聪明的首选房地产投资信托投资者

本文不仅是如何评估优先股的基础，还包括几项建议以及我们认为优先股有吸引力的原因。

许多网上消息来源没有区分不同类型股息的税收及其对退休可能产生的单独影响。

对吹捧优先股收益率接近10%的头条新闻要非常警惕;它们很可能伴随着巨大的看涨风险、糟糕的税收待遇和巨大的本金风险。

优先股是混合证券，与债券和普通股相似。而优先股的股息通常支付固定金额，类似于债券利息。一些优先股的股息采用浮动利率，并且该资产类别采用独特征税。

如果投资优先股的目标是给定风险水平的最高风险，敏锐的投资者应该密切关注下一部分。本文不仅是如何评估优先股的基础，还包括几项建议以及我们认为优先股有吸引力的原因。照片来源

虽然该部分的设计并不是全面的，但它应该让优先投资者能够处理大多数情况。根据现行税法，合格优先股息的税率低于标准收入。最高税率的人支付20%的合格股息，而大多数个人仅支付15%。边际税率为15%或以下的投资者对优先股息缴纳零税。

随着投资者开始整理现有的800多股优先股发行，这将产生更广泛的影响。国税局对房地产投资信托基金（“REIT”）、业务发展公司（“BCD”）、Master Limited Partnerships（“MLP”）和Limited Partnerships（“LP”）等通行工具的对待方式与传统的C型公司截然不同。

他们的优先股也受到不同对待

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C-Corps可以拥有带有“合格”股息的优先股。虽然合格股息的税率范围为0%至20%，但债券利息作为普通收入征税。个人的税率等级和发行优先股的公司的税收分类对投资者的总回报往往比股票规定的分配收益率更重要。

让我们通过应税账户中的一个例子来演示税收的重要性。

已婚夫妇的联邦所得税税率为32%，这是15%有利合格股息收入的上限;一旦适用35%，税率将升至20%。优先发行收益率为6.25%，并支付合格分配，税后收益率为5.3125%。

这对已婚夫妇遇到了一只房地产投资信托优先股，收益率高达7.25%，经过一番快速计算，发现其收益率高出整整16%。

调整这些股息支付的普通利率后，税后收益率仅为4.93%。这比“较低”收益的公司发行低7.7%。

我们还能推导出什么？

通过传递工具发行的优先股总是一笔糟糕的交易吗？

如果您有资格持有合格账户（例如IRA或401 k），尤其是ROTH IRA，

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假设相同的风险，在这种情况下，非合格优先股息产生的更高收入是有利的。然而，对于应税账户，请进行数学计算以确保投资有意义。即使在合格账户内，规则也有所不同;对于ROTH IRA，股息永远不会征税，而在传统IRA中则是如此。

许多网上消息来源没有区分不同类型股息的税收及其对退休可能产生的单独影响。

虽然涵盖这些关键变量是作者的责任并且应该这样做，但最终这项工作完全取决于投资者。

至此，让我们在梳理数百只优先发行后讨论我们的首选。这是一个多元化的群体，应该帮助任何寻求良好风险调整收益率的人，无论账户类型或税级如何。

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KKR是一家全球领先的投资公司，涉足私募股权、私人债务、能源、基础设施和对冲基金。KKR 2018年从有限合伙企业转变为传统公司，使其优先股有资格享受15%和20%的减税税率，公司股息获得扣除。

向合格股息的过渡对于投资者来说比之前指出的更为重要。与大多数信用评级良好的大市值公司不同，KKR之前长长的优先发行名单已缩小到两个：（KKR. A）和（KKR.B）。

曾经存在的一连串银行优先发行大多已不复存在，因为银行已将固定利率股票称为固定利率股票并以较低利率发行新债务。KKR的发行都不是累积性的，但当得到KKR实力雄厚的公司以及BBB+的个人发行评级的支持时，这一点就不那么重要了。

就背景而言，KKR的两只优先发行是标准普尔500指数中评级最高的。通话日期几乎相同，均为2021年第二季度和第三季度末。KKR. A 6.75%的发行价为每股27.0美元，但去年12月曾短暂低于面值25.0美元。

投资者应支付不超过约26.65美元的费用，以减轻因看涨风险而造成的潜在损失。对于BBB+评级的发行，这两种KKR优先股具有非常有利的现金收益率。在下一次抛售期间，寻求以面值25.0美元的1.0美元范围内收购任何一只债券，以获得最佳切入点。

即使KKR在赎回日期发生的那一刻赎回发行，这也将带来可观的收入来源。KKR的优先股由于其合格的分配状态，在应税和合格账户中运作良好。Williams Equity Research过去曾与KKR在私募股权方面进行过多次合作，并对其管理团队给予了良好的评价。

Gladstone的上市业务发展公司是一家基于投资组合质量和管理的顶级BDC，拥有两种优先股：（GAINM）和（GAINL）。

Williams Equity Research于2018年和2019年撰写了有关GAIN的文章，并且对该公司非常熟悉。

这两只优先股的现金分配几乎相同，股价也几乎相同。两者都是累积的，这意味着任何暂停的分配都是一种负债，必须在恢复普通股分配之前全额偿还。

考虑到投资者持有BDC普通股主要或完全是为了收益，将分配削减到零是一个核心选择。这似乎有点夸张，但请记住，1940年的《投资法》要求BDC像REITs一样，但与MLP不同，每季度分配很大比例的应纳税收入（90%），否则就有可能失去一级纳税地位。

