REITs：你应该知道的4条投资规则

REITs可能是寻求Alpha的最受欢迎的投资工具。

读者已经了解到，虽然REITs有很多值得喜欢的地方，但对于跳过家庭作业的投资者来说，它们也可能是非常严厉的惩罚。

我们提出了一个简单的4步框架来评估新的REIT投资机会。

最后，我们介绍了2019年较为保守的REIT中我们的首选之一。

REITs投资是寻求Alpha最受欢迎的投资之一。它们是我最喜欢的资产类别，因为它们基本上结合了房地产投资的积极属性和股票的好处：

(1)专业管理：

所有与租户、厕所和垃圾打交道的令人不快的工作都是由具有巨大规模经济的专业人士管理的。这些人全职从事这项工作，拥有丰富的资源，并且可能比你做得更好。

(2)流动性和低交易成本：

与房地产不同，房地产在第一天流动性极差，交易成本高达10%，REIT公开上市，股票只需点击鼠标即可交易，成本最低。

(3)多元化：

当你投资房地产投资信托基金时，你拥有10或100个房地产投资组合的权益。因此，与拥有一两个出租房屋相比，您的风险得到了很好的缓解。

(4)被动收入：

根据法律，REITs必须将其净收入的90%作为股息支付给股东。从这个意义上说，无需投入任何工作，你将从被动投资中获得非常稳定的收入。

(5)更好的长期回报：研究表明，由于规模优势、成本效益、更好的管理实践和更高的现金流增长，REITs(VNQ)的长期表现每年比私人房地产高出约4%。在过去的20年里，REITs的表现实际上也超过了几乎所有其他资产类别：

现在，虽然这一切都很棒，但

并不是

REITville的所有阳光和彩虹。

许多投资者不得不发现，REITs也可能对缺乏研究资源和/或专业知识进行适当尽职调查的投资者造成特别的惩罚。

从一个房地产投资信托基金到另一个房地产投资信托基金的回报差异可能是巨大的。考虑以下3个赢家(O；PLD；PSA)和3个输家(WHLR；OPI；FPI)之间的比较：

如果您投资了Office Properties(NASDAQ：OPI)、Wheeler(NASDAQ：WHLR)和Full Partners(NYSE：FPI)，您将损失一大笔钱。然而，如果你投资了Prologis(NYSE：PLD)，房地产收入(NYSE：O)和公共存储(NYSE：PSA)，你会赚一大笔钱。

它表明，如果你想成功，你需要在REIT部门非常有选择性。我们在高收益房东的专有选择过程不是万无一失的，但它允许我们挑选许多过去的获奖者，包括基本属性(EPRT)，医疗属性(MPW)和W.P Carey(WPC)。今天，我们平均每进行一项投资就会拒绝10项投资：

在今天的文章中，我们让您了解我们的选择过程，以及我们的目标是如何为我们的投资者最大限度地选择“赢取REIT”的机会。

我们尝试将其总结为简明的4个步骤-流程-在本文最后讨论一个REIT机会之前。

如果REIT缺乏管理一致性，那么故事的其余部分就没有意义了。即使房地产投资信托基金看起来有很大的价值，如果这是他们的目标，管理层总会找到办法摧毁更多的房地产投资信托基金，以赚取更高的费用。

因此，第一步应该总是很好地了解管理层及其利益的一致性。治理结构和内部人持股是这里研究的两个最相关的标准。

例外情况存在，但一般而言，外部管理的REIT存在更大的利益冲突，具有更大的G&A成本，并且股东回报随着时间的推移而显著降低。通过简单地跳过所有外部管理的REITs，与持有许多外部管理REITs风险敞口的指数基金相比，投资者可以提高他们的预期回报。

这使我们能够避免许多连续表现不佳的公司，例如RMR(RMR)管理的实体高级住房物业(SNH)，酒店物业(HPT)，工业物流(ILPT)和办公室物业收入(OPI)，这些都是不可信的。

事实上，HPT在今年早些时候似乎是一个很好的机会，但现在管理层决定收购SPIRIT MTA(SMTA)的低质量零售组合后，HPT变得更便宜了。这对酒店房地产投资信托基金(Hotel REIT)来说有什么意义？如果管理团队与股东不一致，价值破坏是真实存在的。

