Cohen & Steers 2026年第三季度盈利电话会议记录

Cohen & Steers（纽约证券交易所代码：中枢神经系统）周五公布了第三季度财务业绩。该公司第三季度财报电话会议记录如下。

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在https://events.q4inc.com/attendee/350591233

Cohen & Steers报告第三季度业绩强劲，74%的AUM表现优于上一季度。

尽管面临利率上升的压力，该公司仍对其资产类别的吸引力保持信心，理由是上市房地产的基本面改善以及实体资产的长期投资需求巨大。

该公司实现了16亿美元的净流入，这是自2021年以来最强劲的净流量季度，并报告了19亿美元的强劲机构管道。

Cohen & Steers推出了一款新的主动ETF，即Cohen & Steers Real Asset Active ETF（CSRA），表明其ETF策略的持续增长和兴趣。

管理层强调了实物资产、基础设施和自然资源股票作为应对通胀风险和市场集中度的多元化工具的战略重要性。

Jon Cheigh，总裁兼首席投资官

早上好。今天我想讨论三个问题：我们的绩效记分卡和改善趋势、利率上升的影响以及我们资产类别在当前环境中的定位。从我们的绩效记分卡开始，第三季度我们74%的AUM表现优异，高于第二季度的40%。在过去的一年、三年和五年里，我们的AUM分别有57%、97%和98%表现出色。上个季度，我将我们的一年业绩视为美国房地产投资信托基金驱动的异常值，并指出我们预计阿尔法利率将恢复到200个基点的历史正常水平。虽然四分之一并没有形成趋势，但我们对早期证据感到鼓舞。本季度，86%的美国房地产AUM表现优于上季度的15%。全球房地产市场也出现了类似的转变，从2%升至67%。虽然还为时过早，但第四季度的势头令人鼓舞，我们相信我们的REIT业绩已重回趋势。

值得注意的是，我们的基础设施和优先证券团队继续表现出色，去年的AUM分别为100%和97%。转向市场，更高的利率给我们的资产类别带来了压力。房地产投资信托基金、上市基础设施和优先证券均已从夏季高点下跌。主要推动力是长期国债收益率的急剧上升，目前已超过5%。尽管所有的注意力都集中在石油上，但这并不是一个通胀故事，而是一个真正的收益故事。

今年10年期国债中约100个基点的涨幅几乎全部来自实际收益率。虽然通胀预期变化很小，但我们认为，最近收益率变动的大约一半反映了弹性经济增长，另一半反映了与财政问题、债务供应和全球因素相关的更高期限溢价。这种区别很重要。更强劲的增长支持我们投资的公司的更高收益，而更高的期限溢价会影响几乎所有资产类别的估值，而不仅仅是我们的资产类别。

因此，虽然更高的利率造成了短期压力，但我们不认为它们改变了我们资产类别的相对吸引力。从历史角度看待当前的利率环境也很重要。更高的利率并不意味着实体资产的回报率不高。例如，房地产投资信托基金在过去五个美联储加息周期中的四个中产生了正回报。2022-23年的加息周期明显不同，房地产投资信托基金的年化回报率为负11%。

但在2004年和2016年的加息周期中，年化回报率分别为正24%和8%。教训是，利率水平本身并不能决定回报。重要的是相对于市场预期的变化速度，以及潜在的基本面轨迹和估值。这就引出了我认为当今环境最重要的一点。与2022-23年不同的是，随着上市房地产基本面的改善，我们进入了这一时期。

我们看到了周期早期到中期的复苏。新供应的减少和需求的增长应该支持高于历史正常水平的增长。这不仅仅是一个房地产故事。实物资产广泛受益于推动盈利增长的重大长期投资需求。我们预计全球上市基础设施的EBITDA将增长9%，而历史平均水平为6%至7%，自然资源股票的盈利增长20%，而历史平均水平为6%至8%。

利率很重要，但估值和基本面更重要。今天，我们相信两者都越来越支持我们的资产类别。那么投资者应该如何看待这种环境并定位他们的投资组合呢？我们相信，投资制度与过去15年大部分时间盛行的制度相比已经发生了变化。与我们交谈的投资者越来越多地寻求多元化。投资者现在在固定收益领域拥有有吸引力的机会，但他们也面临着更大的通胀风险、更大的股市集中度和对多元化的迫切需求。

