中国奥园投资价值分析2020年版

先声明：中国奥园盘子不大，本人又持有中国奥园几年了，本文仅提供一个人的分析角度，难免只见树木不见森林，还需自己多方校验、调查以决策，本文不做为买入卖出或持有的依据，一切风险自担。

本文按照之前我提出地产股选股标准：有成长、无硬伤、地多好，要便宜，加上差异化的标准分析。

有成长：2013年开启快速成长之路，7年销售额从2012年的52.5亿增长到2019年的1180.6亿，增长22.5倍，并且2019年权益81%，复合增速56%，2019年，中国奥园集团销售收入达1330.6亿元，超额完成全年目标，7年营收约增长8倍,后复权股价：2007年上市时候6.1元，2013年初1.7，目前股价13元，只看最近7年股价涨了7.6倍，落后于销售业绩和销售权益，与营收增速相当。

早已完成全国布局，到了深耕重点城市阶段。

城市更新项目预计提供额外可售资源约人民币2,197亿元，奥园拥有逾30个不同阶段的城市更新项目，规划总建筑面积约1,604万平方米，预计额外提供可售资源约人民币2,197亿元城市更新项目可通过一二级联动开发、一级开发乃至出售实现利润，未来利润可见性高。

拿合同销售的30%-40%作为预算用于增加土储，2016年全年只拿了17块地，2017年新增58个项目，2018年新增64个项目，2019上半年新增34个项目。拿地提速的背后，是投资模式和决策效率的改变，让听得见炮火的一线决策，才能在竞争激烈的市场中快人一步。尤其收并购方面常常能快对手一步。2019下半年重点布局一二线核心城市及强三线城市，继续发挥收并购的传统优势。奥园2019年上半年新增34个项目，新增可开发建筑面积约726万平方米（权益比78%），权益地价约人民币158亿元，新增可售货值逾800亿元，确保合理的土地成本和稳定的利润率，2019年上半年新增项目中，一二线及周边城市按地价约占 65%，三四线约占35%

现有土地储备够4年开发，本文引用了网友这几张图片。

2017年开始加大拿地，拿地却不贵，其中2019年数据采用2019上半年数据或预测，截至2019年中期，奥园有67%的低线城市土地储备分布在华南地区和长三角地区。

合同负债686亿，回款较好。

多元化境内外融资渠道，深化银企“总对总”战略合作，净负债率64.2%，融资利率逐年下降，评级上升。

在拿地方式上，奥园上市以来收并购占65%，招拍挂占35%，近3年收并购占比80%。目前房企四种主流的拿地手段公开为招拍挂、收并购、城市更新及产业用地，奥园都有涉及：针对一二线及三线头部城市，奥园主要采取收并购和城市更新，附以招拍挂，而在更低线城市则主要采用县域综合体或文旅小镇等拓展。“收并购做的比较多的是融创，奥园可能排第二。融创收并购的股权占比可能是51%或者49%，或者这两个数附近，公司 （奥园）希望收并购占股比例是7:3或者8:2，如果土地方占股比例高的话，他们会把自己当老板，争执会比较多。公司希望占大股，自己操盘，让小老板跟着公司赚钱就可以。这是归母高的原因，也是和融创的区别。

从2016年到2019年中期，奥园净资产从146.3亿增加到307亿左右，其中主要是靠少数股东权益的增长，截至2019年6月末，奥园少数股东权益已经达到219.7亿元，占总权益比例上升至62.1%

2019年6月末，少数股东权益占总权益的62%，但这批小股东只能分得约5.3亿元利润，不足净利润的20%。一种比较可信的说法是一方面奥园对大部分收购项目坚持进行并表，另一方面则在少数股东权益里面用“明股实债”的方式隐形增加杠杆。据了解，奥园实质上为旗下项目引入了不少基金、信托和资管计划。“这些非控股权益属类债权性质夹层融资，奥园向其提供了股权质押担保，同时这些附属公司非控股股东直接向奥园地产提供了贷款，但没有计入到有息债务。”

差异化4：奥园的商业体以售为主，自持为辅，轻资产运营探索出了成熟模式，不拘一格，大小不一，可以适应从一线郊区直到县城，方便业主生活，促进当地就业和税收，提高周边房子溢价。

要便宜：前瞻PE 2.8倍，有望后面几年继续成长加估值提升。

中国奥园盘子不大，本人又持有中国奥园几年了，本文仅提供一个人的分析角度，难免只见树木不见森林，还需自己多方校验、调查以决策，本文不做为买入卖出或持有的依据，一切风险自担。$中国奥园(03883)$

在城市化率只有60%的时候，本人认为城市化相关产业，包括房地产、建筑相关上下游才是经济主要发动机，这才是全民生活息息相关、产业聚集提高生产力的大体量产业，才是主线，而科技、医药、消费下个阶段才能成为主线，在经济保增长的背景下，最看好地产和建筑股，但要回避资金链非常紧张或前几年拿了大量贵地的公司，因为房价一定要稳，囤地成为过去，城市群和20来个都市圈是本阶段区域增长点，城轨、地铁相关基建是提高生产效率和生活便利最需要的基建项目，这些区域的学校、医院还需大大增加。