一旦您通过了步骤1，并且对管理感到满意，您应该评估资产的质量。

这里没有什么比“Same Store Noi Growth”更能快速衡量资产表现的好坏了。

NOI代表物业水平“营业净收入”。它考虑到租金水平，入住率和所有财产相关的费用。“相同的商店”衡量的是房地产的有机增长，而不是可以通过新的房地产收购而促进的总增长。

因此，“同店噪音增长”可能是评估房地产质量的最好的衡量标准。如果房地产A能够在快速过去持续增长SS NOI，那么它很可能是位于优越市场的非常理想的资产。

在REIT部门识别高质量的投资组合是一个很好的措施。例如，Macerich(MAC)是一个商场REIT，由于其估值倍数较低，它可能会被筛选为“价值REIT”，但SS NOI指标讲述了一个不同的故事。自2015年以来，Mac一直以每年4.1%的速度增长相同的商店噪音，而且这种增长率只会加速，因为每平方英尺的销售额增长得更快。它对其资产质量的评价非常高。

在光谱的另一端，CBL(CBL)在维持SS NOI方面存在重大问题，SS NOI自同一日期以来一直处于自由落体状态。深入了解酒店及其位置，很明显MAC是城市A级商场REIT-而CBL是B级商场REIT，其位置要差得多。

SS NOI指标很好地捕获了这段信息：

如果您用过多的杠杆融资，即使是最安全的资产也会变得非常危险。在评估资产负债表时，不仅要查看债务水平，还要将其与资产质量进行比较，这一点非常重要。

这是因为拥有以5%上限交易的优质物业的REIT可能比拥有风险更高的8%-10%上限范围的物业的公司承受更多的杠杆。我们发现基于EBITDA的杠杆指标做得不好，因为它们没有考虑到资产质量。

质量较高的REIT(拥有较低的资本比率属性)将始终具有较高的杠杆指标-尽管通常风险较低。

因此，我们更喜欢使用基于资产的杠杆指标。我们最喜欢的是“贷款价值比”，它代表了相对于房地产总市场价值的杠杆估计。这一指标也恰好是私人股本房地产投资者最常用的指标。

最后，永远不要忘记问你付出了什么代价。如果你支付过多，即使是最高质量的REIT也可能变成令人失望的投资。

我们通过密切关注NAV来避免为REITs支付过高的价格。许多大盘股，如房地产收入(O)，其交易价格比资产净值高出50%，我们预计如此高的估值将导致令人失望的长期结果。我们遵循价值方法，并寻求以远低于估计资产净值的股价购买。

其次，我们首先认识到房地产是一种收入驱动型投资。我们对股指3-4%的股息率并不满意，在等待升值的同时，我们将目标定为可持续的7-8%的股息率，以产生高收入。

因此，我们的核心投资组合今天的交易平均比资产净值有20%的折让，并支付7.2%的股息收益率，这很容易在68%的派息率下覆盖。

来源：高收益地主房地产投资组合

在积极的REIT投资中，你不想全价支付，但你也不应该太便宜。

随着时间的推移，我们发现我们的甜蜜点是那些经历暂时挑战的优质公司，这些挑战随着时间的推移是可以解决的。他们不是同龄人中最便宜的，但他们相对于平均水平打折，并提供了良好的阿尔法生成潜力，因为他们解决了问题，并重新定价更接近同行。

精神房地产资本(SRC)就是一个很好的例子，因为我们在2017年5月崩盘后投资了该公司：

自提出我们的论点以来，SRC在短短两年内就实现了77%的回报率-比REIT指数(VNQ)高出近4倍：

正是通过瞄准这种情况，我们的目标是超越市场平均水平。SRC是我们当时最大的头寸，至今仍是高收益房东的相当大的持股。

我们预计它会保持优异的表现，原因很简单：

根据摩根大通进行的一项研究，认为过去20年平均投资者产生的年回报率仅为2.6%：

相比之下，最活跃的REIT投资者在他们的购买建议上成功实现了22%的年回报率：

来源

REIT市场可能是出了名的回报，但对选择投资的投资者来说也是非常无情的。

我/我们是长MAC；SRC；MPW。

这篇文章是我自己写的，它表达了我自己的观点。我没有得到它的赔偿(除了寻求阿尔法)。我与本文中提到股票的任何公司都没有业务关系。

编者按：本文介绍一种或多种微型股。请注意与这些股票相关的风险。