75后张园林携10后新力地产苦战IPO 其神秘背景引关注

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　　原创 谢书烽 云地产 今天

　　2008年3月19日，应是斜杠首富许教授有生以来最难熬的一日：携恒大苦战IPO，不料被投资者无底线地杀价，熬了一个通宵谈判无果后，他两眼通红，并用干裂的嘴唇无奈地宣布，老子不上了！

　　不上怎有快意？高杠杆狂飙劲飕地跑马圈地后，对赌的IPO，一夜间化为泡影。紧随其后，追债人纷至沓来，让这位准首富焦头烂额。无奈之下，许教授转战香港，费尽周折，求救于财主郑老爷子……

　　许教授的这一大劫原因有二：其一，携恒大高杠杆狂飙突进；其二，全球金融海啸突然爆发。

　　10年一轮回。如今，笼罩在地产圈上空的迷雾，并不亚于2008年：调控空前严厉，银根越拧越紧，市场深入调整……就连潘石屹也要80亿美元“清仓”旗下的“优质资产”了。

　　在此情景下赴港IPO，无异于是一场“苦战”。当前，正在苦战的就是张园林及其新力地产。

　　若进展顺利，张园林将于11月15日在港交所敲钟。

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　　那么，张园林是何许人也？

　　与大部分开发商大佬一样，75后的张先生异常低调，也是TOP35房企中，最为年轻的老板。在百度中，根本查不到这位现年43岁富豪的一份完整简历，更无从得知其发家史。

　　张园林（左三）

　　根据招股书披露，2002年，张园林任职于江西省第五建设集团，短短四年后，晋升为总经理。此后，先后担任了江西裕仁投资及江西省丰城市希尔顿置业的执行董事。

　　2010年，年仅34岁的张园林创立了新力集团，但奇怪的是，直至今年5月14日，他才调任为董事会主席兼新政总裁。

　　起步于南昌的新力，成立一年后，便拿下一块地王。2012年，该地王上市，全年销售仅为1.29亿元。而到2015年，其年销售额则爆发至45亿元；2016年则突破了百亿，猛增至161亿元。

　　这一年，张园林携新力走出江西，并将其势力范围扩张至惠州、苏州等四个城市，新增项目高达27个。

　　2017年，新力将总部搬至上海后，其全年销售额已飙升至428亿，并成功挤进全国50强；2018年，销售额再度翻番至887亿元，其排名也跃至行业第34位，如此增速，在地产界罕见。

　　截至今年7月底，新力已在全国27个城市拥有110个项目，总土储超过了1500万平方米。按照第三方机构数据显示，截至今年6月底，新力以520亿元的销售额排名百强第31名。

　　而在31强中，只有两家房企尚未上市，一家是祥生地产，另一家就是新力。但有意思的是，在31强中，新力年仅9岁，是最年轻的房企。

　　包括恒大、融创在内，其他房企从成立到上市，一般需要10-15年的时间才能实现上市，而新力则仅仅用了9年。

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　　当然，头顶百强房企中最猛黑马光环的同时，新力的高杠杆扩张，也带来了另一面，这也成为其IPO最大的阻力。

　　据了解，目前正在紧锣密鼓招股的新力，每股定价介于3.3-4.25港元，但根据今年已上市的中梁、银城国际的招股表现来看，尤其是在目前市场愈加偏冷的情况下，预计，新力的招股价也会偏向于最低价，能否超额认购，也未可知。

　　首先，我们来看高杠杆扩张后，造成的第一个“后遗症”，即超高的负债。

　　招股书显示，近年来，新力的债务与日俱增。2016-2018年，流动负债总额分别为137.6亿元、366亿元及595.5亿元，截至今年3月底，这一数据跃升至640.6亿元。

　　不断高企的流动负债，使其净资产负债率一路攀升。2018年底，新力的净负债率高达285%；截至今年4月底，这一数据飙升至310%，远超行业平均水平。

　　不仅如此，近年来，新力经营活动所产生的现金流均告负。2016年为-20.37亿元，2017年则为-65.47亿元，截至今年4月底，这一数据则为-13.37亿元。

　　正因为如此，除了正常的银行贷款外，新力也向信托、资产管理公司等其他金融机构高息借贷。

　　截至今年4月底，新力的银行贷款结余为110.23亿元，而除银行外其他借款则高达144.23亿元。由于信托及其他金融机构的借款占比超过一半，因此推高了新力的融资成本。近年来，其融资成本高达9%。

　　而在上市前，为了缓解资金压力，新力于8月26日及10月9日发行了本金为1.699亿美元的私人债券，年利高达12.5%。

　　高息融资也令新力的利润率偏低。2016-2018年，其净利润率分别为5.9%、5.3%和6.9%，远低于行业平均水平的10%。

　　即便新力能够成功上市，但融资额度不足以补充当前的资金所需。因此，上市成功后，摆在张园林面前的第一道大关仍然是“去杠杆”。

　　其次，新力的高速扩张，也是建立在高周转模式之上的。碧桂园奉行的是“456”模式，而新力则用的是“46”模式，即拿地后120天启动项目，180天达到预售标准。

　　在此模式下，新力为了赶工期，旗下多个项目因未取得建筑工程许可证就开始施工，并被多次罚款。

　　招股书披露，2018年，新力旗下的项目未取得建筑工程许可证就施工，被罚了8次，过去三年，11个项目因此被罚了260万。

　　过去三年多，因未取得环境影响评价批文前，就施工的有7个项目，被罚了1470万元；未取得建设工程规划许可证就施工的有18家公司，被罚款20次，共计2830万元；还有未取得销售许可证就开盘销售的有两家公司，共罚款70万。

　　另外，近年来，新力旗下的若干附属公司给员工未交社会保险及住房公积金累计达到了3220万元。

　　第三，新力上市后，张园林面临的另一个难题就是平衡布局。目前，从新力的土地布局来看，在大本营江西的土储占比高达50%，其中南昌的土储占比高达40%。

　　这也推高了新力的风险，若南昌的市场一旦进入大的调整期，势必会影响到新力的全局。

　　如此看来，张园林携新力上市，无疑是一场苦战，更重要的是，即便上市成功，张先生及新力，还面临着另外几场“苦战”，比如，去杠杆、提质量、平衡布局等。