关于REITs，华尔街不想让你知道的是什么

REIT世界并不全是阳光和彩虹。

应该不惜一切代价避免高价IPO、可疑的衍生产品、贪婪的经理人和其他地雷。

我们的业绩超越战略包括专注于内部管理的股权REIT，这些REIT正在出售。

这是一个棘手的问题，但那些希望获得高于平均水平的当前回报，以及随着时间推移具有相当好的价格升值前景的人-而且风险不大-肯定会考虑公寓社区、办公楼和工业大楼、购物中心和其他类似的房地产投资。虽然一段时间以前，这些高利润的投资可能只限于高净值个人和机构，但今天通过高收益房地产证券或REITs投资房地产比以往任何时候都更容易。

今天，估计有8000万美国人通过退休储蓄和其他投资基金拥有REITs。不幸的是，这些REIT投资者中的绝大多数都非常不成熟，几乎没有专业知识或资源来进行尽职调查。虽然REIT可能非常有回报，但它们也可能非常惩罚性，一家公司到另一家公司的回报差异可能会很大。

示例：房地产收入(O)与惠勒房地产投资信托基金(WHLR)

使个人投资者更加困难的是，华尔街到处都是希望从你的名字中获利的鲨鱼。利益冲突可能非常严重，你必须知道如何识别它们，以避免自己遭受重大损失。

下面是华尔街不希望您了解REITs…的三件事

IPO有定价过高、波动性高和缺乏透明度的名声。多年来我们发现，在房地产投资信托基金领域，这一点尤其正确。

华尔街正在尽最大努力向你推销一个新的令人兴奋的机会，但现实往往是，企业和管理层还没有证明自己成功地经营了一家上市公司。

此外，华尔街非常善于把握IPO的时机，以便新的REIT在首次发行时获得更多和合理的估值。毕竟，如果你不能获得一个更公平的价格，你为什么还要上市呢？

同样适用于房地产投资信托基金(REIT)的衍生产品。太多时候，管理层和华尔街知道一些你不知道的事情。

我们建议不要参与REIT的IPO和分拆，而是专注于拥有良好业绩和更合理估值的老牌公司。没有必要急于购买新的令人兴奋的REITs。有时会有很大的回报(IIPR自2016年首次公开募股以来上涨了300%)，但风险要高得多，而且通常情况下，结果都相当令人失望。

REIT可以在内部或外部进行管理，这个看似不重要的问题可能会导致巨大的回报差异。

目前大多数股权REITs都是内部管理的，这是大型机构和专业投资者的首选。

然而，仍然有大量外部管理的REIT(以及新兴的)，它们主要针对个人投资者。

例外情况存在，但通常情况下，外部管理的REIT遭受更大的利益冲突，具有更高的G&A成本，并且股东回报随着时间的推移而显著降低。

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外部管理结构的主要问题是，它通常会激励“不惜一切代价实现增长”，并导致“帝国建设”行为。管理团队将寻求最大化投资组合的“规模”，而不是其“业绩”，以增加他们的管理费(与所管理的资产数量有关)。

华尔街经常试图通过炫耀高股息收益率来隐藏利益冲突，这会迅速吸引不成熟的个人投资者。

在现实中，即使外部管理的REIT非常便宜并支付高收益-如果您不能依赖管理及其完整性，最终可能会令人失望。这使得我们能够避免许多连续表现不佳的公司，例如RMR(RMR)管理的实体：高级住房物业(SNH)，酒店物业(HPT)，工业物流物业(ILPT)，办公室物业(OPI)-这些都是不可信的。

最后但同样重要的是，有很多REIT可能在几十年后不存在-仅仅因为它们的商业模式可能被证明是不可持续的。

作为一个例子，抵押房地产投资信托基金在过去的全周期有非常糟糕的记录，总回报率为0%：

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这看起来肯定不像是一个可持续的商业模式。很大一部分抵押贷款REITs是高风险的，冲突的，杠杆率过高的，你猜到了：不可持续。

华尔街在为抵押房地产投资信托基金…筹集新的股权资本时，并没有向您展示上表别问我为什么…

现在已经说出了REITs的不为人知的真相，每个人都意识到了它们的缺陷，重要的是要认识到并非“所有”REITs都是坏的。

事实上，股权REITs在许多市场周期中的表现都超过了几乎所有其他资产类别，具有惊人的回报。长期而言，它们提供持续的高收入和优于市场的总回报：

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更好的是，那些避免高价IPO、管理团队冲突和不可持续的抵押贷款REITs的投资者

本可以更低的风险获得更高的回报。

最活跃的REIT投资者在同一时期实现了高达+22%的年回报率：

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这是我们通过专门从事REIT投资来实现的目标。我们希望最大限度地提高我们在风险有限的情况下产生高总回报的机会，同时从我们的房地产投资中获得高收益。

我们认为实现这一目标的最佳方式是投资于估值偏低的内部管理的股权REIT-而不是IPO、外部管理的REIT或抵押REIT。

大多数投资者如果完全避免这些，可能会更好，而是专注于高质量的REIT。我们获得了赚取高收益的吸引力，但你真的不需要抵押房地产投资信托基金或冲突的房地产投资信托基金来实现这一目标。通过投机取巧，并将REITs与MLP、基础设施投资和其他实际资产相结合，我们能够获得接近8%的股息收益率，这在高收益房东那里是安全的。

关于REIT投资的注意事项：

为了成功成为REIT投资者并获得高持续收益，我们建议：

我/我们是多头单位。

这篇文章是我自己写的，它表达了我自己的观点。我没有得到它的赔偿(除了寻求阿尔法)。我与本文中提到股票的任何公司都没有业务关系。