Ind物流公司2026年第三季度的财报电话会议记录

Ind Logistics Props Tr（纳斯达克代码：ILPT）在周四公布了第三季度的财务业绩。公司第三季度财报电话会议的记录如下。

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Industrial Logistics Properties Trust（ILPT）的归一化FFO同比增加了42%，这一增长主要得益于再融资以及租金的强劲增长。

同一资产类别的净运营收入增长了5.7%，而现金基础净运营收入则增长了1.9%。随着租金减免期的结束，预计这一增长将进一步加速。

该公司完成了重大的再融资活动，转向固定利率债务，从而减少了利率波动的风险，并避免了截至2029年的债务到期问题。

公司的租赁业务表现强劲，共有645,000平方英尺的房产被租出，其租金水平比之前高出163%，这使得过去三年中总股东回报超过了200%。

公司旨在抓住租金增长的机遇，保持高额的租户保留率，并增加现金储备以支持债务减少计划。

新的非GAAP指标报告现在包括了根据GAAP计算的激励管理费用，这些因素会影响归一化FFO和调整后的EBITDA的计算结果。

未来的业绩预期已经上调，预计2026年全年净运营收入将在3.63亿至3.64亿美元之间，而每股归一化FFO则在1.23至1.25美元之间。

主持人

大家好，欢迎参加Industrial Logistics Properties Trust 2026年第三季度的财报电话会议。所有参与者都将处于仅收听模式。如果您需要帮助，请按星号键然后按零键向会议专员示意。在本次演讲结束后，您将有机会提问。要提问，请先按星号键，然后按您的电话按键之一；要撤回问题，请再次按星号键然后按二键。

请注意，本次会议正在被录制。现在，我将把会议交給投资者关系高级总监Kevin Berry先生。请开始吧。

Kevin Berry（投资者关系高级总监）

早上好，感谢您参加ILPT 2026年第三季度的财报电话会议。今天与我们会面的有总裁兼首席执行官Yael Duffy、财务总监兼会计Anthony Paula，以及副总裁Mark Krohn。接下来他们将详细介绍我们的业务情况和季度业绩，随后还将与卖方分析师进行问答环节。请注意，未经公司事先书面同意，不得录制或重新传播本次电话会议的内容。此外，本次电话会议中包含一些前瞻性陈述，这些陈述属于1995年私人证券诉讼改革法及其他证券法律所允许的范围，其中包括关于2026年第四季度及全年的财务指标的预测。这些前瞻性陈述基于ILPT在2026年10月29日时的信念和预期，实际结果可能与我们的预测有很大差异。

公司没有义务修订或公开更新本次电话会议中所做的任何前瞻性陈述的结果。有关可能导致这些差异的因素的更多信息，请参阅我们提交给美国证券交易委员会的文件，您可以访问我们的网站ilptreit.com获取这些信息。投资者应注意不要过分依赖任何前瞻性陈述。

