格莱斯顿商业公司2026年第三季度财报电话会议记录

Gladstone Commercial公司（纳斯达克代码：GOOD）在周三发布了第三季度的财务业绩报告。公司第三季度收益电话会议的记录如下。

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您可以访问https://event.choruscall.com/mediaframe/webcast.html?webcastid=gQZRfnob来观看完整的电话会议。

Gladstone Commercial公司报告了2026年第三季度的财务业绩，其中FFO及每股核心FFO均达到了0.35美元，与去年持平。

该公司购入了伊利诺伊州一处面积为146,650平方英尺的工业用地，并续租了部分办公和工业空间，导致年度租金增加了250万美元。

公司计划将其工业资产占总租金的比例提高到70%，同时注重选择高质量、具有关键性的资产，同时合理管理其办公资产。

目前，公司的资产利用率已达到99.3%，公司致力于保持高利用率并延长租赁期限。

由于高利率以及买卖双方对价格预期的差异，管理层对收购机会持谨慎态度，但依然致力于战略性资本部署和保持流动性。

主持人

欢迎参加Gladstone Commercial公司第三季度的收益电话会议。目前所有参与者都处于仅可收听模式。正式演讲结束后将进行问答环节。如果有人需要帮助，请按电话键盘上的星号键。提醒一下，这次会议正在被录制。现在，让我介绍您的主持人David Gladstone。谢谢。您可以开始提问了。

David Gladstone

感谢大家的参与。很荣幸能和大家通话。今天西海岸的时间还很早，所以我们会在8:30结束通话。现在，我们很高兴能与大家交流。接下来，我将把时间交给Kathryn Gerkes，她是投资者关系部门的负责人，她将简要介绍与本次通话相关的监管事项以及我们今天发布的报告内容。

Kathryn，早上好。

Kathryn Gerkes（投资者关系部门负责人）

谢谢David，早上好。今天的会议中可能会包含基于管理层估计、假设和预测的未来展望性陈述。未来表现并无保证，实际结果可能会与这些陈述中的内容有很大差异，这主要是由于各种不确定因素造成的，包括我们在SEC文件中所列出的风险因素。您可以在我们的网站gladstonecommercial.com的“投资者”页面上找到这些信息。

除非法律要求，否则我们不会更新这些陈述。请访问我们的网站，获取我们的10-Q表格和收益新闻稿，以获取更详细的信息。您还可以注册我们的电子邮件通知服务，了解如何联系我们的投资者关系部门。我们在X平台上也有账号，同时也在Facebook和LinkedIn上发布信息。我们的品牌名称是The Gladstone Company。今天我们将讨论FFO，即运营资金，这是一个非GAAP会计术语，定义为净收入减去房地产出售产生的收益或损失，以及财产减值损失，再加上房地产资产的折旧和摊销。我们还可能讨论核心FFO，即经过调整的其他非经常性收入和支出的FFO。我们认为这些指标可以更好地反映我们的运营成果，并使我们能够更清晰地比较不同时间段的表现。