这反过来又证明了采取倒刺方法的理由。一方面，优先证券可以提供有吸引力的收入和实际回报。另一方面，房地产、基础设施和自然资源股票可以提供增长、多元化和通胀保护。因此，我们在我们的策略中看到了独特的机会：对于寻求收入的投资者来说，优先考虑证券;对于希望参与房地产复苏的投资者来说，我们的REIT策略提供了加速的基本面;对于寻求长期增长和多元化的投资者来说，上市基础设施和自然资源公司正在受益于强大的全球顺风，例如大宗商品供应不足、再工业化和人工智能基础设施。对于寻求广泛的实物资产解决方案的投资者来说，我们的多策略实物资产组合将这些风险集中在多元化的配置中。我们相信，我们的资产类别为实现收入、通胀保护、多元化和流动性提供了令人信服的解决方案，同时使投资者能够减少对市场中更集中、价值更高的部分的风险敞口。

说完，让我把电话转给乔。

约瑟夫·哈维，首席执行官

谢谢你，约翰，早上好。今天，我将回顾主要业务趋势，报告我们的增长计划，并讨论扩大对我们上市基础设施和多策略实物资产策略的兴趣。我们的第三季度业绩进一步证明我们的增长战略继续获得推动力。关键指标包括强劲的三年和五年投资表现、强劲的净流入以及可观的资金来源。我们实现了16亿美元的净流入，这是我们连续第五个季度实现正增长，也是自2021年第四季度以来净流量最强劲的季度。

增长广泛基于战略、工具和分销渠道，随着持续补充，我们的机构渠道加强至19亿美元。我们经历了适度的季度资产贬值，主要是由于市场对债券收益率上升的反应。总体而言，我们的业绩展示了我们业务的实力和多样性。我们的财富渠道继续推动有机增长，本季度净流入13亿美元。

共同基金、主动ETF和ICAV的增长平衡，表明我们的工具阵容和客户投资模式之间的一致性。本着这些精神，我们于8月推出了第七只主动ETF，即Cohen & Steers Real Asset Active ETF，代码为CSRA。该ETF是一种积极管理的多策略实物资产组合，我们相信，它在单一配置中提供通胀敏感性、长期总回报以及实体资产领域的多元化。我们相信，对于希望对实物资产进行交钥匙配置的投资者来说，这是一个有吸引力的策略。此外，我们在退休和医疗保健市场中都看到了引人注目的用例。

我们的主动ETF的采用正在加速，本季度增长了22%，达到13亿只。今年迄今为止，美国全行业ETF（主动和被动ETF）的吸收量已达到创纪录的1.5万亿美元，打破了2025年创下的全年纪录。ETF正在成为顾问和个人的首选工具，我们相信我们的主动ETF策略提供了令人信服的解决方案，具有税收效率、有吸引力的费用比率、日内交易和透明度，以及被动无法提供的阿尔法生成记录。

我们将继续审查ETF策略下一阶段的选择，其中可能包括推出更多核心策略、将ETF作为现有基金的股票类别以及潜在的国际工具。与我们业务中的实物资产相比，优先证券是战略多元化的一个例子。该策略连续第三个季度出现净流入，其中低久期优先股最为突出。对于该策略来说，这是一个令人信服的环境，因为顾问在不承担重大利率风险且收益率接近6%的情况下寻找收入。

我们相信这是当今固定收益领域最好的风险调整收入机会之一，特别是在顾问们正在寻找表现不佳的固定收益替代品（例如市政债券）之际。本季度机构流动适度为正，为4900万人。这包括来自新咨询和次级咨询授权的强劲净流入，这足以抵消日本次级咨询客户的一次性投资组合重新分配。

在房地产领域，我们看到我们的Institutional Tactical Real Estate LP基金持续取得进展，因为它继续为我们的成功和无资金渠道做出贡献。我们还看到日本以外的子咨询业务取得了成功，几项新任务的资金主要由全球子咨询同行的外卖推动。我们打算巩固最近在美国的势头，加拿大、新西兰和澳大利亚。我们也关注其他国家的机会，并期待未来报告这些举措。

