恒大财报大剖析：业绩进入滞涨状态 债务隐忧重重

　　来源：股票说

　　近日，恒大发布了2018年财报：核心业务利润783亿，土地储备面积共3.03亿平米！

　　凭借靓丽的业绩，恒大荣登房地产行业的利润王，也是中国最大的地主！

　　但是，小股仔细研读了一下恒大的财报，发现恒大地产虚胖，债务隐忧重重！

　　1、恒大利润王的背后，在加速兑现业绩！

　　2018年，恒大实现营业收入4662亿，同比增长49.9%，净利润（剔除汇兑损益）722亿，同比增长106%！

　　但是2018年，恒大实现的合约销售额5513亿，同比仅增长10.1%，合约销售面积5243.5万平方米，较2017年只增长4.2%！

　　地产行业，由于预售期房，收入确认需要一年半左右！

　　恒大现在的合约销售额滞涨，反应的是明后年，业绩进入滞涨状态！

　　另外，从恒大财务报表来看，恒大2018年的业绩，是在加速释放！

　　2018年，恒大的预收客户垫款+合约负债是1858亿，比2017年，减少820亿！但是，2018年的合约销售额是增长的！

　　这说明，恒大在加速兑现业绩！或许是为了2017年战略融资的利润对赌？另外，靓丽的业绩，也方便公司在融资市场进行筹钱！

　　2、恒大近三年的自由现金流持续流出，靠筹资摊大饼！

　　2018年，恒大的自由现金流净额（经营活动现金流+投资活动现金流）为-53亿、2017年是-1983亿、2016年是-1781亿。

　　2018年，恒大业绩大爆发，但是自由现金流任然是负的！

　　其实，近5年，恒大的自由现金流一直是负的，主要靠筹资来扩张！

　　就是因为能够源源不断的借到钱，才催生了中国最大的地主！

　　一旦，借不到足够的钱，债务风险就会急剧增大！

　　2018年，在去杠杆的背景下，恒大的筹资现金流净额是-176亿，这是近五年首次为负！意味着钱已经不好借了，恒大开始还债了！

　　这也是为什么在2018年10月份，恒大发行利率高达13.75%的美元债，来还以前的债务！

　　3、恒大短期偿债风险增大！

　　2018年，恒大总资产1.88万亿，负债为1.57万亿，负债率83.51%！

　　如果剔除掉此前的1300亿战略融资，恒大的资产负债率高达89.71%！

　　因为2017年的1300亿战略融资，是有对赌条件的，如果完不成，会要求回购或者补偿的！

　　我们来看看，恒大的债务结构！

　　恒大总债务1.57万亿，比2017年增长1200亿，增长幅度8%！

　　有息负债6786亿，同比降低567亿，下降幅度7.71%，这主要是2017年的1300亿对赌融资，偿还了部分债务。

　　应付贸易账款及其他应付款项高达5543亿，同比增长1549亿，增长幅度38.78%！

　　预收客户垫款+合约负债是1858亿，同比减少820亿，下降幅度30.65%！

　　考虑到1300亿战略融资有苛刻的对赌条件，恒大的债务结构在恶化！

　　我们再来看看，恒大的短期偿债能力！

　　2018年末，恒大货币资金（现金+受限制现金）2041亿，同比减少836亿，下降幅度29.50%！

　　但是，2018年末，恒大12个月内应还的借款高达3182亿，超出货币资金1141亿，于此同时，恒大一年的利息支出在580亿左右！

　　由此可见，恒大的短期偿债压力增大！

　　融资利率高居不下，大而不强，虚胖！

　　相对于一线房企来说，恒大融资利率比较高！根据恒大财报，融资的平均利率高达8.18%，同比略有增长！8.18%的利率也远远高于万科等一线房企。

　　4、恒大债务隐患：回A股的1300亿对赌！

　　恒大的1300亿战略融资，不仅仅只有利润对赌，还有回A股上市的对赌！

　　2017年1月、6月，恒大进行了两轮战略融资，金额共700亿，在资金退出方面，恒大的对赌协议，是回购和补偿承诺：如若恒大地产在2020年1月31日前尚未完成重组（回A股上市），投资者可于有关限期届满前二个月内向凯隆置业提出原价回购要求，或者是由凯隆置业给予战略投资者所持股权比例50%的股权补偿。

　　2017年11月，恒大进行了第三轮战略融资，金额共600亿，这次，在回A的对赌协议方面，延期了一年：恒大地产要在2021年1月31日前完成重组，否则就面临回购和股权补偿！

　　看完恒大1300亿对赌协议全部条款，很明显，这种战略融资，实际上是一种明股实债的融资方式！

　　如果恒大在期限内回A失败，那么，恒大的负债率和债务风险将会突然飙升！

　　目前来看，恒大在2020年1月31日之前，已经很难完成重组回A上市了，那么在明年3月份，恒大将面临一份700亿股权的回购，或者是战略投资者持股50%的股权补偿！这将对恒大的现金流产生剧烈影响！

　　如果恒大未能在2021年1月31日前完成回A上市，恒大又需要回购价值600亿的股权价值，或者是相应的股权补偿！这时候，恒大需要在1年的时间里，相继完成1300亿价值的股权，或者是相应的股权补偿！

　　如果恒大能在期限内，完成回A上市，同时，还能完成一笔重组上市配套融资，那么，恒大的债务风险当然会处于可控状态！

　　所以啊，许首富家的债务风险，还是要靠A股韭菜帮忙接盘哈！

　　以前，恒大的这种高杠杆摊大饼模式，遇到地产周期，也产生过震荡，在2009年和2014年房地产行业进入低迷时候，恒大的日子就变得特别难过。同时，恒大并不具有负债太大而不能倒的博弈地位。

　　那么，这一次地产的低迷，许首富的恒大能平稳度过吗？