现在，让我们把会议交给Gladstone Commercial的CEO兼总裁Buzz Cooper吧。 Buzz Cooper（首席执行官） 感谢Kathryn，也感谢各位今天参加这次会议。我们很高兴向您们介绍截至2026年9月30日的季度业绩、我们的现有资产组合以及未来的发展计划。在讨论业绩之前，我想先简单谈谈市场情况。 本季度的工业领域情况比较复杂。一方面，工业用地的出租率持续上升，这一点在我们自己的资产组合中也有体现。根据Cushman & Wakefield的数据，本季度的净吸纳量达到了7650万平方英尺，这是自2023年初以来最强劲的一个季度，且连续两个季度都超过了7000万平方英尺。 截至目前，全年的净吸纳量为2.03亿平方英尺，比去年同期增长了69%。全国范围内的空置率下降到了6.8%，较2025年末的峰值下降了20个基点，而租金需求则同比增长了4%。制造商是第二大活跃租户群体，仅次于第三方物流公司，今年他们占到了超过四分之一的租赁份额，这表明人们对类似资产的需求仍然很高。这种需求主要集中在现代化的大型建筑上，这些建筑支持着离岸生产、本地生产以及持续的供应链优化。 Cushman指出，由于新建筑的可用空间越来越稀缺，老旧建筑的租赁需求也开始增加。新建筑的交付量比去年减少了13%。开发项目的数量也在增加，与去年相比增长了23%，但其中约35%的项目是定制建造的，这限制了投机性供应的增长。这种状况意味着各种规模的资产都将面临激烈的竞争，尤其是那些地理位置优越且至关重要的资产。另一方面，本季度的租金水平出现了明显的上涨。 美联储在9月份首次上调利率，自2023年以来这种情况再次出现。10年期国债收益率在本季度达到了约5.3%，三个月内上升了约87个基点，创下了2007年以来的最高水平。卖家调整价格的步伐较慢，因此他们要求的租金与买家愿意支付的租金之间存在较大差距。因此，符合我们标准的收购机会相对较少。 就业绩而言，本季度我们在伊利诺伊州的Red Bud购置了一处146,650平方英尺的工业用地，租给Ultra Place Systems，租金为655万美元。收购时的租期为八年多。至于现有的资产组合，我们续租或租赁了超过137,300平方英尺的办公用房，以及超过365,200平方英尺的灵活工业用房，年均租金增加了约250万美元。此外，我们在此期间还收到了全部现金形式的租金收入。 值得肯定的是，在本季度末之后，我们又续租或租赁了453,234平方英尺的工业用房和67,287平方英尺的办公用房，年均租金增加了289万美元。正如我们在上一季度所介绍的那样，我们租用了奥斯汀办公用房中约82,000平方英尺的空闲空间，这大约占整个建筑的25%，我们仍在努力租赁剩余的空间。关于奥斯汀的房产以及我们资产组合中的其他房产，我们注意到，办公用房的租赁和重新租赁需要大量的资本投入。当办公楼像我们资产组合中的那些房产一样至关重要且地理位置优越时，我们就能最大限度地利用这些资金，从而获得可观的投资回报。

在评估任何办公地产的重新租赁项目时，我们会考虑投资回收期、内部收益率以及投资回报情况，同时也会比较出售该资产与其他选择。我们认识到，与工业地产相比，办公地产的回报通常并不那么吸引人，但它们能够为股东带来稳定的现金流。我们的目标并非扩大办公地产组合，但在资本市场完全恢复之前，进行资本支出通常比出售资产更具收益性。

我们再次逐案评估每个投资机会，不过我们预计通过资产管理团队的努力，投资回收期将在六到九个月之间。截至2026年9月30日，我们的投资组合中已有99.3%的物业被占用，而上一个季度这一比例为98.7%。这些物业的平均租期约为7.1年。截至本季度末，工业地产占年度租金总额的69%，我们继续努力实现70%的目标。这些里程碑都证明了我们投资组合中资产的重要性、优质租户资源的质量，以及我们的评估能力。

我们的策略将继续以增长工业地产为主，通过续约、延长租期以及战略性资本投资来提升现有投资组合的价值；同时，我们会处理非核心资产，并将所得资金用于投资优质工业地产。通过长期执行这些重点计划，我们将提高投资回报率，保持较高的入住率，提升整个投资组合的租金收入，并降低资本成本。

展望2026年最后一个季度，我们仍专注于寻找那些对租户来说至关重要的高质量工业地产，这些资产符合我们的长期战略。我们同样致力于实现70%以上的工业地产年度租金占比的目标。虽然我们还没有确定出售办公地产的时间表，但我们非常注重提升工业地产的占比。与此同时，我们将继续与现有租户合作，延长租期，抓住市场机会，并通过有针对性的扩展和资本改善措施来支持租户的发展。尽管办公地产市场充满挑战，但我们将以战略性的方式评估我们的投资组合，寻找合适的时机出售办公地产和非核心工业地产，以作为持续资本再循环计划的一部分。

由于获得了更多的信贷额度、能够进入私人融资债券市场，并且手头有现金，我们有能力将资金投入到具有投资价值的工业地产收购和投资组合优化中。最后，团队表现良好，我们将在2026年剩余时间和2027年继续推进这一进程。现在，让我把话筒交给我们的首席财务官Gary Gerson，让他介绍本季度的财务业绩和流动性状况。Gary。

Gary Gerson（副总裁兼首席财务官）

谢谢Buzz的介绍。首先，我想介绍一下2026年第三季度的财务业绩。所有每股数据均基于完全稀释的加权平均普通股计算。本季度，每股的FFO和核心FFO均为0.35美元。而在2025年同期，每股的FFO和核心FFO同样为0.35美元。