展望未来，我们获悉两家机构客户的部分账户再平衡资金约4亿美元，这与投资业绩无关。一个客户正在消除一个资产类别，另一个客户正在被收购并改变其一部分账户的投资组合策略。虽然每个季度的机构流动可能不平衡，但我们管道的持续补充让我们对业务方向充满信心。

第三季度，我们的韩圆和无资金管道增长至19亿美元，为有史以来第二大规模。管道的速度仍在继续，本季度内重新注入了7亿笔资金，并授予了超过11亿笔新授权。与我们的资金流类似，我们继续看到我们的渠道多元化，房地产、上市基础设施、多战略实物资产各占20%，以及按地区多元化，北美56%，欧洲、中东和非洲22%，亚太地区16%。

我们继续投资于分销。一个例子是我们的CCAP业务，随着南非等国家和亚洲等地区财富市场的发展，我们看到了强劲的业绩，并希望进行更多投资。我们很高兴欢迎Eric Schneeberger加入Cohen & Steers，担任我们的新任首席营销官。Eric在领导和建立屡获殊荣的营销团队方面拥有多年的经验。我们期待Eric加强我们的全球营销工作，扩大我们的品牌和媒体战略、数字创新和客户参与度。

最后，我想重点关注分配者需求正在扩大的两种策略。上市基础设施越来越被视为投资组合中的专门战略配置。虽然早期配置者青睐私人基础设施，但他们正在意识到同时配置上市和私募的好处，特别是在流动性已成为机构投资组合中日益增长的需求的情况下。虽然一段时间以来，更换和扩大老化的基础设施一直是投资主题，但随着人工智能、再工业化和供应链趋势的发展，资本投资重新站在前沿，赋予了这一资产类别新的广泛吸引力。这些趋势导致我们连续第七个季度实现该战略净流入。随着配置者整体看待其实际资产配置，基础设施一直在增加投资组合份额。我们一直是直接受益者，目前，选择任何时间段--1年、3年、5年、10年，自成立以来可以追溯到2004年--我们的表现从未如此之好。我们看到人们对欧洲和南非等新兴市场的兴趣，对包括韩国在内的亚洲的兴趣也越来越大。

我们相信，22年来，我们与敬业的专家团队不断产生阿尔法，使我们成为天然的合作伙伴。投资者同样转向我们的多策略实物资产解决方案。今年迄今已有近9亿股资金流入，我们的多策略投资组合是多元化的一个令人信服的解决方案，提供类似股票的回报潜力，波动性较小，而且有意义的通胀保护，持续的通胀环境正在激励投资者使这种配置更具战略性。

此外，我们相信我们已经进入了一个稀缺时代，而且我们仍处于供应链和实物资产大规模建设的早期阶段。为了说明实物资产混合的特征，自1998年以来的通胀时期，指数的年化回报率为11%，而全球股票和TIPS分别为3.1%和2.7%。随着标准普尔指数在其前10只股票中的比例比现代历史上任何时候都更加集中（40%），投资者正在寻求与全球股市相关性较低的解决方案。

这就是为什么我认为所有401（k）计划都应该为参与者提供多策略实物资产基金。我们的开放式共同基金的AUM已达到21亿，高于2020年的1.5亿。总而言之，这些趋势支持了我们的观点，即实物资产正在成为投资组合中的核心配置，我们有能力捕捉这一需求。总而言之，我们相信我们的第三季度业绩表明我们的业务战略正在发挥作用。

我们的战略已经恢复有机增长，我们的投资团队强大，我们的一系列工具正在开辟新的增长途径，我们对分销的投资正在扩大我们与世界各地客户的联系。我们相信Cohen & Steers完全有能力利用这一势头并实现可持续的长期增长。谢谢，我们现在将回答您的问题。朱丽安，你能打开提问队伍吗？

操作者

我们现在开始问答环节。请将自己限制在一个问题和一个后续问题上。如果您想问问题，请按星号1。要举手撤回问题，请按星号1。再次，我们要求您在提出问题时拿起手机，以获得最佳音质。如果您在本地静音，请记住取消您的设备静音。请稍候，我们正在整理问答名单。