此外，我们将在本次会议中讨论一些非GAAP财务指标，包括标准化运营资金、标准化FFO、可用于分配的现金或CAD、调整后的EBITDA、净运营收入以及基于现金的净运营收入。这些非GAAP指标与净收入的对比数据可以在我们的财务报告中找到，具体位置请访问我们的网站。从本季度开始，我们对标准化FFO、调整后EBITDA和CAD的计算已经考虑了根据GAAP计算的预期激励管理费用，而之前的数据则已调整以符合这种表述方式。 最后，我们将在本次会议中提供有关这些指标的预测信息，包括标准化的FFO和调整后的EBITDA。由于进行此类对比所需的某些信息无法轻易获得，因此我们不会在预测中提供这些非GAAP指标的对比数据。现在，我将会议交还给Yael。 Yael Duffy（总裁兼首席执行官） 谢谢Kevin，早上好。在开始之前，我想欢迎Anthony Paula加入ILPT，他于10月1日担任公司的财务总监和财务主管。Anthony在RMR工作了超过15年，他带来了丰富的房地产财务专业知识。我们很高兴他能加入我们的团队。ILPT在第三季度的表现依然强劲，标准化FFO同比增长了42%，这主要得益于我们今年早些时候完成的再融资计划。同一物业的净运营收入增长了5.7%，这得益于整个投资组合中租金的强劲增长，包括在夏威夷和印第安纳波利斯的那些暂时空置的物业，这些物业在本季度创造了近300万美元的净运营收入。虽然这些物业已经为净运营收入的增长做出了贡献，但现金净运营收入所带来的好处尚未完全显现。 在印第安纳波利斯，租户的免租期已于8月结束，第四季度将体现完整的季度现金租金情况。在夏威夷，新的220万平方英尺租赁协议包含了一段免租期，同时租户需立即承担房地产税。因此，同一物业的现金净运营收入在本季度增长了1.9%，我们预计随着这些免租期的结束，这一增长将进一步加速。除了出色的运营业绩之外，我们在过去18个月里还显著增强了我们的资产负债表。到2025年6月，我们已经用固定利率融资替换了原本的12亿美元浮动利率贷款。此外，在去年5月，我们的Mountain合资企业获得了16.2亿美元的固定利率仅支付利息的贷款，利率为5.71%。这笔资金被用于再融资其14亿美元的浮动利率贷款，并偿还了2.2亿美元的摊销性债务。因此，我们现在所有的债务都采用了加权平均利率5.48的固定利率，且所有债务的到期时间都推迟到了2029年。 我们不再受到SOFR波动或利率上限成本的影响，这使得我们在当今资本市场环境中的现金流更加稳定和可预测。本季度的租赁业务再次证明了对我们物业的强烈需求。我们完成了645,000平方英尺的租赁业务，租赁租金比之前的租金高出163%，加权平均租赁期限接近16年。在过去12个月里，我们签署了大约1100万平方英尺的租赁业务，租赁租金比之前的水平高出35%，而本季度则是我们连续第八个季度实现两位数的租金增长。我们的强劲运营和财务表现已经转化为卓越的股东价值创造。在过去三年中，ILPT实现了超过200%的总股本回报，使我们跻身美国顶尖的REITs行列，其表现显著优于MSCI美国REITs工业指数。展望未来，我们的重点包括抓住投资组合中的租金增长机会、保持高比例的租户保留率，以及增加现金储备以支持进一步的去杠杆化进程。凭借完善的资产负债表、较长的到期时间以及丰富的租赁项目，ILPT具备实现持续盈利增长和为股东创造长期价值的潜力。接下来，我将把会议交给Mark，让他详细介绍我们的租赁活动和未来项目；之后由Anthony来汇报我们的财务业绩。 马克·A·克罗恩（副总裁） 谢谢Yael，大家早上好。截至2026年9月30日，ILPT的投资组合包含409处房产，总面积接近6000万平方英尺，加权平均租赁期限为8年。我们的现金流来自优质的租户基础，约79%的年租金收入来自投资级租户、其子公司或我们在夏威夷的土地租赁业务。本季度，我们签订了645,000平方英尺的租赁协议，加权平均租赁期限接近16年，分别实现了163%和99%的GAAP和现金租赁收益差。这些活动增加了约350万美元的年租金收入，其中大部分合同已经生效或将在年底前生效。本季度，我们的综合入住率为98.3%，比去年上升了420个百分点。 本季度的租赁活动主要源于以下交易。在凤凰城市场，我们与一家饮料包装制造商续签了288,000平方英尺的租赁合同，租赁期限16年，租金水平增长了200%，这进一步证明了我们在大陆投资组合中的市场定价能力。在夏威夷，我们完成了一笔214,000平方英尺土地租赁合同的30年续约，在租户对场地进行修复期间，租金按照市场水平进行了调整。在圣路易斯市场，我们签订了一份100,000平方英尺的新租赁合同，租金水平增长了8%，该空间在仅停用时两个月后便重新投入使用。展望未来，我们的租赁到期时间表非常均衡，到2028年底，只有不到16%的年度租金收入到期。我们的租赁项目总计500万平方英尺，其中约90%涉及即将到期的项目，预计加权平均租金增长率约为30%。我们认为这一点有助于我们清晰地了解可持续的现金流情况，从而继续发挥过去一年取得的良好势头。 现在，我将把会议交给Anthony，让他来汇报我们的财务业绩。 安东尼·保罗（财务总监兼财务主管） 谢谢Mark，大家早上好。在汇报我们的业绩之前，我想先说明一下我们对非GAAP财务指标的表述方式的变化。在审查了我们的年度报告《10-K》之后，SEC的工作人员提出了这样的解释：根据GAAP准则，激励管理费的收入应该被纳入标准化的FFO和调整后的EBITDA中。历史上，我们从未将这些激励费用计入这些指标中，只有当实际支付了激励费用时，才会将其计入加拿大元。

