Tanger Factory Outlet Center：如果没有AFFO增长，这10%的产量是不安全的

SKT的收益率超过10%，成为目前股息冠军名单上收益率最高的股票。

这只遭受重创的股票可能会给以收益为导向的投资者提供一个巨大的机会。

然而，长期的逆风正导致AFFO负增长，我担心SKT的股息未来的可持续性。

Tanger Factory Outlet Center(SKT)的收益率超过10.1%。该公司还有26年的年度股息增长趋势。这使得SKT成为CCC名单中冠军部分收益最高的股票。

考虑到这一点，很明显为什么最近我看到Tanger产品的参与度上升了。这就是为什么订阅者和追随者问我关于Tanger作为股息增长投资的前景。谁不想在他们的投资组合中增加一个可靠的两位数的收益率呢？见鬼，你甚至不需要对DGI计划感兴趣来获得这些类型的年度回报。

然而，这就引出了一个问题：是否存在可靠的两位数股息收益率？在股市上，答案很少是黑白分明的。要考虑的变量太多，情况不是这样。但不幸的是，通常情况下，答案是“不”。

看到股利冠军以10%+的收益率交易是极其罕见的。老实说，我不相信我以前见过。我当然没有像其他人那样做股息增长这件事，但如果以前从未发生过这种情况，我也不会感到惊讶。这就是为什么SKT最近在股利增长社区中一直是一个热门话题的原因。

对于一家公司来说，将26年的年度股息增长组合在一起，他们显然有成功的秘诀。这样的长期、持续的成功不是偶然发生的。SKT的股息可以追溯到1993年。这意味着Tanger已经能够通过互联网繁荣/萧条衰退以及2008/2009年的大衰退来增加其股息。SKT拥有一支行之有效的管理团队，他们不仅知道如何建立和运营有利可图的REIT，而且还知道如何保持健康的资产负债表，并对股东慷慨解囊。

SKT管理团队的成功在最近的Bruce Miller文章中得到了很好的强调，这篇文章回顾了20年来的现金流量表。然而，即使考虑到这些积极的数据，面对日益激烈的电子商务竞争，围绕购物中心死亡的担忧仍然存在。最近，这种负面情绪确实伤害了SKT的股价，两位数的收益率表明，市场不再相信该公司的股息支付是可持续的。只有时间才能证明这种消极情绪是理性的还是不理性的。

在我们目前生活的低利率环境中，世界各地的投资者都在涌入美国国债和高质量股票，以满足他们对收益的渴望。这就是为什么我们看到曲线上端的债券收益率在国内非常健康的经济环境下跌到如此低的水平。当全球有数万亿主权债务以负利率交易时，很明显，可靠的股息收益率绝不会上升到如此高的水平。

在股权空间中确实没有债券可供选择的东西。所有股息都可以削减，无论他们目前持有什么样的年度增长趋势。红利贵族/冠军很少削减他们的支付。通常情况下，这将是管理团队的最后一招，因为那些以可靠的股息收入而闻名的公司，如果对市场的信心破灭，就会突然抛售。但是，这当然不是不可能的，这就是为什么我想更仔细地看看SKT今天的股息。

首先我们来看一下最新的数据我最后一次报道SKT是在7月5日的一篇文章中。自那以后，该公司公布了又一个季度的业绩，而市场对这一消息并不看好。7月5日，SKT的股票交易价格为16美元/股。自那以来，该股继续走低，目前处于14美元的区间。该股在过去的一个半月里下跌了12.5%左右，投资者有必要决定这是短期的过度反应，还是对SKT(和其他购物中心运营商)继续面临的长期逆风的回应。

首席执行官Steven Tanger在第二季度的电话会议上讨论了他对今年剩余时间的看涨前景。SKT正在提高对同一中心NOI、入住率和AFFO的全年指导。所有这些指标对REITs来说都是极其重要的，人们会认为，如果在这样的领域增加指导，股票就会在结果上突如其来。

在整个电话会议中，Tanger的管理团队强调了直销市场的好处。SKT仍然相信，为消费者提供的渠道选择对今天许多零售商正在实施的全渠道系统非常重要。坦格认为，直销中心为客户提供“社交、体验式购物”。我们已经看到，看涨的趋势推动了TJX在实体零售领域的优异表现，这无疑是投资者可以追随的。说到TJX，我很有兴趣听到管理层提到TJ Maxx、Marshalls和Home Goods作为租户名册的新成员。

TJX肯定是一个高质量的租户，这应该会让投资者安心(因为与SKT的其他一些租户不同，TJX不会很快破产)。但是，从商品的角度来看，这看起来确实像是一种奇怪的合作关系，因为两个品牌都出售打折的商品，我想TJX商店可能会蚕食同一购物中心的品牌商店的销售。

管理层还提出，消费者在购买并在同一天收到某样东西时，会立即得到满足，尽管我不会购买直销主张的这一方面，因为它在零售领域并不是什么新鲜事。每个人都知道，当他们去商店买东西时，他们会立刻得到它。我认为这确实会导致“即时满足”，但最终，我认为实体零售在电子商务竞争中挣扎的原因是消费者已经表现出对数字购物对实体零售当天购物的更大选择和便利的偏好。