我们的第一个问题来自Evercore ISI的John Dunn。请继续。

John Dunn，Evercore ISI分析师

谢谢.你知道，你在准备好的讲话中阐述了更广阔的图景。也许再深入研究一下，你知道，利率可能会走高。是什么让您有信心对房地产的需求能够持续下去，也许还能让您了解您与财富渠道中的FA以及机构投资者和顾问的对话。双方有什么分歧吗？

约瑟夫·哈维，首席执行官

我将请乔恩·谢回答有关房地产的问题，并回答有关财富与机构市场的问题。

Jon Cheigh，总裁兼首席投资官

嘿约翰，谢谢。谢谢你的问题。你知道，我想说，我们还没有真正看到与我们交谈的投资者看待房地产机会的语气有任何显着的变化。我认为，对于大多数投资者来说，房地产在2022年、23年、24年期间一直处于所谓的狗窝之中。因此，我们非常欣赏这里有很好的价值。问题只是关于复苏的时机以及复苏是什么样子。

正如我所说，我们看到租金增长正在改善，因此基本面的改善给了更多投资者更大的信心。这就是为什么我们看到管道继续增长。话虽如此，房地产中的赢家和输家--我指的是赢家或输家的行业--他们将会有所不同。因此，这不仅仅是测试版或房地产风险敞口的问题。例如，我们在最后几次电话会议中讨论了自成立以来和今年以来我们的非交易型房地产投资信托基金表现的强劲程度。

坦率地说，这是因为它的定位与市场上的同行截然不同。因此，我们再次认为这将创造一个机会，随着投资者对房地产的兴趣持续增长，人们也会更好地意识到，这不仅仅是获得Beta;而是为这个新周期挑选新的赢家。

约瑟夫·哈维，首席执行官

然后，约翰，我来谈谈制度和财富。在机构方面，该过程是在九个月的时间内审议和分配的过程。因此，您无法真正查看运行中的数据点来真正了解市场正在做什么。但正如我们在这些电话会议中所谈论的那样，大约五个季度以来，我们的资金来源和资金来源一直非常强劲。正如我提到的那样，我们本季度创下了历史第二好的数字。

重要的是，我们的投资策略比历史上更广泛。就我们正在进行的潜在客户和客户活动的速度而言，没有什么真正改变，因为这与过去几个月宏观的变化有关。因此，当我们查看我们正在进行的搜索和所谓的积压管道时，我们对我们的策略兴趣的增加感到满意。由于它与财富渠道有关，当然还有我们的工具，我们的开放式日常工具，我们可以获得有关投资者情绪的更多实时看法。

我认为零售业的历史观与市场非常吻合。但我们越来越多地花时间与更复杂的分配者顾问在一起。他们更像是一种捐赠模式。因此，我希望看到更少的巧合型流动活动，并真正了解投资者的想法。如果您查看本季度（7月、8月、9月）的平均日流量，我们的平均日流量在这些月份都有所增加。

因此，就我们目前所知，近期宏观环境的变化对流量活动没有产生真正的影响。嗯，你知道，我们的离岸共同基金，SICAV，你知道，我们的季度资金流入非常强劲。这是我们第二好的季度，也是第二季度最好的季度。所以我对这项业务感到非常兴奋。我们的总体资产管理规模约为21亿，所以规模不大，但我认为它具有非常强大的潜力。正如我多次提到的那样，我们在英国看到了良好的活动，我们在南非看到了良好的活动，我们在亚洲看到了活动的增加。

因此，我们在其中几个市场看到的事情之一是财富业务、咨询业务的发展，南非就是这方面的一个很好的例子。因此，当我们与这些顾问互动时，您可以看出他们的业务正在发展，并且正在接受全球更多资产类别的教育。因此，这对我们来说是一个进行实物资产教育的绝佳机会。在南非这样的国家，他们对自然资源等事物很欣赏，所以我们在那里取得了一些成功。

亚洲是世界上增长最快的财富市场。它规模更大，也更复杂，但我们看到一些类似的活动，因为它与财富市场的早期发展有关。因此，退一步说，基于这一成功，我们将凭借我们的销售专业人员和数据在这一领域投入更多资金，以了解该何去何从。因此这是我们业务中非常令人兴奋的部分。

