在投资房地产投资信托基金之前你需要知道什么

为了避免麻烦，你必须首先学会如何举止。

REIT可能是出了名的不稳定，但这应该是积极的，而不是消极的。

价格是你付出的，价值是你得到的。

房地产和REIT应该始终首先是收益投资。

房地产投资信托基金有很长的历史，它产生的回报超过市场，股息高，风险适中。因此，大多数投资者都明白他们应该投资REITs，无论是为了：

事实上，在过去20年里，REITs在10个主要资产类别中表现最好，包括大盘股(SPY)、价值股(IWM)、成长股(IWF)、公用事业(XLU)和高收益债券(HYG)等。

来源

今天总共有8000多万美国人投资REITs他们中的一些是高度复杂的，但另一些是初学者，他们刚刚开始阅读关于寻找阿尔法的文章。

多年来，我们发现

之间经常存在很大的脱节，这让投资者认为失败了。

今天，我应该是能够获取高级信息的“专业人士”之一

但我仍然每天都在不断学习新的东西。

下面，我们将传递5个经验教训，这些经验使我们能够显著改善我们的投资成果。

房地产投资信托基金市场的波动是出了名的，股价在很短的时间内上下波动10%，20%，甚至30%以上。如果你没有准备好这一点，你很可能会对波动性做出过度反应，并在最糟糕的时候抛售。

在一个大多数分析师都关注下一季度收益的世界里，我们的“房东”心态是我们与众不同的地方。我们认为房地产投资信托基金是房地产投资，而不是股票。我们是房地产所有者，不是“股市交易员”。我们关心的是物业的基本面表现，而不是短期股价表现。

在这个意义上，

高收益房东

我们遵循严格的投资原则，即使在市场表现不合理的情况下也要遵守：

(要阅读我们的完整版“投资政策声明”，请单击此处)

通过采用这种“房东”心态，我们相信房地产投资信托基金投资者可以提高业绩，因为它导致更有纪律的方法，更少的交易，更多的复合。

价格是你付出的，价值是你得到的。从这个意义上讲，一个伟大的公司不会做出巨大的投资，除非价格合适。许多高质量的房地产投资信托基金(如Realty Income(O)定价过高，我们不会期望这些高质量的公司表现优异。

你需要找到市场还不知道的东西。例如，W.P Carey(WPC)可以说比Realty Income定位得更好，它的净租赁投资组合不那么以零售为中心，而且多样化程度更高。该公司拥有同样强劲的业绩记录和稳健的资产负债表。然而，它的交易价格却有相当大的折扣率和更高的股息收益率。

很容易被卖给运营质量，而忘记问你为它付出了什么代价。价格与基础基本面同样重要，你应该始终确保不为你的REITs支付过高的价格。

同时，作为一个“有价值”的投资者和仅仅是太便宜之间是有区别的。你永远不想支付过高的价格，但是你也不应该为了获得稍微低一点的价格而承担过多的风险。下面的引述很好地说明了我们在这里的意思：

根据我们的经验，挑选10%最便宜的REITs从来就没有好的效果。这些公司通常会面临重大挑战，而且便宜很快就会变得更便宜。

想想华盛顿Prime Group(WPG)、New High Investment(SNR)、Uniti Group(Unit)甚至Global Net Lease(GNL)。这些都是深值型REITs，因为它们的高收益土地估值低，所以在Seeking Alpha上很受欢迎。然而，它们的总回报一直令人失望，投资者表现强于市场指数。

在积极的REIT投资中，你不想支付全价，但你也不应该太便宜。

随着时间的推移，我们发现我们的最佳点是那些面临暂时挑战的优质公司，这些挑战可以随着时间的推移而得到解决。他们并不是同龄人中最便宜的，但他们相对于平均水平有折扣，并且在解决问题和重新定价时提供了良好的阿尔法生成潜力，使他们更接近同龄人。

精神地产资本(SRC)就是一个很好的例子，因为我们在2017年5月投资了该公司：

自从提出我们的论文以来，SRC在短短两年内就实现了77%的回报率-比REIT指数(VNQ)高出近4倍。

正是通过瞄准这类情况，我们的目标是超越市场平均水平。SRC是我们当时最大的头寸，至今仍是高额收益房东的相当大的持有量。

如果REIT缺乏管理一致性，那么故事的其余部分就没有意义了。即使房地产投资信托基金表现出巨大的价值，如果这是它的目标，管理层总是会找到一种方法来摧毁更多的房地产投资信托基金以赚取更高的费用。

