雅居乐：海南调控影响毛利 多元化业务收入占比破10%

　　3月23日，雅居乐集团控股有限公司（下称“雅居乐”）发布2019年财报。2019年公司营业额为602.39亿元人民币（单位下同），同比增加7.3%，股东应占利润75.12亿元，同比增加5.4%。

　　在2018年首次跻身“千亿俱乐部”之后，2019年雅居乐销售额再度突破千亿，目标完成率达到104%。不过，2018年以来海南限购对于公司业绩的影响也正在显现，公司整体毛利率因此大幅下跌，创下2017年以来的新低。此外值得注意的是，在物业发展业务之外，雅居乐的多元化业务继续保持增长，营收占比首次突破10%。

　　海南调控致毛利率下滑

　　2019年，雅居乐完成年初定下的1130亿元预售目标，完成率达到104%。根据财报数据，雅居乐连同其合营公司及联营公司以及由其管理并以“雅居乐”品牌销售的房地产项目的累积预售金额为1179.7亿元，较2018年增加14.9%，增速基本持平。

　　物业发展业务的确认销售收入则为541.77亿元，同比增长3.2%，增幅较2018年的6.5%减少3.3个百分点。

　　值得注意的是，2019年雅居乐的毛利出现大幅下滑，同比下跌25.6%至183.58亿元，整体毛利率创下2017年以来的新低，为30.5%，较2018年同期下跌13.4个百分点。

　　对此，雅居乐在财报中解释称，由于多个城市受“因城施策”的影响，导致高毛利率项目的确认销售收入占比大幅下降，致使公司整体毛利率有所下降。

　　雅居乐提到的“影响”主要来自于海南限购政策的调控。自2009年起，雅居乐长期重仓海南，在海南海口、文昌、陵水、万宁、临高等城市均有项目布局，而此前海南项目贡献公司营收占比约40%，毛利率可达近60%。

　　然而2018年4月，海南宣布全岛限购，海南楼市随后大降温。房地产项目的结算周期一般约1-2年，也就是说，房企2018年的销售业绩会陆续在2019-2020年期间结算为收入，因此海南调控的影响将对这两年的公司业绩带来较明显的波动。

　　拿地方面，随着销售业绩的提升，雅居乐在投资表现上也相对积极，2019年拿地金额较去年426亿有所增长，拿地销售比维持在40%左右。

　　财报显示，2019年公司透过招标、拍卖、挂牌、勾地及股权收购等方式先后增添42个新项目，新地块的预计总建筑面积达1090万平方米，新地块的总土地金额为472亿元，对应楼面地价为每平方米4334元。

　　截至报告期末，雅生活在75个城市拥有权益预计总建筑面积为3970万平方米的土地储备，在粤港澳大湾区的土地储备约为834万平方米，占土地储备的21%。

　　多元化业务营收占比突破10%

　　自2015年开始，雅居乐发力多元化布局，主打“以地产为主，多元业务并行”营运模式，自2018年起形成了以地产、物管、环保、教育、建设、房管、资本投资和商业管理八大产业集团并行的多元化格局。

　　根据财报数据，2019年雅居乐来自多元化业务的收入为60.62亿，同比增长65.75%。物业发展业务收入与多元化业务收入的占比分别为89.9%及10.1%，其中多元化业务收入的占比较去年增加3.6个百分点。

　　这也是雅居乐非房地产业务营收占比首次突破10%，不过与此前雅居乐董事会主席陈卓琳的设想依然有些差距。陈卓琳曾向媒体透露，预期2019年雅居乐非房地产业务的营收比例达到15-20%，业务贡献的营收占比每年递增10个百分点，到2022或2023年多元化业务与地产业务的营业额各占一半。

　　从财报可以看到，在雅居乐的多元化业务中，物业管理收入及利润贡献最多。该业务实现营收35.77亿元，同比增长67.7%，经营利润为13.85亿元，同比增长28.7%，截至报告期末，物业的在管总建筑面积增加至2.3亿平方米。

　　但在多元化业务中，业绩同比增幅最快的则是环保业务，该业务收入为15.10亿元，同比增长146.1%，经营利润为3.35亿元，同比增长69.6%。截至2019年末，环保业务拥有45个项目，其中32个为危险废物处理项目、6个为生活垃圾焚烧发电项目、4个为综合工业园区项目及3个为水务处理项目。

　　随着多元化业务的发展扩大，雅居乐的负债率也有所攀升。雅居乐在财报中称，2019年公司在多元业务方面合计投资额约100亿元，用以发展34个新增的非地产项目。

　　财报显示，截至2019年末，雅居乐的净负债率为82.8%，较2018年末的79.1%增加3.7个百分点。公司总借款为966.70亿元，较2018年末增加约81.41亿元，其中1年内到期的借款总额为422.97亿，公司货币现金为425.55亿元，现金短债比超过1，短期债务风险相对可控。（新浪财经 徐苑蕾）