虽然我们认为之前的汇报方式是正确的，并且能够支持各季度的比较，但我们决定采用员工们的解释方式，并从本季度开始改变汇报方式。标准化的FFO、调整后的EBITDA以及CAD都包含了根据通用会计准则应计到的激励管理费用。我们已经调整了以往期间的数据以使其符合新的汇报方式。需要明确的是，这只是汇报方式的改变而已，并不会影响我们的通用会计准则下的业绩报告，也不会改变激励费用的计算方式或最终需支付给RMR的金额。由于该费用是基于ILPT在截至12月31日的三年内的总股东回报与基准指数的对比而计算的，因此该费用会随着股价的变化而每季度有所波动。在第三季度，标准化的FFO和调整后的EBITDA分别包含了190万美元，即每股0.03美元的激励费用；而截至当前年度，我们已累计了630万美元，即每股0.09美元的激励费用。

我们的收益报告第七页包含了一个过渡性内容，它将第三季度的业绩与之前发布的指导目标进行了连接。我们相信，这一过渡性内容将有助于投资者更好地理解我们修订后的标准化FFO和调整后的EBITDA计算结果与之前的指导目标之间的差异。在本季度，我们的标准化FFO达到了2130万美元，即每股0.32美元，同比增长了42%。标准化FFO的同比增长主要得益于 occupancy率的提高420个基点，以及融资活动减少的利息支出。我们对第三季度的业绩感到满意，因为NOI已经达到了上季度给出的指导目标的高端水平。

由于租赁业务的积极进展，我们将2026年全年NOI的指导目标上调了200万美元，同时缩小了全年指导范围的上下限：NOI的范围从3.63亿到3.64亿美元，调整后的EBITDA的范围从3.44亿到3.45亿美元，标准化的FFO的范围从8200万到8300万美元，而每股标准化的FFO则从1.23美元到1.25美元。正如Yael所提到的，ILPT在过去三年中从总股东回报的角度来看一直表现良好。因此，我们的全年指导目标包括了840万美元，即每股0.13美元的激励管理费用，这笔费用是根据9月30日时的累计金额来计算的。最终的金额可能会有所不同，因为它将基于截至12月31日为止的总回报与基准指数的对比来确定，可能与今天的累计金额有很大差异。

我们将在下次财报电话会议上公布2027年的指导目标。截至9月30日，我们有大约1.31亿美元的无限制现金。由于房地产税和年度财产保险付款的时间安排，我们的无限制现金数量出现了环比下降。我们仍然致力于通过持续的运营现金流来增加现金储备，并帮助ILPT进一步减少债务负担。我们的杠杆率从去年的12.2倍降到了11.6倍，这得益于积极的租赁业务活动。

这一杠杆率的计算也反映了之前提到的调整后EBITDA的变化。由于过去18个月中的融资活动，所有债务都是固定的，下一次到期日是2029年。随着租金和NOI的持续增长，以及现金余额的不断增加，我们相信我们的杠杆率将继续自然下降。我们最近每季增加的0.10美元股息已经足以覆盖这些成本，我们的重点仍然是为股东创造长期价值。

