不必不惜一切代价避免外部管理的REITs

外部管理的REIT被认为在其组织中更高效、更简单，但经理费用结构可能会产生利益冲突和公司治理问题。

内部管理的REIT利益冲突较少，一般认为其结构更有利于股东。

一般来说，这些说法是正确的。

但这并不意味着应该避免所有外部管理的REIT。要有选择性。

当REIT的管理团队以服务费形式受雇于单独的企业时，REIT是由外部管理的。通常，外部管理者将向一系列不同的实体提供服务。例如，RMR集团(RMR)是4个REIT的外部管理人：酒店物业信托(HPT)，高级住房物业信托(SNH)，办公室财产收入信托(OPI)和工业物流财产信托(ILPT)。

雇用自己的管理团队的REIT是“内部管理的”

最早的REIT在各个方面都是外部管理的-根据法律，他们没有员工。20世纪60至80年代的REITs本质上是商业房地产的共同基金，由收取费用的外部顾问运营。这些外部顾问聘请物业管理公司运营实物资产并处理租户互动。从1986年的“税收改革法案”和现代REIT时代开始，REITs成为拥有内部员工的“真正”公司，外部顾问REIT模式失宠。最好的REIT管理团队表现为创造价值的运营实体-他们不再是被动的房地产所有者。

目前，许多私人房地产实体作为一系列有限责任公司(LLC)运营，由外部管理公司监督每一个公司，以换取资产管理费和附带权益参与每个实体的最终利润。今天许多值得注意的公开交易REIT都是所谓的滚动交易的结果，在这些交易中，一系列这些有限寿命基金在IPO结束时重组为新成立的REIT。

由于与外部经理人存在利益冲突，如果股权REIT继续使用外部经理人，可能很难产生足够的投资者兴趣来上市。因此，REITs可能会考虑在IPO之前或同时将其管理公司内部化。

外部管理的最大问题是管理层和股东之间可能存在利益冲突。根据大多数外部管理协议，经理人获得的是管理资产的基本费用。这意味着外部经理人可能会受到激励，建立更大的投资组合，即使是以牺牲质量或利润为代价。此外，许多经理人在多个管理公司的董事会中拥有董事会席位，导致进一步的潜在利益冲突。

因此，即使外部咨询REIT成功完成IPO，它的交易价格通常也会低于内部管理的同行。

REIT通常会选择外部经理，原因有两个。首先，外部经理通常比单个REIT具有更好的规模，带来了比其他方式更先进的后台和分析能力。第二，外部管理人可以允许REIT简化其操作。REIT可以简单地聘请第三方经理并依赖他或她现有的基础设施，而不是必须通过后台支持来管理一个功能齐全的投资团队。

此外，关于管理层继任，外部管理的REIT拥有更广泛的员工群，可以从中选择高级管理人员，从而拓宽了REIT可用的技能和经验。

您可以在下面找到19个由外部管理的美国股权REIT的列表。它们中的大多数确实是小型的大写字母。其中没有一个是大盘公司，只有两个是中盘公司，即酒店物业信托公司和长者房屋物业信托公司。

附件1：外部管理的REIT

声称外部管理的REIT的年平均总回报落后于行业。但这是真的吗？

先锋房地产ETF(

)

公布了过去三年和五年的年化总回报率分别为7.2%和9.0%。

同期外部管理REIT的平均年化总回报率分别为4.8%和4.1%。

附件2：总回报

(来源：寻求阿尔法)

一般来说，外部REIT表现不佳，但认为表现不佳的原因可能是由于结构。如前所述，大多数外部管理的REIT都是小型股，而VNQ主要由大型股组成。最近表现不佳可能也与市值有关。

此外，

首选公寓社区(

)，Gladstone Commercial Corp.(

)，Universal Health Realty Income Trust(

)

和

)

表现优于VNQ。

外部管理的REIT也声称相对于NAV的交易折价比内部管理的REIT更大。

这一说法在一般情况下也是正确的。外部管理的REITs交易价格比NAV低17.1%，而REITs的平均交易价格与NAV完全一致。内部管理的REITs的交易价格比NAV高出1.7%。

证据3：NAV溢价/折扣

两只外部管理的REIT交易溢价高于NAV：

NexPoint Residential Trust(

)

(21.8%溢价)

外部管理REIT的股息安全性如何？它们较弱的治理是否会导致较高的派息和债务比率？

表4：股息安全性

(来源：NAREIT)

如您在表4中所见，外部管理的REIT确实具有较低的派息和债务比率，因此股息安全性较低。然而，一些外部管理的REIT能够增加股息，同时将派息率维持在100%以下：首选公寓社区，NexPoint住宅信托，Alexander‘s，Inc.。(ALX)、环球健康地产收入信托及酒店物业信托。

最后让我们看看外部管理的REIT的估值。一般来说，它们比内部管理的REIT稍微便宜一些，如表5所示。

附件5：估值

(来源：NAREIT)

外部管理的REIT最重要的问题是外部经理人和REIT股东之间的潜在利益冲突。外部经理被激励去最大化他或她自己的利益，这并不总是与最大化股东价值一致。例如，外部经理可以优先考虑公司资产的增长，以最大化他的基本费用，但代价是选择有利可图、高回报的投资。

内部经理不存在这个问题，因为内部管理完全符合公司的目标。内部经理还有其他优势。一名内部经理只负责一个投资组合，而一名外部经理可能负责多个REIT，从而分散了他或她的时间和注意力。内部经理的额外关注点可以提高资本配置，持续的投资组合管理，以及最终的股东回报。

但这并不意味着所有外部管理的REIT都存在治理问题，应该避免。一如既往，一个人必须有选择性，做必要的功课。

例如，NexPoint Residential Trust在过去的业绩、股息增长和交易溢价方面得分非常高(这是预期增长的好兆头)。不幸的是，它并不便宜。

我/我们在提到的任何股票中没有头寸，也没有计划在接下来的72小时内建立任何头寸。

这篇文章是我自己写的，它表达了我自己的观点。我没有得到它的赔偿(除了寻求阿尔法)。我与本文中提到股票的任何公司都没有业务关系。

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