殖民地资本：复苏路线图

Colony Capital上周提供了有关未来24个月大幅重组业务计划的更多细节。

向以数字房地产投资为主的投资组合的过渡才刚刚开始。

新任首席执行官Marc Ganzi的薪酬方案包括，如果股价达到每股10美元，将获得1亿美元的奖金，比当前水平增加约75%。

CLNY 7.8%的股息收益率在等待上涨的同时提供了可接受的当前回报。

Colony Capital（CLNY）上周在纽约举行的美国银行2019年全球房地产会议上发表了演讲。该公司的小组成员包括现任首席执行官汤姆·巴拉克（Tom Barrack）和新任首席执行官马克·甘齐（Marc Ganzi）。在听了几遍重播后，我们提供了讨论摘要，我们认为这证实了该股在未来24个月内的上涨情况。主要要点是：

Colony打算将其现有的房地产投资组合大幅货币化。继2017年考虑不周的NorthStar合并后，CLNY的投资组合扩大到包括办公室、工业、医疗保健、住宿和私募股权投资，以及CLNY的传统房地产信贷和基金管理业务。它从未作为一种策略有效，CLNY继承了一系列房地产层面的问题，该公司的股价从合并当天的15.84美元跌至4美元范围的近期低点。

资料来源：TradingView

无论是出于股价下跌70%的动机，还是激进投资者Blackwells Capital LLC的影响，Colony现在已经大举按下了重置按钮。正如美国银行会议上概述的那样，CLNY的战略是转向数字房地产投资，通过出售遗留资产为增长提供资金。最重要的是，CLNY引进了一支新的管理团队，其中亮点是宣布首席执行官从巴拉克到甘兹。

Digital Bridge收购是增长的支点。7月25日，Colony以3.25亿美元收购Digital Bridge Holdings，LLC。Digital Bridge管理着位于多个子公司和基金中的约200亿美元的手机塔、数据中心、光纤和小型手机资产。在收购之前，Digital Bridge和Colony已组建了一只40亿美元的数字基础设施基金，目前该基金已投资约50%。

正如汤姆·巴拉克（Tom Barrack）所概述的那样，传统房地产在当今环境下的收益率微薄，有机增长温和，资本支出后的自由现金流受到挑战。相比之下，由于5G/AI/云的推出，数字投资正在经历强劲的长期增长，维护资本支出要求较低，而且就手机塔资产而言，对信用租户的长期租赁。既然Colony正在进行彻底的重组，为什么不围绕房地产领域最热门的资产类别重塑公司（“Colony 2.0”）呢？

新任首席执行官对这个故事至关重要。Marc Ganzi在建设（和销售）数字房地产业务方面拥有丰富的经验，其中包括Global Tower Partners，这是一家私人铁塔公司，最终于2013年以48亿美元的价格出售给美国铁塔公司（American Tower Corp.）。Ganzi随后联合创立了Digital Bridge Holdings，该公司投资了整个数字房地产领域。虽然外部投资者可能很难完全掌握数字世界和相关的优势，但Ganzi的业绩记录和在美国银行会议上清晰的演讲表明，CLNY已经找到了下一个演变的正确领导者。

在这个领域，人才并不便宜，重要的是要注意到，甘孜与殖民地的就业协议包括1000万股奖励，如果股票在五年合同内的任何90天内以至少10美元/股的价格交易，则授予奖励。即使假设甘齐在事业成功后已经很富有，1亿美元的发薪日（加上股息和其他好处）也会给他提供巨大的动力，让他把殖民地重新配置成一个有凝聚力的投资工具。

资料来源：CLNY投资者简报

资产出售在哪里？

Ganzi在电话会议上强调，需要深思熟虑地执行货币化战略，预计这将是一个为期两年的过程。毫不奇怪，该公司最优质的资产首先转移，其中包括以约1.6亿美元的收益出售NorthStar Realty Europe（本月结束），随后预计将在2019年底出售轻工业投资组合。工业地产可以说是CLNY最好的投资，但机构投资者对仓库资产的白热化使得其很容易出售，并提供了快速的资本注入。

虽然CLNY在NRE和工业销售方面取得了良好的开局，但真正的考验在于试图转移医疗保健和酒店投资组合。管理层表示，假设对销售收益进行再投资，到2020年底，约50%的投资将与数字相关，到2021年底，这一比例将增加至90%。由于数字空间的投资通常是大额项目，因此部署资本似乎不是问题。

是不是还是太复杂了？CLNY最近宣布成立Alpine Energy，投资上游石油和天然气投资。无论此类投资是否会增加收益，Alpine的创建肯定会分散人们对房地产故事的注意力。在公开市场上的成功意味着坚持信息，因此CLNY需要决定是否要与Digital Realty Trust（DLR）和Crown Castle（ucci）等REIT或Apollo和Blackstone等非REIT资产管理公司竞争。

对有重点、连贯的投资策略的需求对于任何股价复苏都至关重要，也是我们买入论点的关键风险。在很大程度上，CLNY管理层将股价反弹的希望寄托在公司倍数的扩大上。大多数商业抵押贷款房地产投资信托基金的交易倍数很低（8-10%股息收益率）是有充分理由的--业务孤岛过多、缺乏内部增长、薪酬结构过多、盈利指标可疑、披露实践薄弱以及研究覆盖范围出奇地薄弱。新的管理层和董事会必须确保结构随着数字战略的发展而发展。

不断增加的掉期损失。

CLNY在第二季度财报中披露，从NorthStar Realty继承的20亿美元利率掉期交易出现了3.44亿美元的按市值计价亏损。该掉期将于2019年12月到期，并强制按市值进行现金结算。虽然最终损失尚未确定，但3.44亿美元的临时负债对资产净值造成了约0.70美元/股的打击，并给复苏故事带来了另一个挫折。

我们到了吗？

NorthStar资产的掉期损失和历史问题引发了这样一个问题：到2019年底，CLNY是否会将所有损失从系统中抹去，并能够在20年第一季度以干净的盈利记录开始。我们在这方面持温和乐观态度，原因有几个。首先，NorthStar合并于2017年1月10日完成，因此近三年的时间应该足够识别（和标记）所有问题。其次，大约18个月以来，股价一直在4.50 - 5.50美元区域波动，这表明市场已经消化了损失，并决定5美元相当于剩余金额。最后，Ganzi和其他Digital Bridge所有者以每股5.04美元的价值3.25亿美元收购中，回购了1.08亿美元的CLNY股票。如果聪明的内部人士愿意在这个水平上购买，我们也愿意。

好处值得吗？CLNY的股息收益率为7.8%，这是同行喜达屋房地产信托（NYSE：STWD）目前的交易价格。虽然收益率相当，但对CLNY的新投资会带来更大的执行风险，特别是在管理层寻求将困难资产货币化的情况下。但假设Barrack/Ganzi团队成功地围绕数字化未来重新定位公司，每股10美元的上涨意味着9月12日收盘价5.64美元的75%的涨幅。如果需要三年的时间才能实现，这仍然是一个有吸引力的30%以上的年回报率，足以覆盖道路上不可避免的颠簸。

我是/我们是长CLNY。

这篇文章是我自己写的，它表达了我自己的观点。我没有因此获得补偿（Seeking Alpha除外）。我与本文中提及其股票的任何公司都没有业务关系。