司拥有的现金及现金等价物为11.54亿元，资金缺口较大。

　　斑马消费梳理发现，公司现有开发的地产项目，仍需要持续且庞大的资金支撑。

　　截至今年2月底，公司可出售的建筑面积和可租赁建筑面积合计为23.97万平方米，正处于开发中的建筑面积210.88万平方米，是公司应占土地储备量的8成。

　　公司在全国性扩张过程中，虽说杠杆已经降了不少，但仍处于高位。2017年至2019年，公司净资产负债率分别为684.9%、325.9%和118.8%。

　　净资产负债率在2017年、2018年连续两年高企，其经营现金流净额连续两年录得负值，分别为-0.36亿元和-38.06亿元，2019年回正为20.08亿元。

　　实际上，这已给公司带来影响，公司表示，如不能取得充足的额外融资或不能通过业务运营产生充足资金，公司或不能按照计划扩张。

　　所以，公司急对接资本市场显得颇为急切。

　　日前公司递交的聆讯资料募资计划已载明，拟约60%募资用于开发现有物业项目，约30%募资用于偿还项目开发的部分现有计息银行及其他借款，仅有10%的募资用于一般运营资金。