我们最喜欢的REIT CEF是Cohen & Steers Total Return Realty Fund

理论上，主动管理、杠杆和以低于资产净值的折扣交易是封闭式基金表现优异的主要驱动力。

大多数房地产投资信托基金的交易折扣都小于其历史折扣。

一家REIT CEF能够在不使用杠杆的情况下在上涨的市场中表现出色。

投资者更喜欢选择自己的股票，而不是通过共同基金、ETF甚至封闭式基金进行投资的原因有很多。一些投资者有挑选赢家的诀窍，即使用于购买或出售决策的分析量远远低于买方或卖方分析师的专业水平深度。还有基金向投资组合经理、分析师以及最重要的是这些基金的分销商收取的费用问题。

但投资单个股票可能具有挑战性，特别是如果我们时间有限并且无法访问金融机构可能可用的数据。我的意思是，它是可用的，但获得起来可能很贵。据我上次查看，彭博终端每年的价格为24，000美元。幸运的是，对于我们许多人来说，Seeking Alpha提供了一个平台，大众的集体知识可能足以弥补个人相对于“专业人士”的劣势。"

然而，使用基金进行我们的投资组合仍然有一些优势。就我个人而言，当我度假时，有人正在努力让我的钱增长，或者只需点击一下，我就可以在数十只甚至数百只股票中进行多元化投资，这让我感到安慰。因此，虽然我喜欢做出自己的个人选股决定，但我的工具箱中也保留了几只基金。我倾向于主动与被动极端的ETF或封闭式基金。我要么投资被动基金，以获得其授权的广泛风险敞口，要么投资主动管理基金，特别是在指数投资可能会让我对某些持有的不必要风险敞口的资产类别中。

房地产投资信托基金是我更喜欢通过个人证券投资的一种资产类别，但该领域有一些CEF可能适合某些投资者，要么作为与个人名称补充的核心持有，要么作为获得房地产投资信托基金的主要方式。在下面的文章中，我们回顾了几个CEF，并与您分享了该群体最喜欢的内容。

CEF提供主动管理（这可能会带来出色的表现）。CEF使用的杠杆可以/应该在牛市中带来优异的表现，尽管可能会在熊市中放大损失。CEF积极且杠杆化的风险敞口导致丰厚的分销收益率，使其成为收益投资者具有吸引力的选择。CEF可以以相对于资产净值的折扣进行交易，如果取消这种折扣，这可能会带来额外的回报。

至少有六只封闭式基金专注于投资美国房地产投资信托基金。其中三家由

科恩和斯蒂尔斯，

而其他公司则由Neuberger Berman、Nuveen和The RMR Group管理。

每个CEF的分配率如下所示。他们中的大多数支付的分配率在6.7%至7.2%之间，而

Neuberger Berman房地产证券收益基金（

)

支付9.2%。

图表1：REIT CEF分配率

资料来源：CEFConnect

这些收益率确实相当多，如果我们将它们与3.89%的收益率进行比较，

先锋房地产ETF（

).

过去五年对美国房地产投资信托基金来说相当不错。先锋房地产ETF的总回报率为49.75%，相当于8.4%的复合年增长率。

图表2：5年总回报

资料来源：寻找阿尔法

表现最好的三只房地产投资信托基金是Cohen & Steers管理的三只基金，其中

Cohen & Steers优质收入房地产基金（

)

以97.85%的累计总回报率位居榜首。

一份CEF，

RMR房地产收益基金（

),

实际上表现不佳VNQ！鉴于它是杠杆率最高的基金，我们可能会得出这样的结论：积极管理并没有真正为RMR房地产收益基金带来任何阿尔法。

图表3：杠杆作用

资料来源：CEFConnect

在光谱的另一端，我们必须强调

Cohen & Steers Total Return Realty Fund（

),

该公司的总回报率位居第二，

没有筹码

.

虽然这两个例子的情况并非如此，但杠杆率可以成为业绩上行和下行的重要驱动力。回顾2018年12月，市场因美联储大幅加息而暴跌，先锋房地产ETF下跌了9.10%。

图表4：2018年12月总回报

资料来源：寻找阿尔法

当月只有一只基金的表现优于VNQ，而且差距很大：Cohen & Steers REIT & Preferred Income Fund（RNP）。

这三只Cohen & Steers REIT封闭式基金均由同一个基金管理团队管理。表5概述了各基金之间的主要差异。与其他两家相比，RNP在优先股上的投资更大，而RFI是三家公司中唯一没有杠杆的。

图表5：Cohen & Steers基金差异

优先股比例的提高帮助RNP在2018年12月表现出色。

最初的六只基金同行集团中表现最差的基金是高杠杆RMR Real Estate Income Fund。它在上涨市场和下跌市场中表现最差的基金。

与ETF相比，REIT封闭式基金的主要缺点之一是费用率较高。

费用率最低的基金是Cohen & Steers Total Return Realty Fund，而费用率最高的基金恰好也是杠杆率最高的基金。

图表6：超速率

资料来源：CEFConnect

RIF表现不佳的部分原因可以归因于该基金的高费用率，但这并不是表现不佳的主要原因。事实上，即使我们使用与同行更加一致的费用重新计算RIF的表现，它的表现仍然会落后相当多。

