一年卖出888亿去化超九成 闽系黑马金辉变道港股IPO

　　来源：易简财经

　　3月25日，作为一家准千亿房企，金辉集团正式启动赴港IPO。

　　近几年，在A股大门紧闭的环境下，港股市场成了内地房企上市的聚集地。在TOP40房企里，金辉集团是为数不多未上市的一个。

　　2019年888.6亿元的销售成绩单，以及近三年年复合增长率为48.5%的收入水平，金辉近几年的表现，是一条平滑的向上趋势线。在上交这份申请的时候，我们相信它是底气十足的。

　　作为一家“非典型”闽系房企， “稳健”一直是行业对它的印象。

　　直到近三年，金辉从投资到销售均开始提速，稳居房企四十强，展露锋芒，一步步走到IPO门前。

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　　近在咫尺的千亿目标

　　从近年的数据来看，金辉在规模扩张中，走出了一条稳健的向上趋势线。

　　招股书显示，2019年其收入近260亿元，近三年年复合增长率达48.5%，其中房地产销售是核心贡献点，最新占比96.4%。

　　同期，金辉的净利润分别为人民币22.21亿元、23.00亿元及26.90亿元，年复合增长率为10.0%。其中，2019年净利润增长率为16.96%。

　　从销售数据来看，金辉集团2017年-2019年全口径销售额数据分别为445.1亿、746.8亿、888.6亿，销售额排名稳定在行业40名左右，同时每年会实现1-2名的提升。

　　另外，在中国房地产业协会发布“2020年中国房地产开发商前五十强”中，金辉控股位列第36名；在中国指数研究院发布“中国房地产开发商前百强”中，金辉位列第37名。各项排名没有太大跳跃，都在稳步爬升。

　　虽然近两年，“房住不炒”多次被重申，楼市降温明显，各大房企的发展增速也在逐步回落。

　　但金辉的加速，是在它稳定发展的节奏内。

　　2019年克而瑞销售排行榜上，金辉以888.6亿的全口径金额位列第40名，不喊千亿口号的金辉，其实与目标近在咫尺。

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　　足够放心的债务水平

　　稳步爬升的同时，金辉也一直在控制自己的债务水平。

　　《2019中国房地产上市公司测评研究报告》显示，125家上市房企的净负债率均值为92.52%。

　　而根据招股书，2017-2019年度，金辉集团资产负债率分别为83.18%、85.46%、85.68%，负债率基本保持稳定、与主流上市房企基本持平。

　　另外，作为一家非上市房企，金辉在筹资上的配置非常多元化。

　　除了使用银行授信、公司债券等融资工具外，金辉还打通了境外美元债的融资方式。去年10月，金辉成功发行了首笔境外美元债，发行规模2.5亿美元，期限为2年。

　　融资渠道的拓宽，加上高达95%的项目去化率，让金辉得以维持现金流的稳定。

　　截至2019年6月30日，金辉一年内到期的非流动负债余额为141.81亿元。结合期内102.4亿的营收、888.6亿的全年销售额，以及不断流入的融资金额，足以应对短期负债。

　　对于金辉业绩及财务的稳定，资本市场也表示了认可。

　　根据公开信息，资本市场多家国内外评级机构，都给予金辉集团较高的主体信用评级。

　　其中，国际知名评级机构标普在2019年10月给予金辉集团长期主体信用评级“B”，评级展望为“正面”。

　　联合信用评级有限公司则在2019年5月，给予金辉集团主体信用等级“AA+”，这也是尚未上市的规模房企所获得的最高主体信用评级。

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　　迈开步子也求稳

　　前面的路子铺扎实了，金辉在扩张的路上步子越迈越大。

　　目前，金辉集团已进入30个城市发展，在建及拟建项目共计84个。

　　其项目多分布在长三角、中西部、环渤海、珠三角区域等经济发达与具有高增长潜力的地区。重点布局一线、环一线及二线核心城市，如北京、上海、天津、重庆、杭州、南京、苏州、武汉、西安、福州、石家庄等，并且在上述多个城市中进入销售十强。

　　2019年，金辉抓住土地市场低迷的窗口期，以较低代价进行了土地储备的有限扩充。

　　根据克而瑞的数据，2019年1-6月，金辉集团以503.5亿元的新增货值列上半年房企排行榜第31位。招股书显示，截至2019年12月31日，金辉控股所持土地储备总建筑面积为2667.4399万平方米，其中93.4%位于二线城市及核心三线城市。

　　从拿地溢价来看，自2019年1月以上，金辉新获取的土地，大部分溢价率均低于35%，溢价率超过40%的地块，所占比例仅为一两成。而从土地价格来看，金辉也偏好选择20亿元以下的地块，不轻易拍地王。

　　可以看到，在项目拓展上，金辉奉行的依旧是一个“稳”字。

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　　逐鹿IPO成为必然

　　客观来讲，房企一旦发展到一定规模，为了可持续发展目标，为了推动企业规范运营，为了提升企业品牌形象，上市是一条切实可行的道路。

　　而融资环境持续收紧，资金面承压的大背景，则会进一步加快房企的上市行动。

　　A股房企IPO冰封许久，所以2018年开始多家房企选择逐鹿港股。在A股等待四年之后，金辉集团同样选择转身冲向港股。

　　根据招股书，农银国际、中信里昂证券、海通国际三家为金辉此次IPO的联席保荐人。金辉此次赴港上市，所募得的资金将主要用于为现有项目拨资、部分偿还项目开发的部分现有信托贷款，以及一般业务运营及运营资金。

　　随着金辉集团规模逐步向千亿靠近，若能顺利在港股上市，相信在资本市场的助力下，金辉的品牌影响力、业务规模，将得到进一步的充实。