就我个人而言，我宁愿通过网上购物价格并等待一两天发货得到最好的交易，而不是确保我马上就能收到我的货物。显然这只是一个人的观点，但总的来说，我认为市场在这方面已经大声说了出来，我认为在一个一天航运正在成为标准的世界里，管理层大肆宣传“即时满足”作为实体零售的看涨方面是不真诚的。

从消费者转向零售商，SKT管理层强调了这样一个事实：直销中心允许零售商获得更低的客户获取成本(由于Tanger在该领域的强大品牌名称)、更高的利润率和更低的占用成本。Tanger继续为零售商提供业内最低的租用成本。

来源：Q2 CC幻灯片演示，第19页

多年来，这一信息引起了寻求增加折扣物理足迹的品牌的共鸣。考虑到这一点，对我来说，增加的入住率是管理层在第二季度结果中讨论的最重要的指标之一。正如我在7月份的文章中指出的那样，自2013年以来，SKT的入住率一直在下降(缓慢)，该公司正面临着在过去25年中首次跌破95%入住率的风险。然而，第二季度的比率是96%，高于1Q19年的95%。管理层指出，这是所有商场REIT中入住率最高的，表明以价值为基础的直销商场市场依然强劲。

在第二季度之前，SKT的全年入住率指导为94%-94.5%。现在是94.5%到95.25%这一指导性增长令人高兴，但值得注意的是，这里的中点仍然低于95%，这意味着电子商务的崛起带来的多年入住率下降趋势保持不变。

来源：Q2 CC幻灯片演示，第17页

，不仅入住率在第二季度朝着正确的方向迈出了一步，每平方英尺的销售额也是如此。在2017年和2018年下跌后，SKT 2019年6月的业绩回到了2015年之前的峰值水平。这是一个看涨的迹象，我怀疑，随着SKT处理其租户投资组合中的落后者，这一平均水平还会继续提高。

来源：Q2 CC幻灯片演示，第16页

在文章的前面，我提到了破产的租户，以下是管理层对这一最近趋势的看法：

Dressbarn是最近SKT在这方面最大的负面新闻。Dressbarn在SKT直销中心有22家门店，占地17.7万平方英尺。这些商店约占坦格年化基础租金的1.7%。SKT预计所有这些门店都将在年底关门。预计Dressbarn在2020年将为SKT带来约680万美元的收入，而这一点现在很可能不会发生。然而，虽然这对公司的发展来说有点不利，但值得一提的是，Dressbarn的每平方英尺销售额只有140美元，所以假设SKT能够用更高质量的零售商填补这些地点，它应该有助于公司继续提高每平方英尺的平均销售额。

总体而言，管理层表示，预计今年的租约续约率将在70%左右。显然，这比投资者希望看到的要低，但这包括破产。

最后，我想强调一下公司忠诚度计划Tanger Club的持续两位数增长。第二季度末会员人数同比增长12%。正如我在前一篇文章中提到的，丹吉尔俱乐部成员不仅更多地访问网点，而且他们比非俱乐部成员花的钱要多得多。

来源：Q2 CC幻灯片演示，第22页

我是管理层的，Q2非常可靠。但是，季度不会成为趋势，在我确信SKT的商业模式能够克服实体零售商(尤其是购物中心运营商)今天面临的长期问题之前，我还会看到更多这样的数据。SKT似乎做得很好，但很明显，它的许多最大的租户都在苦苦挣扎，这仍然是股东们担心的问题。而且，随着关税水平的提高，随着我们接近年底，对于SKT和一般零售业来说，仍然是一个迫在眉睫的逆风。

但是，正如我之前说过的，我写这篇文章的主要原因是分析10%的股息率及其未来的安全性/可持续性。

在第二季度，SKT将全年AFFO指导意见提高到2.25-%2.31美元的范围。提高指导是很棒的，对吗？超出预期也是如此。分析师预期为2.23美元。然而，当前景如此负面时，期望可能是一个非常低的需要清除的障碍。这里的2.28美元中点仍然代表着较高的个位数负增长，而2018年全年AFFO的结果是2.48美元。

SKT的年度股息为每股1.42美元。使用2019年AFFO指导的中点，SKT的AFFO前瞻性派息率目前为62%。这一比率比2018年的水平略有上升。SKT最近将股息增加了1.4%(这对我来说是一个大问题，因为增长率低于通货膨胀率)。在此之前，年度股息为1.40美元/股，使用2018年的2.48美元AFFO总额，我们看到以前的派息率约为56%。

正是这种负的AFFO增长和不断增加的派息率让我担心SKT是否有能力首先继续提高股息，最终(如果这种趋势不能很快停止)保持当前的支付。在第二季度的CC中，CFO Jim Williams谈到了SKT的高派息率，他说：