截至2026年9月30日的九个月期间，FFO和核心FFO均达到了每股1.07美元。而2025年同期的数值分别为每股1.02美元和1.03美元。在2026年9月30日结束的九个月期间，同店租金收入比2025年同期增加了0.2%，这主要是由于物业费用的回收收入增加，以及自2025年9月30日以来租赁活动的租金率上升所致。 我们的第三季度业绩显示，总营业收入为4240万美元，运营成本为3290万美元；而2025年同期的营业收入为4080万美元，运营成本则降至2600万美元。2026年的营业收入高于2025年，主要是因为资产组合规模的增加、回收收入的增加以及租金率的提高。与2025年同期相比，2026年第三季度的成本更高，主要由于资产组合规模的扩大、激励金的部分支付，以及2026年第三季度佛罗里达州Lake Mary办公楼的减值损失。 在本季度末，我们没有任何房产待出售。截至目前，我们在2026年有740万美元的贷款到期，而在2027年则有9990万美元的贷款到期。截至本季度末，我们还有5947万美元的可转债借款未偿还。从债务结构来看，截至9月30日，47%的债务为固定利率，46%的债务为对冲浮动利率，7%的债务为浮动利率，这部分债务来自我们的循环信贷设施。截至9月30日，我们的有效SOFR平均值为3.9%。 我们所有的银行定期贷款都通过利率互换进行了对冲。我们继续密切监控利率变化，并根据需要更新我们的对冲策略。在2026年9月30日结束的九个月期间，我们通过ATM方式出售了168,868股普通股，净收益为220万美元。我们继续管理我们的股权活动，以确保有足够的流动性来满足未来的资本需求和新的收购需求。截至目前，我们拥有约770万美元的现金，而根据我们的信贷额度，我们有7200万美元的可用资金。建议您查看我们网站上发布的季度财务补充资料，其中包含了更详细的财务信息和资产组合信息。 我们的普通股股息为每季度0.30美元，每月0.10美元，每年1.20美元。现在我将把会议交还给David。 David Gladstone 很好，Barry，这份报告很不错。Buzz和Catherine也提供了很好的报告。整个团队的表现非常出色。可以说，这是一段非常不错的时期。在这一季度，我们收购了伊利诺伊州Red Bud一处146,000平方英尺的工业地产。是的，就是那个城市。之前我并不知道这个细节。我们还续租或租赁了137,000平方英尺的办公用房，以及超过365,000平方英尺的灵活工业用房，租金直线增长至250万美元。Gladstone Commercial团队正在不断扩展他们的房地产业务。记住，我们主要从事工业领域的业务。我们的团队都是非常专业的人员。 请继续关注收购名单上的潜在优质房产。他们正在审查我们的收购团队，以决定是否续租这些房产。同时，也在寻找信用良好的租户。所以，我就在这里结束今天的讨论吧，接下来我们可以让那些打电话来的人提问了。操作员会来告诉大家如何提问。

谢谢。如果您有疑问，请按电话键盘上的“*”键。听到确认音后，表示您的电话已加入问题队列；您可以按“*”键2来从队列中移除自己。对于使用扬声器设备的参与者来说，可能需要先拿起听筒后再按“*”键。我们的第一个问题来自Alliance Global Partners的Gaurav Mehta。请继续提问吧。

Gaurav Mehta（分析师）

谢谢。早上好。我想问一下，您能否对收购计划进行评论？市场上有哪些收购机会？另外，能否对资本成本进行一些说明？

Buzz Cooper（首席执行官）

当然可以。Gaurav，早上好。显然，正如我们从竞争对手那里听到的那样，收购市场的竞争非常激烈。由于利率上升，我们看到的收购机会有所减少。此外，信用状况也有所恶化。不过，我们还没有完成任何交易，但在我们分析时，人们通常会选择售后回租作为融资方式。所以市场仍然很活跃，竞争也很激烈。

不过目前，我们还没有找到符合要求的资产类型和质量。目前，我们的收购计划中有大约15个机会，总价值超过2亿美元。当然，我们希望其中一些机会符合我们的标准。但如前所述，我们不会降低承保标准，我们需要寻找那些资本成本在7.5%左右、且租赁期限超过10年的资产。

