菏泽珠海广州相继松绑，未来楼市将何去何从？

作者 | YIDan

来源 | 格隆汇APP

数据支持 | 勾股数据

今年以来严格的楼市调控政策和去杠杆工作给国内经济戴上了一道紧箍咒，面对这样严峻的经济下行压力，房地产调控似乎有松绑迹象，在山东菏泽第一个试着下水松绑楼市调控后，广东珠海、广州也相继表现出松绑迹象，楼市的曙光似乎若隐若现，未来房地产行业又将何去何从？

三城松绑楼市

近期，菏泽宣布取消住宅限售引得市场振奋，各地主管部门紧张，广州紧随其后，宣布2017年3月30日前出让的商服类土地可以销售给个人了，此前政策只能销售给公司。随后于21日，珠海市抛出重磅，称相关区域已经降低购房门槛，非珠海市户籍居民购房，按个人条件已从此前的需连续5年社保改为只需缴纳1个月、3个月、1年不等。今年以来一直趋紧的楼市喜迎重磅喜讯，地产板块更是集体暴动。

自18日晚出台取消限售的政策后，菏泽这个名不见经传的小城市一下子成为了整个中国聚焦的中心。由菏泽住房新政松绑，反而体现出棚改货币化安置收紧以来，三四线城市楼市购买力下降，开发商预售困难，随之减少投资拿地的普遍现象。

菏泽表示，将取消新购住房限制转让措施，主要内容为加快安置房建设，取消新购住房转让（2年限售）措施等。当地住建局表示：菏泽市二手房交易价格出现同比增长较快的势头，为了防止商品住房价格出现较大的波动，决定取消已出台的限制新购和二手房转让期限规定。菏泽楼市新政最后一条提出，对实力强、信誉好的企业不再进行商品房预售资金监管。通知明确，商品房预售资金进入监管账户后，不再要求项目监管资金达到既定监管额度后，才可提取。

通知还提出，主体结构封顶控制节点之前，商品房预售人可以凭银行出具的保函部分抵顶商品房预售监管资金，抵扣监管额度最高为30%。

在此可以看到的是，大幅度降低预售资金监管额度要求是对开发商的放松，为开发商投资拿地提供资金周转支持，当地房企的资金周转效率将大幅提升，但对激活楼市购买力影响较小。

楼市未来何去何从？

目前各地首套房贷利率出现上浮下调，一方面是由于银行信贷宽松；另一方面在于部分开发商为了推盘为客户向银行争取到了一定的利率优惠。实际上并没有贷款政策方面的放松。

对于地产政策，地方政府与中央政府本质上有着不同的诉求，对于地方政府更看重的是土地财政、地产拉动经济；中央政府关注的是经济的发展大局、整体的金融风险。政策方面，今年4次政治局会议中第一次会议对房地产行业提出“推动楼市健康发展”，第二次会议提出“坚决遏制房价上涨”，三四季度两次会议均未提及房地产。

日前召开的中央经济工作会议提出，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

可见，政策方面总量放松出台可能较小，以因城施政方式推出确定，未来一个季度类似的地方政策的微调或将逐渐出现，地方供需失衡更严重的或更早出台。

18年土地投资支撑地产投资，库存触底，而房地产在棚改放缓以及限购限贷限售以及房地产税即将出台的情况下，目前销量、拿地、投资均已经出现放缓迹象，房企资金链压力大，房企格局分化明显。

目前楼市现状如何？

房地产销售下行明显。1-11月商品房销售面积累计同比增长1.4%，增速较1-10月下降0.8个百分点。单月来看，11月商品房销售面积同比下降5.07%，跌幅较10月份扩大1.96个百分点。

（图源：东吴证券）

11月土地购置面积同比增速收窄，环比增长29.54%；土地成交价款同比增长17.81%；新开工面积同比上升21.69%，增速较10月份上升6.95个百分点。11月竣工面积跌幅由10月的20.95%收窄至10.99%。资金方面，11月开发资金当月同比上升6.59%。其中自筹、预收及按揭款增速分别较10月份下降2.07、6.29及2.79个百分点至4%、10.15%及-0.69%。可见，目前房地产企业拿地热情趋缓，开工势头较强，竣工也在加快，但销售端回款放缓。

流标信息反映房企资金链压力较大。截至12月17日，一、二线城市合计住宅土地年内流标324宗，同比上升140%，是过去6年以来最高值，2017年全年仅148宗；而三、四线城市住宅土地流标量更大，截至12月17日合计流标1177宗。

在市场下行期，房企格局分化越发明显。1-11月排名前10的房企拿地总金额7609亿元，占到前50房企的42.7%。另外，12月5日国家发改委发文支持优质企业直接融资，对房企格局的分化起到了进一步助推作用，资源将进一步向地产巨头聚拢，而小型房企难以熬过寒冬，房企躺着挣钱的时代真的要过去了。

结  语

当前经济延续前期下行趋势，工业产出、房地产销量与投资及居民消费均有所放缓。而居民杠杆和消费滑落会逐步传导至房地产，进而会导致房产投资增速放缓，萎缩相关融资需求。

目前房地产新开工减去销售面积开始从过去的负值重新开始回升，意味着盖房速度重新快于卖方速度，房地产将进入被动补库存模式，一旦房地产重新累积库存，就意味着房价面临下行压力，开发商只能更加低价促销，但这会打击投资性需求，刚需也会观望，从而使得销售更快速度回落，行业集中化趋势不可逆转。三四线房价下跌概率较大，一二线存在刚需持稳或小幅下跌的概率较大。