即使是最弱的BDC也倾向于在一定程度上保持发行，包括Medley Capital Corporation（MCC）等。

GAINM和GAINL目前的收益率为6.15%，交易价格低于每股26.0美元。股价很重要，原因有几个。

首先，GAINM的赎回日期已经过去，因此购买远高于面值的股票是不明智的。GAINL的赎回日期很快将于2020年8月31日到来，但即使立即赎回股票，仍将在明年支付1.59375美元以缩小差距。从财务角度来看，这意味着其看涨收益率和最坏收益率仍为正值，约为4.0%。

正如最初提到的那样，Williams Equity Research喜欢GAIN的普通股，并在该股交易量为个位数时撰写了看涨研究。那是在GAIN似乎加入Seeking Alpha的“顶级BDS俱乐部”之前，这使得写作变得“更安全”。

尽管如此，有些投资者可能更愿意交易收益率比普通股低0.80%的GAINM和GAINL，因为它们的价格更稳定，在资本结构中的地位更高。如果可能的话，GAIN的优先股应存放在合格账户中，尤其是如果投资者处于较高税率级别时。

OFS是一个较新的组织，但高级管理人员在信贷市场平均拥有20年的经验。OCI的收益率远高于GAIN的11.5%，但管理层采取了重大措施来改善首次公开募股，包括支付所有上市费用。OFS发行了股票代码为OCCIP的优先股，以增加BDC的杠杆作用。

尽管股票只存在了大约一年，但BDC很快就投入了现金，并明智地增加了杠杆。虽然我们目前没有对OCCI普通股的评级，但2024年3月31日到期的A系列优先股和6.875%的收益率是一个有吸引力的组合。

交易价格非常接近其25.0美元的面值，

这伴随着更大的不确定性，即记录比一些同行短得多。

我们与VEREIT的历史可以追溯到Nicholas Schorsch和American Realty Capital的时代。在会计丑闻和一系列可疑的增长战略之后，高管管理层被替换，格伦·鲁弗拉诺（Glenn Rufano）接管了该组织，从头开始重建公司。

威廉姆斯股票研究广告布拉德·托马斯（Brad Thomas）在此期间很幸运地与鲁弗拉诺先生见过几次面。扭亏为盈并不容易，但VEREIT已经取得了重大进展，再次成为一家稳健的房地产投资信托基金。（PER.PF）已被部分调用，因此我们需要认识到这种风险。

然而，此次F轮累积发行以接近平价的价格收购，收益率为6.70%。鉴于VE的复苏、杠杆率下降以及资产基础高度多元化，

加上OFS和GAIN的两个优先事项，将其保存在合格的帐户中是理想的选择。

Enbridge在多伦多和纽约证券交易所上市，资产遍布北美。它是所有交易股票中股息记录最强的股票之一。

源

Enbridge不是一个小公司;它提供非洲大陆25%的原油和20%的天然气。它还拥有北美最大的天然气公用事业公司。从风险角度来看，2019年预计EBITDA中98%是受监管、收取或支付或固定费用的。这导致调整后的EBITDA随着时间的推移持续上升。

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这包括经济动荡和大宗商品价格暴跌时期。此外，其4.7倍的债务与EBITDA比率从绝对值来看很高，也是同行群体的平均水平，但正在下降。

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一个190亿美元的新增长项目管道将允许它继续去杠杆化，同时支持向普通股、优先股持有人和债权人的分配。至关重要的是，Enbridge的无担保债务评级为投资级，最近被上调。

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我们喜欢Enbridge作为一家公司，并持续监控其普通股和优先股的吸引力。

（OTCPK：EBGEF）是Enbridge优先发行的债券，收益率约为7.5%，由一家价值670亿美元的投资级公司支持。股息是合格的，因此税收更优惠，并且不会像许多同行首选发行那样发行K-1。EBGEF当前的迟到将锁定近五年，但随着利率市场“更长时间走低”的可能性增加，重要的是要认识到，浮动利率部分意味着当上述时间框架到期时，利率将重置为较低，所有其他条件相同。

让我们来分析一下。首先，付款重置至少需要4.5年的时间，这还有很长的路要走。其次，如果低利率持续存在，其他创收和附息证券的收益率也将随着时间的推移而下降。要么证券价格上涨以抵消收益率溢价，要么业务基本面发生变化，最终结果相同。

这就是市场的运作方式。使用1.86%的三个月国债，今天的现金分配将产生6.5%的收益率。

恩布里奇的优先股近几个月遭受重创，跌至仅为面值的70%。即使有浮动至固定条款，对于投资级支持发行来说，这种情况也非常罕见。这些股票可赎回，但仅限3月1日

2019年3月1日之后。

Enbridge的固定利率发行量（ENB.PR.A）实际上在最近一段时间略有增加，强化了波动性是EBGEF特有的观点。EBGEF的一个有趣的额外功能是能够将分配重新设置为三个月美国财政部而不是五年。在您考虑强烈倒置的收益率曲线之前，这可能看起来很愚蠢。800万股中至少有100万股必须以这种方式投票才能获得期权。

我们希望这组我们认为具有独特吸引力属性的精心挑选的多元化优先股能够有所帮助。一如既往，建议您彻底了解发行公司和您独特的税务情况。

注：我正在更新我的书《聪明的房地产投资信托基金投资者》，我和我的合著者计划纳入一整章关于房地产投资信托基金优先股和债券。快乐的REIT投资！

作者注：

我/我们没有持有上述任何股票的头寸，也没有计划在未来72小时内启动任何头寸。

这篇文章是我自己写的，它表达了我自己的观点。我没有因此获得补偿（Seeking Alpha除外）。我与本文中提及其股票的任何公司都没有业务关系。

编者注：本文讨论不在美国主要交易所交易的一种或多种证券。请注意与这些股票相关的风险。