未来股市有可能替代楼市吗？

来源：中产先生

楼市走过二十年长牛，如今冷冻已经超过一年。股市起起落落，牛市看来要蓄势待发。未来股市会替代楼市吗？要回答这个问题，就要对比梳理推动楼市牛市和股市牛市的原因动机、方式途径以及后续影响。我们一起来分析下。

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2008年-2018年这十年，从大的视角来看，全球经济进入衰退周期，在新技术革命到来之前，各大经济体都在QE放水，俗称比烂，看谁先倒下，吃掉它解决危机。

这十年，从中国的视角来看，就是放水负债推动经济增长的十年，负债主体从企业到地方，从地方到居民，每一次房地产都参与其中，并推动了楼市长达十年的牛市。

 

我们还是按照开头的思路开始：

1、推动楼市的动机

分为两个阶段：

第一个阶段是2008年，全球经融危机，对于刚办完奥运会全民振奋的中国来说，无疑浇了一头冷水。

金融危机的影响很快传到中国，2008年10月份，中国的GDP增速从10.9%下降到了9.5%，四季度则加速下行到了7.1%。

数字似乎太抽象，具体一点说，当年沿海各个工厂开始停工，农民工无工可开提前返乡，港口万吨远洋油轮空仓飘着……

经济失速迫在眉睫，于是“四万亿”的刺激政策开始登上历史舞台，一直到2010年，三年放出去近20万亿的货币，2010年一季度，中国经济在刺激之下，一度高攀到了12%，但随后直线回落，在2010年年底已经回落到9%以下，此后逐步下台阶，8%、7%、6%。

第二个阶段是2015年，经济进入新常态已经三年，供给侧也即将推进，但是2015年经济增速已经跌破7%，各种金融创新和创业一地鸡毛，加上股灾，经济没有增长点，而且经过四万亿刺激，企业和地方债务滚雪球般增长……于是，从2015年底开始到2016年9月30号，第二次推动楼市。

2016年2月，时任央行行长周小川表示：“个人住房加杠杆，逻辑是对的。”于是连续降准、降息，将贷款利率，降首付比例，银行不够表外帮忙，银子银行、小贷机构纷纷加入其中……到了2018年，短短两年多时间居民房贷增长超过了以往所有年份总和，达到了12.5万亿，同时地方债务置换了10.9万亿。

 

所以说，最早是为了应对经济危机，刺激经济增长，不只是推楼市，更是推基建，再然后是单纯推楼市解决刺激政策带来的债务后遗症。

 

2、楼市拉动经济的方式途径

 

楼市拉动经济简单就四个字：蓄水、造水。

 

为什么经济一下滑 ，就要推房地产，因为房地产有着漫长的产业链，可以蓄水。

 

上游原材料：钢铁、水泥、化工……

 

中游：房地产建设、开发、销售、中介……

 

下游：建材、装修、家居、家电……

 

房地产直接间接创造的产业和就业都是举足轻重的，可以把国家的水蓄再楼市里，不形成通胀，所以在整个经济和社会生活起到了任何行业都无法替代的重要作用。

 

另一个就是通过金融方式造水：

 

地方来看：因为楼市的上涨，可以卖更多土地，而且通过房产交易过程中获得直接和间接的税费。

 

这算小的，大头在于地方可以通过抵押土地来融资，房价越高融资越多，杠杆越大，GDP创造了，但是地方债务也越来越多。

 

企业来看：房地产企业也是抵押融资发行债券的玩法，而且一些非房地产企业也通过房产来获得资金，各种影子银行和非标渠道都来了。

 

居民就不用说了：各位多多少少都背着房贷吧，刚需六个钱包，改善小房换大房……最后杠杆都加在了楼市上，三年放贷12.5万亿，一背三十年估计要还25万亿。

 

不管是蓄水，还是造水，都刺激了经济增长，但是无疑都产生了债务。

 

3、推动楼市的后续影响：

 

首先是债务风险。上面说过了，2008年四万亿，企业加杠杆；2012年以后影子银行，政府加杠杆；2015年以后房地产去库存，家庭加杠杆。三次加杠杆使得我国宏观杠杆率从150%增加到250%，金融风险飙升。

 

