物业股的分化估值

2019-12-10 20:03

　　11月CPI出了，比预期高，但大盘没太大反应，因为超预期其实也是预期之内。

　　恒指继续平静，收跌58点，报26,436点，成交继续低水平，约617亿。北上资金净流入42.54亿，南下资金净流入23.67亿。

　　大市方面，芯片股继续走强，而部份医药股受第三轮集采消息继续下滑。

　　另一方面，资金兑现利润，服装零售股集体高位回撤。波司登(3998.HK)跌4.1%、李宁(2331.HK)跌6.3%、安踏(2020.HK)跌4.3%。

　　波司登自11月12日遭做空一度大跌15%后，原本股价已回稳逐步反弹，可惜人算不如天算，公司突然发行五年期2.75亿美元可转债，转股价4.91港元，若全部转股可转换4.38亿股，占转换后摊薄总股本3.89%。

　　虽然转股价是一个溢价，但在股价高位以及做空疑云之间发一个CB，实在不是明智的选择，也诱发了资金在陆续兑现利润，而今年以来李宁、安踏等涨幅不少，因此也成为兑现对象。

　　保利物业(6049.HK)目前超购已逾60倍，但物业板块今天表现疲软。其中，次新股鑫苑服务(1895.HK)，收跌4.4%，报1.56元。

　　公司当时上市正值新股热潮，首日最高冲至4.2元，较上市价2.08元涨超100%，但疯狂过后的后遗症也很明显，股价持续阴跌，被套散户陆续止损，目前较上市价低逾25%。

　　根据招股书披露，截止至2019年Q1，鑫苑有52项已签约但未交付管理的物业，另有21项的后期物业有待交付管理。

　　上述73项物业于未来3年能带来共3.4亿营收，已是2018年2.6亿的翻倍，以2018年为基础，年复合增长率达到32%。

　　来源：鑫苑

　　鑫苑目前PE TTM约10倍，市值为7.5亿，以这样的估值，并购基本无望，成长性只靠内生增长。

　　然而，上述大部份面积来自第三方，毛利率只及母公司关连物业的一半，营收增长好看，但利润却不一定。

　　虽然与碧桂园服务(6098.HK)和雅生活服务(3319.HK)等同是物业股，但增长性及故事性的不同，相应的估值能够相差很远，不要对标错误。

　　参考另一只物业股彩生活(1778.HK)，市值60亿，下年PE不到10倍，这意味着从基本面来看，鑫苑可能还有下跌空间。

　　另一只市值4.2亿，PE TTM 14倍的物业股银城生活服务(1922.HK)实际上也是类似情况。

　　顺带一提，保利物业最高招股价约等于2020年25倍PE，是不便宜，但另一只时代邻里(9928.HK)更贵，达到30多40倍。这样对比，保利物业自然更吸引。

　　最近其实港股有点闷，看不到上涨的动力，估值已经很低，再跌的空间又不大。对于明天会否有新刺激，就看今晚凌晨联储局议息决定，以及对于未来货币政策路径的前瞻指引。

　　美股会有什么反应，全看大资金如何诠释美联储主席鲍威的说话。

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