港铁物业发展占利润不足25% 未来将更倚重投资物业

　　■邓智辉称，港铁将由倚重物业发展收入转为更倚重投资物业收入。图为他介绍日出康城首个大型商场康城的设计。记者梁悦琴摄

　　乏新铁路线‘物业+铁路’模式转型

　　新浪港股讯 据香港文汇报报道（记者梁悦琴） 港铁（0066）一向采取‘物业+铁路’的发展模式，以便在不动用公帑的前提下全面承担新铁路以至铁路设施维修保养等成本，然而，现时可供港铁发展的土地数量减少，港铁公司物业总监邓智辉昨坦言，港铁正由以往倚重物业发展收入转为更倚重投资物业收入，认为可为港铁每年提供经常性收入及利润。他又指，目前港铁尚有约2万个单位未投入市场，亦正就不少铁路设施改建为物业发展项目，如小蚝湾车厂改作住宅计划。

　　事实上，由于政府已多年没有批出新铁路予港铁，令其可推出建住宅的土地亦减少，卖楼收入及利润正持续下跌。2007年可谓港铁物业发展的高峰期，当年总经营利润约为142亿元，物业发展占83亿元，约58.5%。还有13亿元来自收租、物管业务，车务利润仅占约30%。

　　去年物业发展占利润不足25%

　　自从2007年物业发展利润占比达高峰之后，物业发展的占比一步步下调。去年港铁经常性业务利润90.2亿元，其中物业发展利润22.4亿元，只占24.8%，收租、物管业务利润则达42.3亿元。

　　港铁目前有13个已建成商场，所占可出租楼面约234万方呎。去年该13个商场的新租金恢复上升1.5%，连同中环国际金融中心二期的18层写字楼（约42.4万方呎楼面），所有投资物业出租率均达百分之百。

　　未来将转为更倚重投资物业

　　邓智辉表示，港铁正由以往倚重物业发展转为更倚重投资物业，例如商场，认为可为港铁每年提供经常性收入及利润，补贴铁路设施，如更新资产和维修保养，以维持高水平服务。他称，港铁于日出康城的首个大型商场康城于明年下半年建成开业，另外两个分别位于大围及黄竹坑的商场项目将在未来数年投入服务，令投资物业组合应占总楼面面积增加约49%。

　　尚有2万个单位未投入市场

　　谈到港铁可发展物业项目正减少，邓智辉表示，现时港铁尚有约2万个单位未投入市场，包括日出康城11至13期和黄竹坑站共6期项目，规模庞大，全面落成需时多年，会继续按照市况，按序为日出康城余下3期进行招标。

　　小蚝湾车厂可建逾100座住宅

　　他指，现时有不少铁路设施可改建为物业发展项目，例如小蚝湾车厂发展计划已经落实城规程序，期望今年内经过与政府讨论后可形成较大社区，提供私人住宅甚至资助房屋单位，由于港铁并无任何发展资助房屋经验，将来亦会交由政府发展。他早前表示，小蚝湾车厂发展计划日后将提供逾1，000万方呎楼面，及逾100座住宅，座数为将军澳日出康城的1倍。

　　邓智辉说，港铁采取物业+铁路的发展模式，目的是为了在不动用公帑的前提下全面承担新铁路的成本，本港已经多年没有新铁路计划落实，手头上的项目都是原本的铁路沿线发展，认为目前项目完成量属正常情况，强调港铁并非发展商，不会太关注持有的土地数量。