然后是产业结构失衡。房地产占据了全社会的资金和资源，实体经济没有利润，干一年实体不如买一套房，固定投资、PMI都连年下降，实体、制造业萧条，楼市火爆，冰火两重天。

 

最后到了居民。最直接的是消费下滑和降级，再远一点是结婚年龄普遍推迟和人口出生率的下滑，深层次的是分配不均，阶层分化。

 

可见推动楼市虽然让中国经济没有失速，不过产生的负面影响一直被人们所诟病，不得不冷冻楼市，彻底转变人们的预期，重新回到实体和制造业上来。

 

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来说说股市。

 

接着上面，地方和 国企债务通过居民买房置换，加上财政兜底、核减等方式，还有约束举债、规范投资各种紧箍咒，用专家的话说：我国地方政府债务风险总体可控。

 

个人也不是问题，我们国家个人债务是刚兑，不存在破产和兜底的说法，想赖账想想老赖，想想火车飞机和孩子上学……

 

剩下的就是企业了，主要是实体企业和中小微企业。

 

从债务风险上说，他们风险比较大，爹不亲娘不爱，融资也比较难，但是他们又是经济转型和保证就业的关键，所以，如何来拯救他们，是当下的问题。

 

还是按照既定的思路来分析：

 

1、推高股市的目的

 

当前企业的两个难题：

 

债务风险：企业的债务风险还没有着落，融资没有别的途径，只有靠股权质押，去年的一波股权质押危机让大家捏了把汗。

 

融资难：虽然说国家定向放水给企业，但是无奈资金通道不通，企业还是拿不到资金。看看1月份的数据，M1只增长0.4%，说明国家放的水要不就是被企业“借新还旧”，要不就是“理财空转”了，根本就无法投入生产。

 

所以，推高股市可以一举两得。

 

把市值做高了，企业的债务危机也可以缓解了，最最要的是打通了企业融资渠道，用一句俗语说：想要富先修路，股市就是那条资金的路，先把路打通了，后续放水到股市自然也就到了企业手里。

对于居民部门来说也是有好处的，以前国家放水最后才到居民手中，资产物价都高了，只有接盘的份儿。现在，放水到股市，注册制、退市制度完善之后，居民通过持有优秀企业股票，也能享受一把放水的好处，有了钱就可以消费，消费了企业就有利润，有了利润就可以加大投资，这样就成了正向循环。

2、股市拉动经济的方法和途径

对比楼市，股市是先造水，后蓄水。

 

首先自然是要造水，通过央行放水，年初的降准，年中不知道是否会降息，先把股市抬高，然后就会有资金进来。

接着是迅速完善制度，注册制、做空机制和退市制度的迅速完善，T+1逐步改成T+0，主要是让优秀的企业脱颖而出，让垃圾企业无处遁形，把股市作为一个价值投资的地方。

 

健康的股市，能使优秀企业融资投入和升值，也使得投资者获利，水会越蓄越多，经济发展也会越来越好。

 

3、推高股市的后续影响

 

说后续影响还为时过早，毕竟这波牛市还没有完全起来。

 

但是希望可以做慢牛，不做疯牛，股市之前不是没有涨过，而且也是放水推动的，场外配资的疯狂大家应该还记忆犹新，如果股市要完成使命，就不能成为投机赌博的地方。

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这波股市有可能代替楼市吗？

 

有可能，但是变数也很大。

 

我们来预设几种结果：

 

最好的结果：这波慢牛可以持续几年，股市日趋完善，优秀的企业脱颖而出，产业结构得到优化，金融风险得到缓解，普通居民通过持有股票分享发展红利，内需也拉动了，楼市带来的负面效应被慢慢熨平……

 

次之的结果：股市起色不大，牛市过早结束，企业债务风险和融资难没有解决，楼市继续冰冻，继续重启新一轮牛市，或者寻找其他解决经济问题的方法。

 

最差的结果：股市再次成为疯牛，重演2015年的悲剧，为了稳定经济，重启房地产，然后……

 

所以，我觉得大家还是希望这一波股市能够接棒楼市，或者在不远的未来代替楼市，从长远来看，也能保持楼市稳定，毕竟让高房价在经济发展中消除泡沫，比下行时刺破泡沫来得好。

 

嗯，就这样。