操作者

我们的下一个问题来自美国银行的Craig Siegenthaler。请继续。您的线路已开通。

Ivory Gowen，美国银行分析师

早上这是克雷格的科特迪瓦·高文。在基础设施方面，它又有一个季度的强劲流入，您表示，所列资产正在成为一种专门的战略配置。您是否看到配置者因流动性或分配缓慢而从私人基础设施转向上市？您是否正在考虑为财富渠道提供半流动性基础设施产品，就像您对中枢房地产投资信托基金所做的那样？

约瑟夫·哈维，首席执行官

所以，你知道，我想说，对上市基础设施的兴趣日益增长并不是以牺牲私人基础设施为代价的。私人基础设施一直是机构配置中最大的增长领域之一。因此，私人基础设施的分配、加速率看起来并没有趋于平稳。但我认为这只是一个自然的演变，就像我们在房地产领域看到的那样，投资者认识到，将两者放在一起--上市和私有--最终会得到更好的结果。

这来自很多方面，无论是你可以分配到的行业，你可以在每个行业中找到的管理团队，以及回报周期是异相的事实，因此有能力在上市和私募市场之间流动的配置者可以从这些事情中产生阿尔法。我认为基础设施仍处于牛市，它将继续基于约翰和我谈论的与人工智能和电力等相关的资本投资周期。

就财富市场而言，这是私人基础设施工具的牛市。我们有一些东西在实验室里，但我们还没有准备好谈论它。但由于它与财富渠道中的私人策略有关，我们非常专注于我们的非交易型房地产投资信托基金，即中枢房地产投资信托基金。

Ivory Gowen，美国银行分析师

明白了，谢谢。作为后续报道，您说数据中心是房地产领域蓬勃发展的部分之一，您的团队现在将上市的基础设施置于人工智能增长的前沿。您的REIT和基础设施战略中最近的绩效和管道有多少具体取决于人工智能和数据中心需求？如果人工智能资本支出放缓，两者之间的资金流动风险会有多大？

Jon Cheigh，总裁兼首席投资官

当然，我会接受这个。因此，在我们的美国房地产战略中，粗略地说，数据中心约占我们投资组合的10%。显然，他们是对数据中心巨大需求的受益者，但其中大部分来自现有资产，而不是新开发。那么是否有一些暴露呢？我会说是的--当然，在边际上存在一些不确定性--但这大约10%的投资组合并不是非常前沿或面向发展的。

你知道，在基础设施方面，直接风险较少，但也存在间接风险，从某种意义上说，我们大约三分之一的基础设施业务是在公用事业领域，你知道，从历史上看，公用事业的利润一直是，称之为，4%左右，而且增长率有所提高--在7%至8%的范围内。部分原因是需要对发电进行投资，当然，人工智能和数据中心是其中一个重要的部分，但绝对不是唯一的部分。

所以看，那里有一些暴露，但不是直接的。当我们展望未来三年、四年、五年左右的时间时，在这两种情况下，我们都会说数据中心和发电机--如果您愿意的话，这就是所谓的基础设施层。我们不相信计算能力过剩。因此，如果某些股票因担心未来增长放缓轨迹而抛售，我的意思是，这并不会真正对基础设施层产生影响。

它可能会改变长期增长，但肯定不会产生任何短期直接影响。因此，如果说有什么不同的话，那就是我们认为房地产和基础设施是发挥人工智能和计算需求的一种非常好的风险回报方式。显然，还有其他投资于这些主题的方式，这些方式可能会带来更高的回报，但正如我们在过去几天所看到的那样，风险也更高，因为其他一些非基础设施、非房地产商业模式中嵌入了运营杠杆或财务杠杆。

Ivory Gowen，美国银行分析师

谢谢

操作者

如有任何其他问题，请在电话键盘上按星号键，然后按1键。我们的下一个问题来自Evercore ISI的John Dunn。请继续。您的线路已开通。

John Dunn，Evercore ISI分析师

私人房地产。你知道，最近它似乎越来越受关注。你知道，你认为我们什么时候才能看到那里的有机增长加速？然后，你知道，作为一个新的平台有优势，这是否会引起投资者的共鸣，就像当你在该领域与传统品牌竞争时一样？

