【信用】20191118摘要合集

来源：兴业研究

行业：房地产 区域：福建

福建福晟集团有限公司（以下简称“福建福晟”或“公司”） 为福晟集团有限公司（简称“福晟集团”）全资子公司，实际控制人为潘伟明。公司业务为房地产、建筑施工双主业，房地产利润贡献大。公司为福晟集团开发福州、漳州等区域的经营主体，公司房地产板块销售规模占福晟集团约4成。2015-2018年公司实现签约销售金额分别为63.28、96.72、203.96和222.45亿元。

公司项目主要布局福州、漳州，近年来扩张速度较快。房地产业务方面，项目主要布局福州、漳州，2016年以来增加福建省外项目拓展力度，但福建省内占比仍较高。公司项目主要布局于福建省内的福州、漳州，历年来以上两城市合约销售金额贡献比重达约6成以上，2016年以来公司加大了福建省外项目拓展力度，新进入城市如天津、郑州、中山、淮安、惠州等，但福州、漳州在公司无论是项目布局亦或是销售贡献中占比仍较大，区域布局集中度较高。2015年起福晟集团扩张较快，土储中旧改项目占比较高，投资回收周期长，资本开支压力有所上升。2018年以来公司扩张有所放缓。2015-2018年福建福晟土地购置支出分别达109.72、250.81、368.64和45.96亿元，占合约销售金额的比重分别为173.39%、259.32%、180.74%和20.66%。

建筑业务以房建为主，上下游对其资金有一定占用。建筑业务方面，业务类型主要以房建为主，利润率较薄。从建筑经营主体福建六建集团有限公司财务报表来看，近年来预付款项金额约40亿元，占总资产比重约25%，而应付较少，存货中已完工未结算款金额约50亿元，占总资产比重约35%，项目结算较慢。

业务扩张带动债务负担上行。财务方面，主要资产存货去化压力尚可，建筑业务有一定规模占款，此外公司存在关联方往来款，主要体现在其他应收款，2018年以来关联方往来金额有所下降。受业务扩张影响，债务负担上行，2015-2018年和2019年6月底公司有息债务规模分别为102.93、174.07、229.65、316.76和385.14亿元，净负债率分别为97.42%、115.67%、100.70%、127.60%和148.67%。

（作者：兴业研究信用研究委员会）

PPP社会资本方现金缺口分析—PPP系列报告之六

承接PPP业务将考验社会资本方的资金实力，也将对社会资本方的信用资质造成较大影响，因此量化分析社会资本方资金缺口的大小具有重要意义。在不并表情形下，参与PPP对于社会资本方资金的占用表现为各类保证金、项目进度款以及资本金投入。一般情况下，社会资本方在PPP项目施工期间的现金缺口=预收账款+总投资*工程进度*（1-毛利率）*（进度款支付比例-1）-项目总投资*资本金比例*社会资本方持股比例*工程进度-预付账款+应付账款-各类保证金。由此得到三个结论：1）社会资本方的最大现金缺口为项目完工但尚未结算时；2）社会资本方的现金缺口随毛利率增加而降低；3）PPP总投资中可结转收入部分占比越大，社会资本方现金压力越小。此外，各类保证金虽并非为现金流出，但体现为受限货币资金，对社会资本方信用资质同样造成负面影响。在并表情况下，社会资本方现金缺口=项目总投资*（1-综合毛利率）+预付账款-应付账款，毛利率越高同样现金缺口越小。

（作者：兴业研究信用研究委员会）

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