因此，第一步应该始终是看清楚管理层及其利益的一致性。治理结构和内部人持股是本文研究的两个最相关的标准。

存在例外，但一般而言，外部管理的REITs遭受更大的利益冲突，具有更高的G&A成本，并且股东回报历史上明显较低。导致业绩不佳的原因在今天仍然是完全相关的，我们不期望未来的结果会有很大的不同。

因此，通过简单地跳过所有外部管理的REIT，与持有许多外部管理的REIT的指数基金相比，投资者可以提高他们的预期回报。

即使外部管理的REIT非常便宜-如果我们不能依赖管理层及其完整性，它也不一定值得投资。这使得我们得以避免许多连续表现不佳的公司，如RMR(RMR)管理的实体：高级住宅物业(SNH)、酒店物业(HPT)、工业物流物业(ILPT)、办公物业(OPI)-这些都是不可信任的。

你的REIT投资生涯中最重要的决定应该是你是应该投资指数基金还是冒险建立自己的被低估的REIT投资组合。

此处您应该了解自己的限制。非常坦率地说，如果你知道你很少有机会进行研究，不具备专业知识，或者没有时间去研究个人的机会，那么你很可能会更好地走索引路线。

但是，如果您知道自己在做什么，能够获得对当前最佳机会的高质量洞察力，并且不怕偶尔打开年度报告，那么奖励潜力就可以得到极大的提高。

作为一个例子，我们的核心投资组合目前支付

7.75%

股息收益率

具有可比的

69%的派息率

尽管收益率几乎是指数的两倍。除股息外，核心持股的交易价格大大低于内在价值，仅为9.5倍FFO-提供了安全边际和资本增值潜力(REITs的平均交易价格超过20倍FFO)。

在这个意义上，我们的alpha应该来自许多不同的角度

然而，这并不适用于每个人。我们玩这个游戏已经很长时间了，每年花费超过3万美元研究市场，寻找最好的REIT投资机会。了解你的极限并做出明智的决定！

为了将理论付诸实践，我们提出了一个8.3%的收益率REIT，我们目前正在关注未来的潜在投资：Kite Realty(KRG)

KRG是一种高质量的REIT，存在一些可以在12-24个月内解决的临时问题。然而，由于市场对短期业绩的过度关注-该公司今天的定价比资产净值高出50%，股息收益率高达8.3%。

因此，在我们等待管理层解决问题(重新开发物业以释放空间)并为股东创造价值的同时，您可以获得8.3%的丰厚股息收益率。这是我们喜欢瞄准的REIT投资的理想类型，因为

(1)

我们可以采取房东的方式，专注于高现金流；

(2)

我们不是在收购一家深陷困境的企业；

(3)

我们可以获得丰厚的报酬，等待长期升值。我们正在完成我们的尽职调查，并可能很快将KRG添加到我们多样化的REIT投资组合中。

REIT确实很棒，但你需要知道自己在做什么。为了证明这一点，考虑到在过去20年中，平均投资者每年只产生2.6%的收益：

很明显，普通投资者不知道他们在做什么。相比之下，被动型REIT指数每年回报率为12.5%，表现优于几乎所有其他资产类别：

source

更进一步，以市场低效为目标的积极和更具创业精神的REIT投资者在同一时期设法达到了高达+22%的年回报率：

source

REIT市场可能是出了名的回报，但对于选错公司的投资者来说也是非常不宽容的。自从我开始投资房地产投资信托基金以来，我既经历了巨大的损失，也经历了巨大的收益。我犯过错误，但最重要的是，我从这些错误中吸取了教训，并继续每年完善我的方法，努力实现更强大的未来结果。2019年对我们来说是一个良好的开端-我已经在想今年的教训是什么。

我是/我们是长SRC。

这篇文章是我自己写的，它表达了我自己的观点。我没有得到它的赔偿(除了寻求阿尔法)。我与本文中提到股票的任何公司都没有业务关系。