我知道很多投资者对这个数字感到安慰。然而，我认为值得注意的是，尽管目前70%的可供分配资金比例是可以接受的，但如果公司不能提高其底线业绩，这个数字就没有什么意义。换句话说，随着时间的推移，运营资金的缩减将不可避免地侵蚀这一比率。如果管理层在面对这些AFFO增长问题时试图保持其年度股息增长的势头，那么可以说，天空将是两端都在燃烧蜡烛。

负AFFO增长也从不同角度对股利安全产生负面影响。较低的现金流水平意味着SKT必须将较高百分比的FCF用于偿还债务。它禁止该公司使用这种现金流回购处于如此低迷水平的股票。与其转述他的话，我只是让你参考朱利安·林(Julian Lin)最近在SKT上写的一篇文章。

他的文章的最后两部分，副标题为“停止看派息率”和“下行催化剂和裁决”，详细分析了时尚与债务问题，我认为林的文章绝对值得考虑在这些水平上将SKT股票加入他们的投资组合的人读一读。

总的来说，我认为忽略宏观新闻，专注于个别公司的基本面是个好主意。通常，这就是让我买入遭受重创的股票并获得有吸引力的价值的原因。做一个逆向投资者会有回报，尽管我已经学会了不伸出我的脖子，试图与世俗势力作斗争。

当SKT在这里以多年低点交易，股息收益率比5年平均收益率3.93%高出约155%时，这正是我的内心告诉我要做的事情。但如果我对自己说实话，我不能忽视实体零售名称和购物中心运营商面临的逆风。这些长期趋势实在是太强了，不容忽视，虽然我承认SKT的第二季度数据是可以接受的，但我不愿意站出来购买这些股票，无论它们在我看来多么便宜。

我对我的投资组合产生的被动收益的可靠性和可预测性感到非常自豪。股息安全和资本保全一直是我最优先考虑的两个问题。当我看到SKT目前提供的机会时，我总是很感兴趣，尽管一般来说，我选择保守的道路，而不是追逐收益。

在近8年的投资组合管理中，我只经历过一次股息削减。我已经嗅到了一些(通用电气(General Electric)和金德摩根(Kinder Morgan)是我在最近裁员之前卖掉的两家公司)。去年，我还写了一些文章，强调七眼合伙公司(Buckeye Partners)和沃达丰(Vodafone)的股息安全问题，在我分享我的担忧后不久，这两家公司都削减了股息。我当然不是预言家，但当涉及到可持续红利时，证据总是在布丁中。股利安全总是基于公司的基本面，虽然市场上有大量的主观性，但这些数字是固定的。

我唯一次违反投资组合的规则，将自己暴露在一家股息风险过高的公司是在2017年10月，当时我与CBL&Associates(CBL)合作。我买了一个非常小的头寸(我的投资组合的0.375%)，因为当时cbl有非常高的收益和非常便宜的估值。当我进行购买时，我明确表示CBL不被视为DGI投资，而是一种具有非常高收益的投机性押注。然而，无论我的投资组合中哪个领域的股票是我想象的，现实是，我仍然经历了股息削减。此后不久，我卖出了CBL，锁定了约27%的损失。谢天谢地，当涉及到像这样的投机性头寸时，我仍然遵守我的资产配置规则，因为这是一笔糟糕的交易。但是，我在这个过程中学到了一两个教训，我不打算对SKT重复这个过程。

我想说的是，虽然他们在类似的行业中运营，但我认为SKT是一家比CBL高得多的质量公司，绝对不应该被视为苹果与苹果的比较。但是，我总是说从市场上的错误中学习是多么重要(这基本上是我上周发表的这篇文章的主题)，所以虽然我不是说我永远不会再投资商场REIT，但我知道我曾经变得贪婪，我不会让这种事情再次发生。

当谈到天空及其10.1%的收益率时，我很满意坐在一旁，看着这个故事在不接触股票的情况下如何发展。虽然我不是买家，但我认为SKT最终可能会成为投资者在14美元范围内买入的真正赢家。如果股票恢复到AFFO的增长，它将解决公司面临的几个主要问题，我相信作为回应，股票的倍数将迅速扩大。这可能会导致强劲的，两位数的资本收益，而不是锁定在这些水平上的两位数的成本收益率。

这当然是一个很有吸引力的机会，尽管我这个主要关注可靠收入和股息增长的保守的收益导向型投资者根本无法下注。真的，这种情况归结为一个人对购物中心行业的前景和他们希望利用深层价值游戏时的风险偏好。我将支持该公司和所有愿意将自己暴露于天空股票的投资者，但由于AFFO的增长担忧依然存在，我将坚持我在大约一个半月前写关于SKT时得出的结论。下面是我是如何结束这篇文章的：

最终，我得出结论：

我/我们没有任何提到的股票的头寸，也没有计划在接下来的72小时内发起任何头寸。

这篇文章是我自己写的，它表达了我自己的观点。我没有得到它的赔偿(除了寻求阿尔法)。我与本文中提到股票的任何公司都没有业务关系。