约瑟夫·哈维，首席执行官

约翰，我错过了你问题的开头，但我想我知道它是什么。所以让我开始，然后你就可以跟进了。由于与我们的非交易房地产工具中证房地产投资信托基金有关，自成立以来，我们继续跻身同行集团中表现最好的公司之列。它是表现第一的非交易型房地产投资信托基金，这是基于我们的投资团队对它的认可，因为它与围绕露天购物中心（包括杂货店锚定的购物中心和电力中心）的投资论点有关。

因此，我们继续努力达到临界质量。我们的投资组合总资产约9亿，股权价值约4亿。因此，我们正在达到规模和业绩记录的地步--也就是说，我们将在一月份创下三年的业绩记录--现在在更大的分销商上平台更可行。我们一直非常专注于与捐赠型RIA公司合作，这是我们大部分资本筹集的地方。

就金融机构的入职流程而言，与基础设施和私人信贷相比，房地产仍然是一个不太受欢迎的策略。因此，你知道，我们必须进一步进入这个周期，才能看到最大的分销商更广泛的接受。也就是说，在RIA频道中，这些配置者得到了投资论点。他们享受了我们带来的回报。当我们的团队开始思考投资方面的下一步计划时，我们认为我们将能够维持Cohen & Steers Income Points REIT所取得的相对业绩。

因此我们对整个倡议感到非常兴奋。我们的投资格局将会变得更好，我们一直在其他地方谈论这些呼吁。我想你的第二个问题，即大量资本进入了房地产行业的某些领域，即公寓和工业领域。而且，你知道，当前的利率环境将给这些策略的回报周期带来压力。所以我们不受此影响，因为我们没有分配给他们。

然而，两年后这可能会为我们的私人团队带来一个巨大的投资机会。因此，我们对房地产周期所处的位置以及利率环境对私人市场的影响感到兴奋，这些市场可能有点过度并正在经历下跌周期。但那是Cohen & Steers品牌。我们致力于围绕绩效进行创新和创新。所以我们准备好了。

John Dunn，Evercore ISI分析师

明白了。然后如果我能偷偷地在管道上放一个--你知道，你说过要花九个月的时间才能赢得授权。管道改造的时机如何？你提到它正在拓宽;也许只是其中内容的一种味道。

约瑟夫·哈维，首席执行官

嗯，从管道到融资的生命周期大约是四个月。就达到这一点而言，这可能非常短，也可能非常长，就年而言。所以它的构成，就像上个季度一样，你知道，非常多样化。所以这非常令人兴奋。它涉及房地产，包括美国房地产和全球房地产，这是发生了一些变化的事情。在美国例外论的顶峰时期，全球分配并不很普遍。我们看到全球范围内的房地产配置有所增加。所以这是房地产、基础设施、多策略实物资产。我想说，这已经在管道中上升并流动了。再说一次，如果三年前人们说，是的，我看到通货膨胀上升了，但我认为这是暂时的，通货膨胀将会回落，而且他们没有认为实物资产是一种战略配置--我认为现在通货膨胀已经深深植根于我们的经济和心理中。

因此，对通货膨胀敏感的资产配置必须成为投资者投资组合中的战略选择。当然，还有其他房地产投资策略——比如我之前提到的机构级私人投资工具“战术性房地产基金”——这也是我们的计划之一。我们看到许多机构投资者对这些策略表现出浓厚的兴趣，他们通常持有核心房地产资产，也就是所谓的ODCE基金。而“战术性房地产基金”正是为他们提供了一种更好的资产配置方案，能够凭借更高的回报、更多的多样性以及更好的流动性来实现更合理的房地产资产配置。

所以，我们的计划看起来非常不错。

约翰·邓恩，Evercore ISI分析师

谢谢。

主持人

如果没有其他问题了，我希望把会议交还给乔·哈维，让他做最后的总结发言。

约瑟夫·哈维，首席执行官

谢谢朱莉安。正如我所说，这是一个不错的季度，我们期待在第四季度以及新的一年伊始时向您报告情况。谢谢。

主持人

女士们、先生们，今天的电话会议就到此结束。感谢大家的参与，现在可以挂断电话了。

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