中泰国际：景瑞控股专注一二线 或受益于新周期

　　18 年股东净利润同比上升28.1%

　　18 年股东净利润同比增28.1%达10.32 亿元， 符合市场预期；股东应占净利润率由去年的5.1%上升至18 年的9.2%，主要由于总毛利率由去年的16.1%上升至18 年的22.6%，同时其他收入及收益同比上升59.9%。收入同比下跌28.1%，由于交付项目减少、物业销售收入同比下跌32%达到104.4 亿，租金收入同比增长131%达到1.34 亿，主要由公寓及办公平台面积扩大而带动，其他收入（包括物管、装修）同比上升95%达到6.94 亿。至7.4亿。净负债率由去年的75.0%下降至63.9%。截止18 年底，公司总债务187 亿元，其中1 年以内到期债务66.8 亿，其中9.5 亿的私募债已完成转售，将于2020 年后到期；同时18 年底公司持有现金117.2 亿，故短期偿债压力小。公司宣派股息0.3 港元每股，相当于35%的派息率，较17 年的32%略高。

　　专注一二线 稳健发展

　　公司住宅销售业务稳健发展。18 年实现合约销售252.4 亿，同比增45.6%，19 年前两月合约销售同比增26.1%。目前公司拥有528 亿可售货值，其中99%位于一二线城市（上海、天津、苏州、杭州、南京、宁波、武汉、重庆），预计约350 亿可于19 年供货，考虑当年收购当年供货，预计19 年总货值约为400 亿。存量物业改造业务渐入佳境。公司于17 年开始拓展公寓及办公业务，主要的模式是低价收购核心地段的二手住宅及商办物业，改造后出租获得较好回报。目前公司在北京、上海拥有约10 万平建面的投资物业，总货值约87亿；多个项目改造后租金提升； 19 年或出售部分物业，价值将加速释放。19 年公司计划拿出权益回款的45%来拿地，有助于维持健康的财务报表。

　　政策着力点重回一二线有望使公司受益

　　随着城镇化政策表述由“大中城市和小城镇协调发展”转向“坚持以中心城市引领城市群发展”，我们认为政策着力点或将重回一二线，公司有望受益，因为1）坚持一二线发展，品牌有竞争力；2）存量改造业务符合政策方向。

　　风险提示： （一）房地产政策放松不及预期、（二）公司供货不足、（三）财务数据波动