下一个问题。

Gaurav Mehta（分析师）

第二个问题是关于资产负债表的部分。您能否对第四季度及明年到期的债务利率进行说明？您打算将这笔债务重新融资到哪里？

Gary Gerson（副总裁兼财务总监）

我先回答，然后让我们的财务主管Jay Beckhorn继续回答。我们已经有大约1亿美元的抵押贷款即将到期。我们的资金足够偿还这些债务，但这只是临时措施而已。Jay，我们还有一些其他选择……

Jay Beckhorn（财务主管）

是的，正如Gary所说，我们可以使用循环信贷额度来偿还这些债务，然后我们会考虑如何更长期地解决这个问题，无论是通过定期贷款还是私人融资，这取决于利率情况。我们正在积极研究这些替代方案。预计第一季度，大约一半的债务将会到期，其余的债务则会在下半年到期。

Gary Gerson（副总裁兼财务总监）

当我们偿还这些贷款时，考虑到债务的摊销方式以及我们的信贷设施的功能，将这些债务纳入信贷设施后，实际上会增加我们的可用资金。

Gaurav Mehta（分析师）

谢谢。

Buzz Cooper（首席执行官）

谢谢。下一个问题。

操作员

谢谢。下一个问题来自Huntington的Rob Stevenson。请继续提问吧。

Rob Stevenson（分析师）

早上好，Buzz。关于第1031条交易的问题，我听说有很多买家在年底之前有强烈的购买需求，您是否可以利用这个机会在第四季度出售一些非核心资产，从而改善投资组合呢？

Buzz Cooper（首席执行官）

当然了，Rob。我们会仔细研究一下这个问题，因为我们当然希望尽可能充分利用现有的资源。目前，我们在年底之前没有任何需要处理的资产需要处理。不过，我们的团队，包括资产管理者以及负责新项目开发的生产人员，都考虑到了这一点。不过，目前我还无法告诉你，我们是否有计划在年底前出售任何资产。

Rob Stevenson（分析师）

好的。那么，考虑到目前99.3%的入住率，再加上即将到期的租约，以及可能遇到财务问题的租户，是否有什么情况会导致入住率下降到99%以下呢？或者，在可预见的未来，你预计整个投资组合的入住率会保持在这个水平吗？

Buzz Cooper（首席执行官）

关于租户的质量和信用状况，我们非常自豪，因为我们的所有租户都按照约定按时支付租金，无论是办公用房还是工业用房。当然，除了空置率之外，我们的状况并没有严重恶化。我们定期进行评估，还没有人要求我们放宽条件。至于到期日的问题，我们目前正在与相关方进行讨论。我们最大的资产——位于德克萨斯州的办公用房——已经租出，但这使得我们的入住率达到了50%以上。这涵盖了该物业的所有费用，所以我们没有亏损。我们正在评估是否继续增加该物业的入住率，或者是否考虑出售它。

我们正努力最大化该物业的价值，并继续进行评估。至于2027年的整体空置率，我们有八处房产。不过，在第三季度，其中三处房产的租约到期了，这使得空置率降低了大约280万。因此，那些令人担忧的房产数量从12处减少到了8处。我们已经与许多租户进行了讨论。

我相信其中一处房产可以转租出去，幸运的是，那是一栋大型办公用房。所以我觉得，到2027年，空置率会从目前的5%下降到2.66%。所以，你的问题是，空置率是否会降到99%以下？是的，但我们会努力将其恢复到这个水平。不过，我认为这个数字是相当高的。

Rob Stevenson（分析师）

最后一个问题，Gary。NAREIT和核心FFO在第三季度都是一样的。第四季度是否有任何因素会对年终及2027年初的运营情况产生正面或负面的影响呢？

Gary Gerson（副总裁兼财务总监）

Rob，看起来没有什么特别的事情发生，所以我只能给出这样的预测。我觉得不会有任何显著的影响。

Rob Stevenson（分析师）

谢谢大家的时间。谢谢大家。

操作员

谢谢。下一个问题来自Stonegate的Dave Storms。现在由他发言。

Dave Storms（分析师）

早上好，感谢您回答我的问题。我想再提一下之前提到的内容——您所负责的三个项目在当季度的业绩是280万。我知道关于这个话题的讨论还在继续。这种情况是否属于正常情况呢？还是有什么不寻常的地方？我只是想了解一下该如何看待这些续约事宜。

