【国君地产】流动性为王---对当前板块的讨论

作者：谢皓宇 

来源：小谢看地产

导读

本次疫情对地产产业链的影响将大于对地产本身，销售下滑造成资金压力是房企的最大风险，优质个股迎来重要整合机遇。

①   疫情持续时间对行业略有影响，幅度相对可控，但下调全年宏观预测。按照此前对全年的预期，我们对地产投资、新开工、销售面积的判断分别为8.0%、4.0%、0.0%。假设疫情影响的时间为3个月（也就是从2月份到4月份，至5月份结束），且按照疫情影响25%进行测算，根据季调后的结果，在不重新赶工的情况下，我们下调地产投资、新开工、销售面积的预测分别为2.6%、-1.7%、-4.8%（相比于之前分别下调的百分比点数为5.4、5.7、4.8）。考虑投资当中包含大量的施工，且根据施工方反馈的情况来看，在实际施工可以通过赶工的方式重新拉动投资增长，因此，地产投资下调的幅度将弱于新开工和销售，最终我们预计地产投资、新开工、销售面积的判断为5.0%、-1.7%、-4.8%。需要注意的是，如果疫情影响幅度为9%，则地产投资将低于6%，进而对GDP目标造成负贡献。

②  新房二手房均会受到冲击，主要来自于售楼处暂缓营业和到访量下降，通过线上销售进行应对，预计效果较弱，对房企影响主要是现金流。部分区域售楼处有暂缓开业现象，到访量也出现下降，开发商通过乐居、房天下等渠道进行线上售房，有一定成效，但综合来看，预计效果难超预期。考虑需求并非消失，而是暂缓，因此，当前开发商最大的危机是在于流动性风险。2）开发商2~4月销售金额占全年比重大约为20%，但偿债金额占比为30%，考虑到债务续期，原本为开发商资金压力相对较小的时期，当前反而可能成为开发商资金压力最大的时期，最受冲击的市场依然为土地市场。

③ 对开发商影响来看，影响幅度从大到小分别为土地市场>后市场>上游市场，房地产自身影响主要为个别开发商的资金压力影响，建议关注回调中的优质个股。疫情对行业最大的影响仍然为资金压力影响，因此受到最大冲击的是土地市场，同时，为了按期交付的房屋可能因为资金压力且因为疫情顺理成章的向后顺延，影响最小的市场是上游市场，仍然会采取一定手段进行销售和开工促回款。对地产自身而言，杠杆率低的公司、或近期刚进行了大规模融资的公司优势将极其明显，推荐万科A、保利地产、中国金茂、招商蛇口、华润置地、龙湖集团、中国海外发展，以及刚刚进行融资的企业包括大悦城、华夏幸福、中南建设、蓝光发展、融创中国、旭辉控股集团、中骏集团控股等。

风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。