以上就是我们的总结发言。主持人，请开启提问环节。

主持人

谢谢。现在我们将开始问答环节。如果您有疑问，可以按星号键，然后拨打电话的某个数字。如果您使用的是扬声器，请在按键之前拿起听筒。如果您的提问已经得到解答，您想撤回问题，可以按星号键，然后按数字2。今天的第一个问题将由Citizens Bank的Christine Chan提出。请开始吧。

Mitch（Citizens Bank的分析师）

大家好，我是Mitch，和Christine在一起。明年大约有8%的投资组合需要到期。有什么我们需要注意的吗？是否有大的客户流失情况，还是一切如常？

Yael Duffy（总裁兼首席执行官）

嗨，Mitch。我认为一切如常，没有什么特别的事情。

Mitch（Citizens Bank的分析师）

很好。那5百万平方英尺的租赁面积并不是全新的。其中有一些是您正在与现有客户协商续租的，对吗？这就是我们的考虑方式吗？

Mark A. Krohn（副总裁）

是的。从整体来看，这5百万平方英尺中，大约有4百万平方英尺与续租有关。

Mitch（Citizens Bank的分析师）

明白了。最后一个问题。我已经有一段时间没有去夏威夷了，我想知道那里是否仍然保持着我们历史上看到的那种积极的租赁趋势。

Yael Duffy（总裁兼首席执行官）

是的。土地稀缺的情况仍然存在。因此，当租户决定搬走或者土地租赁机会出现时，我们发现几乎没有空闲时间——最坏的情况下可能只有三个月或六个月。当然，那个大面积的地块因为规模较大而有些例外，但我们仍然看到租金上涨和强劲的需求。谢谢。

操作员

下一个问题将由B. Riley的John Masoka提出。请开始吧。

John Masoka（B. Riley的分析师）

早上好。

Yael Duffy（总裁兼首席执行官）

早上好。

John Masoka（B. Riley的分析师）

那么，从入住率来看，能否解释一下为什么这个比率在季度内有所下降？如果是因为一些租户搬离了，那么这些空出的空间将来会有人来填补吗？

Yael Duffy（总裁兼首席执行官）

当然可以。我可以先说一下，Mark可以提供更多细节。不过，我们在俄亥俄州的哥伦布市有一个租户在7月份搬走了。我们已经开始推广那个空出的空间，效果还不错。这个市场相当活跃。Mark可以给您提供更多关于市场的信息以及我们对释放这些空间的预期。

Mark A. Krohn（副总裁）

是的，我们认为哥伦布市是一个稳定的市场。空置率在季度和年度之间都在下降。目前空置率约为4.7%。建筑开工率有所上升，但等到那些新项目投入使用后，我们相信东南子市场的空置率会保持在可控范围内，至少在新项目投入使用之前是这样。

John Masoka（B. Riley的分析师）

好的，过去你们一直表示不打算进行真正的全新收购，而是选择投资现有的物业。目前的宏观经济环境会对这种情况产生什么影响呢？在未来12到18个月内，我们是否仍有可能看到这样的机会？

Yael Duffy（总裁兼首席执行官）

我们有一些租户在他们的租赁协议中有扩展的选项。因此，我认为如果我们打算进行任何开发项目，那么这些选项将会被考虑在内。我认为，当租户评估搬迁的成本以及可能带来的业务中断时，他们更倾向于保持现状，扩大经营规模，同时继续运营业务。所以，我认为，任何大规模的开发投资都将来自这些机会。

