外部管理型房地产投资信托基金不必不惜一切代价避免

外部管理的REITs被认为在组织上更有效、更简单，但管理费结构可能会产生利益冲突和公司治理问题。

内部管理的房地产投资信托基金的利益冲突较少，通常被认为具有更有利于股东的结构。

总的来说，这些说法是正确的。

但这并不意味着应该避免所有外部管理的房地产投资信托基金。要有选择性。

当房地产投资信托基金的管理团队受雇于一家单独的企业时，其管理团队即为外部管理。通常，外部经理会为一系列不同的实体提供服务。例如，RMR Group（RMR）是4家房地产投资信托基金（HPT）、高级住房地产信托基金（SNH）、办公物业收入信托基金（OPI）和工业物流地产信托基金（ILPT）的外部管理人。

拥有自己管理团队的房地产投资信托基金是“内部管理”的。

最早的房地产投资信托基金在各个方面都是外部管理的--根据法律，它们没有员工。20世纪60年代至80年代时期的房地产投资信托基金本质上是商业房地产的共同基金，由收取费用的外部顾问运营。这些外部顾问聘请物业管理公司来管理实物资产并处理租户互动。从1986年税收改革法案和现代房地产投资信托基金时代开始，房地产投资信托基金成为拥有内部员工的“真正”公司，外部建议的房地产投资信托基金模式失宠。最好的房地产投资信托基金管理团队作为创造价值的运营实体行事--他们不再是被动的业主。

目前，许多私人房地产实体以一系列有限责任公司（LLC）的形式运营，由一家外部管理公司监督每个公司，以换取资产管理费和对每个实体最终利润的附带权益参与。当今许多值得注意的公开交易房地产投资信托基金都是所谓的滚动交易的结果，其中一系列有限生命基金在IPO结束时被重组为新成立的房地产投资信托基金。

由于与外部管理人存在利益冲突，如果股权房地产投资信托基金继续使用外部管理人，就很难产生足够的投资者上市兴趣。因此，房地产投资信托基金可能会考虑在IPO之前或同时将其管理公司内部化。

外部管理最大的问题是管理层与股东之间可能存在利益冲突。根据大多数外部管理协议，经理会根据所管理的资产获得基本费用。这意味着外部经理可能会受到激励来建立更大的投资组合，即使以牺牲质量或利润为代价。此外，许多经理在多个管理公司的董事会中拥有董事会席位，从而导致进一步的潜在利益冲突。

因此，即使外部建议的房地产投资信托基金成功完成IPO，其交易价格往往也会低于内部管理的同行。

通常，REIT会选择外部经理，原因有两个。首先，外部管理者通常比单个REIT拥有更好的规模，从而带来比其他情况更先进的后台和分析能力。其次，外部管理者可以允许REIT简化其运营。REIT不必管理一个拥有后台支持的功能齐全的投资团队，而是只需聘请第三方经理并依赖他或她现有的基础设施。

此外，在管理层继任方面，外部管理的房地产投资信托基金拥有更广泛的员工群体，可从中选择高级管理人员，从而扩大房地产投资信托基金可用的技能和经验。

下面您可以找到19个外部管理的美国股权房地产投资信托基金列表。大多数确实是小盘股。它们都不是大盘股，其中只有两家公司（Hospitality Properties Trust和Senior Housing Properties Trust）是中型股。

图表1：外部管理的REIT

据称，外部管理的房地产投资信托基金的平均年总回报率落后于该行业。但这真的吗？

的

先锋地产ETF（

)

过去三年和五年的年化总回报率分别为7.2%和9.0%。

同期外部管理型房地产投资信托基金的平均年化总回报率分别为4.8%和4.1%。

图表2：总回报

（资料来源：Seeking Alpha）

一般来说，外部房地产投资信托基金表现不佳，但认为表现不佳的原因是结构性的，可能是武断的。如前所述，大多数外部管理的房地产投资信托基金都是小盘股，而VNQ主要由大盘股组成。最近的表现不佳可能也与市值有关。

此外，

首选公寓社区（

）、格莱斯顿商业公司（

）、通用健康不动产收入信托（

)

和

CorEnergy基础设施信托（

)

表现优于VNQ。

据称，与内部管理的房地产投资信托基金相比，外部管理的房地产投资信托基金的交易相对于资产净值有更大的折扣。

这一说法总体上也是正确的。外部管理的房地产投资信托基金的交易价格相对于资产净值有17.1%的折扣，而房地产投资信托基金的平均交易价格与资产净值完全一致。内部管理的房地产投资信托基金的交易价格较资产净值溢价1.7%。

图表3：资产净值溢价/折扣

两项外部管理的房地产投资信托基金的交易价格高于资产净值：

NexPoint住宅信托（

)

（溢价21.8%）和

格莱斯顿商业公司

（溢价15.7%）。

外部管理的房地产投资信托基金的股息安全性如何？他们较弱的治理是否会导致更高的派息和债务比率？

图表4：股息安全

（资料来源：NAREIT）

正如您在图表4中看到的那样，外部管理的房地产投资信托基金的派息率和债务比率确实较低，因此股息安全性较低。尽管如此，一些外部管理的房地产投资信托基金能够增加股息，同时将派息率保持在100%以下：Preferred公寓社区、NexPoint Residential Trust、Alexander ' s，Inc. (ALX)、Universal Health Realty Income Trust和Hospitality Property Trust。

最后我们来看看外部管理的房地产投资信托基金的估值。总的来说，它们比内部管理的REIT便宜一点，正如您在图表5中看到的那样。

图表5：估值

（资料来源：NAREIT）

外部管理的房地产投资信托基金最重要的问题是外部管理者和房地产投资信托基金股东之间潜在的利益冲突。外部经理受到激励以最大化自己的利益，但这并不总是符合股东价值最大化。例如，外部经理可以优先增加公司的资产，以最大限度地提高其基本费用，而牺牲选择有利可图、高回报的投资。

内部经理不存在这个问题，因为内部管理与公司的目标完全一致。内部经理人还有其他优势。内部经理人只负责一个投资组合，而外部经理人可能负责多个REITs，分散他或她的时间和注意力。增加内部经理的关注可以加强资本配置，持续的投资组合管理，并最终提高股东回报。

但这并不意味着所有外部管理的房地产投资信托基金都存在治理问题并且应该避免。一如既往，一个人必须有选择性并做好必要的功课。

例如，NexPoint住宅信托基金在过去的业绩、股息增长和交易溢价方面表现非常好（这预示着预期的增长）。不幸的是，它不便宜。

我/我们没有持有上述任何股票的头寸，也没有计划在未来72小时内启动任何头寸。

这篇文章是我自己写的，它表达了我自己的观点。我没有因此获得补偿（Seeking Alpha除外）。我与本文中提及其股票的任何公司都没有业务关系。

额外披露：

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