巴兹·库珀（首席执行官）

从租赁到期的时间来看，并没有什么不寻常的地方。正如我们在市场上所知，尤其是工业领域，租金水平有所上升。不过，我希望能找到更多迹象表明未来租金会下降。我们确实有一些续约事宜，但无法告诉你，戴夫，下一个季度是否会再次出现如此高的金额。

这取决于这些项目何时到期以及它们被记录下来的时间。

戴夫·斯托姆斯（分析师）

明白了。只是想确认一下，你们是否有任何需要处理的资产……嗯，我还可以问一个问题——您之前提到没有需要出售的资产。只是好奇，这是否是因为收购活动较少导致的？所以重新分配资金可能会有点困难。这只是 Bid-Ask 差价的扩大，还是因为对70%的办公用房组合比较满意？

如果有更多的信息的话，那就太好了。

巴兹·库珀（首席执行官）

当然可以。我们会仔细考虑我们的处置计划，着眼于2027年和2028年的情况。是的，我们希望尽可能通过收购和处置来利用这些现金，而不是让它们闲置不用。当然，随着年底的到来，尤其是在通货膨胀的情况下，我们也看到了机会的减少。

我们正在寻找开发、建设和销售-租赁回租方面的潜在机会。不过，这些机会不会立即出现。但我们正在深入研究这个问题。

戴夫·斯托姆斯（分析师）

谢谢您的回答。希望在下个季度一切顺利。

巴兹·库珀（首席执行官）

谢谢。下一个问题。

操作员

谢谢。如果有人有疑问，可以按星号加入队列。下一个问题来自B. Riley Securities的约翰·马萨卡。请继续提问吧。

约翰·马萨卡（分析师）

早上好。关于您的投资计划，您认为这种买卖之间的差距有多大？至少在销售-租赁回租方面，是否有更多的机会？另外，我想问的是，过去三个月里，利率走势出现了反转。那么，您和第三方卖家的资本回报率差异能否迅速缩小呢？或者，定价方面是否会有重新确定的过程？

巴兹·库珀（首席执行官）

我认为这算是一种重新发现吧，约翰。当然，由于通货膨胀的不确定性以及利率快速上升超过5%的因素，市场确实出现了一些回调。而随着新年的临近，人们通常会减少投资。我相信，在新年到来之际，第三方交易、Sale-Leaseback交易以及融资活动都会显著增加。

约翰·马萨卡（分析师）

简单来说，您是在8月份看到一些交易在进行中吗？还是说对方不愿意调整价格，或者这些交易实际上已经停止了？

巴兹·库珀（首席执行官）

不是的，我认为是重新定价的问题。另外，从购买方的角度来看，我们并没有进行重新交易，但我知道市场上确实存在重新交易的情况，这可能导致了市场的回调。正如您所知道的，奥斯汀地区的活动确实有所增加，我们在自己的办公室里也看到了这种情况，同时我们也收到了许多关于RFQ的请求。不过，随着通用汽车的离开，市场确实会有所放缓。我们再次讨论了增加4万套公寓的计划，这些计划都是为了优化现金流而设计的，我们正在努力完成这些计划，但这需要时间。

不过，过去四个月里，奥斯汀地区的活动确实有了很大的增长。

加里·格森（副总裁兼财务总监）

嗯，就是该地区的租赁速度发生了变化，我们对该建筑的租赁情况进行了评估，最终决定对其进行改造。那里有一家租户，这家租户将持续到明年年中，之后可能还会有其他租户入住。只是他们的租赁面积会缩小一些。所以，租户在这里的时间会延长，但建筑的大部分区域将会被改造成更小的空间。

操作员

谢谢。现在问答环节已经结束，接下来将由大卫·格拉德斯特恩发表最后的讲话。

大卫·格拉德斯特恩

唉，这次我们没有得到足够多的问题。我们很喜欢问题，所以如果您能把一些问题保存起来，以备下次会议使用的话，那我们将非常高兴。下个季度再见吧。这就是本次通话的结束。

操作员

谢谢。今天的会议到此结束。您可以现在挂断电话了。感谢大家的参与。

免责声明：此文字记录仅用于提供信息目的。虽然我们尽力确保准确性，但此自动记录中可能存在错误或遗漏。对于公司的官方声明和财务信息，请参考公司的SEC文件及官方新闻稿。公司参与者和分析师的言论仅代表他们在本次通话当天的观点，可能会随时发生变化。