另外，至少目前来看，我们并没有计划在未来进行任何收购行为。

约翰·马索卡（B. Riley分析师）

好的。如果你要进行这类交易，你希望获得什么样的回报率才能使其具有吸引力呢？我指的是开发项目，而不是新的收购行为。

雅埃尔·达菲（总裁兼首席执行官）

是的，这是个好问题。我认为，最有可能的是获得合理的资本回报率。考虑到当前的利率水平，我们认为需要获得较高的回报率。也就是说，至少要达到10%以上。

约翰·马索卡（B. Riley分析师）

那么，利率环境是否会影响你对现金余额的使用方式呢？有没有某个时候你会选择偿还债务呢？或者，鉴于当前债务的定价情况，你更愿意持有现有的现金余额，并随着时间的推移不断增加现金储备呢？

安东尼·保拉（财务总监兼司库）

是的。我们对现金状况的看法是，我们将继续保留这部分现金，原因有两点：首先，这可以帮助我们逐步减少债务；其次，这为雅埃尔提供了灵活性，以便在有潜在租户扩展需求时，能够利用现金来应对这些需求。

约翰·马索卡（B. Riley分析师）

好了，我的问题就到这里了。非常感谢。

操作员

谢谢。如果你们有任何问题，请按星号键然后按1。下一个提问者将是来自Lucid Capital Markets的克雷格·克鲁瑟拉。请开始提问吧。

克雷格·克鲁瑟拉（Lucid Capital Markets分析师）

嗨，早上好。我想了解一下第三季度每股0.04美元的租金增加是否与某些优惠有关，以及未来该如何应对这种情况。

安东尼·保拉（财务总监兼司库）

你说得对。这部分增加很可能与我们在夏威夷的租赁相关。实际上，我们还在享受免费的租金期。所以，大部分的变化都来自这一份租赁合同。我们在印第安纳波利斯的租赁在8月份已经结束，所以第四季度会有更多的现金租金收入。

克雷格·克鲁瑟拉（Lucid Capital Markets分析师）

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你能告诉我们，印第安纳波利斯的租赁享受了多少免费租金吗？还有，夏威夷的租赁期有多长？

雅埃尔·达菲（总裁兼首席执行官）

夏威夷的租赁期为53年，而免费租金期为3年。正如您所记得的，这是一块未开发的土地。为了让租户能够建设基础设施，还需要进行一些工作。这就是为什么我们给了他们较长的免费租金期——至少从历史来看，夏威夷并没有这么长的免费租金期。但这确实是一种特殊的情况。

我还想说，他们仍然需要支付房地产税，每年超过80万美元。所以，这也带来了一些好处。

克雷格·克鲁塞拉（Lucid Capital Markets分析师）

好的，我会试着梳理一下这些内容。过去的做法是——虽然这有点复杂了，但我希望确保自己了解NFFO和AFFO的新调整方式。过去，人们会将激励费用重新计入NFFO中，然后在下一年的第一季度进行现金调整。你们打算继续这样做吗？还是说，将来不再进行这种调整呢？

安东尼·保拉（财务总监兼财务主管）

不，如果这种费用被记录在GAAP收入表中，那么我们就可以在所有非GAAP指标中体现出来。因此，无论是标准化的FFO、调整后的EBITDA还是CAD，这些数值都会包含激励费用。

克雷格·克鲁塞拉（Lucid Capital Markets分析师）

谢谢，这很有帮助。

主持人

今天的问答环节就到这里了。接下来，我想把会议交还给耶尔·达菲，她既是总裁也是首席执行官，让她发表最后的讲话吧。

耶尔·达菲（总裁兼首席执行官）

感谢您参加今天的会议。如果您有兴趣与ILPT安排会面，请随时联系投资者关系部门。主持人，我们的会议到此结束。

主持人

会议现在结束了。感谢大家参加今天的演示。现在您可以断开连接了。

免责声明：此文本仅用于提供信息目的。尽管我们努力确保准确性，但自动转录过程中仍可能存在错误或遗漏。如需获取公司的官方声明和财务信息，请参考公司提交给SEC的文件以及官方新闻稿。与会者和分析师的发言内容仅代表他们在本次会议当天的观点，可能会随时发生变化。