股价和资产净值之间的差异会产生折扣和溢价。当股价低于资产净值时，股票被称为折价交易，当股价高于资产净值时，股票被称为溢价交易。

有效市场假说的信徒们多年来一直试图用无数的解释来解释折价和溢价。CEF以任何给定的折扣或溢价交易的最常见原因如下所示。

因此，更合适的比较不是CEF是否以绝对溢价或折扣进行交易，而是它如何进行交易

相对于其历史溢价或折扣的交易。如果我们比较CEF

相对于其平均历史折扣，这就是我们所说的“相对折扣”。“在考虑估值时，除了折扣或溢价的绝对值外，还需要考虑相对折扣/溢价，因为如果您注意到CEF为何以折扣或溢价交易所列出的一些原因，那么其中一些原因是由导致特定CEF始终以折扣或溢价交易的因素驱动的。同行。例如，品牌知名度和基金经理很可能导致一些CEF始终以高于资产净值的溢价进行交易-那么关键是确定其历史平均水平的相对溢价或折扣。

图表7：折扣/保费

资料来源：CEFConnect

大多数房地产投资信托基金的交易折扣都小于其历史折扣。还有'

有一只交易价格高于资产净值的基金：Cohen & Steers Total Return Realty Fund。

图表8：Cohen & Steers Total Return Realty Fund溢价/折扣

资料来源：CEFConnect

唯一一只交易折扣大于历史折扣的基金是RMR Real Estate Income Fund。鉴于其表现平平，这只基金的便宜可能是有原因的。

封闭式基金通常围绕其平均折扣波动，如果封闭式基金的交易价格高于平均水平，就像目前大多数房地产投资信托基金的情况一样，这种向平均水平的回归将拖累业绩。

如果我们假设一只基金在2至2.5年内恢复到五年平均保费折扣，我们可以在图表8中估计这对每只基金造成的年度业绩拖累。

图表9：业绩拖累

投资者选择何时投资主动型基金对于产生优异业绩可能与选择投资哪些基金一样重要。

主动与被动争论的核心是主动股权经理是否有足够的技能来支付成本的问题。大量研究表明，平均基金的表现低于被动管理投资组合，这表明选股技能平均不足以抵消费用。

另一方面，许多研究表明，与秘密指数机构相比，真正主动的基金确实表现出色。真正的主动基金是那些具备以下条件的基金：

不幸的是，分配激励强烈鼓励基金规模过大并成为秘密指数机构，导致行业平均表现不佳，因为秘密指数机构的数量远远超过真正活跃的基金。

我们没有REIT CEF的活跃股票编号，不同基金的R平方或多或少相同。对于房地产投资信托基金来说，战略一致性也不是区别性因素，因为它们都一直关注房地产投资信托基金--除了我们前面提到的Cohen & Steers基金之间突出的差异。这使得持有大量最佳创意股票和管理资产的基金成为选择因素。

图表10：主动基金特征

资料来源：CEFConnect

两只管理资产较低且持有最佳创意股票（在前10名持有的投资组合中占很高比例）的基金是（再次）Cohen & Steers Total Return Realty Fund和Neuberger Berman Real Estate Securities Income Fund（NRO）。

理论上，积极管理、杠杆和以低于资产净值的价格交易是封闭式基金表现优异的主要驱动力。

大多数REIT封闭式基金的交易折扣小于其历史折扣。这将成为他们预期未来业绩的阻力。

由于其杠杆作用，大多数REIT封闭式基金确实在上涨市场中表现出色。Cohen & Steers Total Return Realty Fund甚至在没有杠杆的情况下也能表现出色。这种优异的表现可以归功于卓越的积极管理。该基金由于管理资产管理量较低且持有大量最佳创意股票，因此也可以说是一只真正的主动基金。我们相信，该基金已做好进一步主动管理阿尔法的准备。

Cohen & Steers Total Return Realty Fund是我们最喜欢的房地产投资信托封闭式基金，这并不令人意外。遗憾的是，该基金的交易价格与资产净值的折扣并不高于其五年平均水平。如果是这种情况，收益率将为7.3%，评级将为买入。

Cohen & Steers Quality Income Realty Fund紧随其后。这是过去五年表现最好的REIT CEF。其前十大持股与Cohen & Steers Total Return Realty Fund非常相似。同样遗憾的是，该基金的股价与资产净值的折让并不高于其五年平均水平。如果是这种情况，收益率也将为7.3%，评级将为买入。

我们将密切关注两家首席执行基金，以寻找更好的切入点，尽管我们不一定不同意那些对在当前水平买入6.65%股息收益率感到满意的投资者的观点。

我/我们没有持有上述任何股票的头寸，也没有计划在未来72小时内启动任何头寸。

这篇文章是我自己写的，它表达了我自己的观点。我没有因此获得补偿（Seeking Alpha除外）。我与本文中提及其股票的任何公司都没有业务关系。

额外披露：

本文旨在确定进一步研究和分析的想法，不应被视为投资建议。它不会为任何特定读者提供个性化的建议或建议。另请注意，我们可能不会涵盖与本文中提出的想法相关的所有相关风险。读者应进行自己的尽职调查，仔细考虑自己的投资目标、风险承受能力、时间范围、税务情况、流动性需求和集中度水平，或联系他们的顾问以确定此处提出的任何想法是否适合他们的独特情况。此外，这里提出的任何想法都不一定与NFG Wealth Advisors或NFG管理的任何投资组合相关。