完整成绩单：2026年第二季度全球净租赁收益电话会议

周四，Global Net Lease（NYSE：GNL）在财报电话会议上讨论了第二季度财务业绩。完整的文字记录如下。

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Global Net Lease报告2026年第二季度收入为1.125亿美元，普通股股东应占净亏损750万美元; AFFO从上一季度的每股0.21美元增至0.22美元。

该公司正在推进对Motive的收购，预计将于2026年8月中旬完成，预计每股AFFO将增值4%，且价格中性，从而提高投资组合质量和弹性。

高度关注资本回收战略，进行2.63亿美元的已结束和待处理资产处置，以减少办公室风险并再投资于高质量的工业和零售资产。

该投资组合出租率为97%，加权平均租期为5.7年，租户基础强大，投资级租户占63%。

将全年每股AFFO指引上调至0.82 - 0.85美元，并将总交易量指引上调至7亿-8亿美元，反映出对即将进行的收购的信心。

管理层强调成功降低杠杆率，改善流动性，并通过严格的收购和资产处置保持投资组合质量的战略重点。

继续致力于减少办公室风险，计划将其降至直线租金的约21%，同时专注于收购高质量的工业物业。

操作者

早上好，欢迎参加全球净租赁2026年第二季度财报电话会议。此时，所有参与者均处于仅限工作人员模式。正式演讲结束后将进行简短的问答环节。如果有人在会议期间需要接线员帮助，请按电话键盘上的星号零键。提醒您，本次会议正在录制中。我现在想将电话转给Global Net Lease副总裁Jordan Schonfeld。

请继续。

乔丹·舍恩菲尔德，副总裁

谢谢大家早上好，感谢大家参加GNL 2026年第二季度财报电话会议。今天与我一起参加电话会议的还有GNL首席执行官Michael Wilde和GNL首席财务官Chris Masterson。以下信息包含1995年《私人证券诉讼改革法案》含义内的前瞻性陈述。请在2026年第二季度财报结束时查看前瞻性和警示性陈述部分，了解可能导致实际结果与我们今天电话会议期间做出的前瞻性陈述存在重大差异的各种因素。

正如我们向SEC提交的文件中所述，GNL否认更新或修改这些前瞻性陈述的任何意图或义务，除非法律要求。此外，在今天的电话会议上，我们还将讨论某些非GAAP财务指标，我们认为这些指标对评估公司的财务业绩有用。我们使用的非GAAP财务指标（例如AFFO和调整后EBITDA）的描述，以及这些指标与我们根据GAAP报告的业绩的对账，详细说明在我们的盈利发布和补充材料中。

我现在将电话转给我们的首席执行官Michael Watt。

Michael Watt，首席执行官

谢谢，乔丹。早上好，感谢大家今天加入我们。在过去的几年里，我们已经明确了我们正在执行的战略，更重要的是，我们对实现该战略的承诺。我们的第二季度业绩反映了又一个严格执行时期，各项举措取得了有意义的进展，这些举措继续加强全球净租赁，并为公司的下一阶段发展奠定了基础。也许这一进展的最佳例子是拟议收购Motive。

动机股东投票目前正在进行中，我们预计在2026年8月10日特别会议和股东投票后不久，将于2026年8月中旬完成动机交易。我们相信，该交易的战略理由今天仍然与首次宣布时一样引人注目。Motive的高质量工业投资组合的加权平均剩余租期为15年，并受益于2.4%的年合同租金上涨，该租金上涨得到多元化、信誉良好的租户基础的支持，这与Global Net Lease的投资战略非常一致。

交易完成后，预计将我们的投资组合加权平均租赁期限延长至6.6年，并将我们的工业风险敞口增加至占直线租金总额的约50%，进一步提高我们房地产投资组合的整体质量和弹性。我们还预计该交易将使每股AFFO增值约4%，同时保持杠杆中性，使我们能够提高盈利，增强现金流的持久性，并保持资产负债表的强度和灵活性。

虽然拟议的收购Motive一直是我们的一个重要焦点，但这绝不是我们唯一的优先事项。2026年第二季度，随着我们选择性地将非核心资产货币化，我们严格的资本回收策略进一步获得动力，展示了我们办公室资产的价值，同时继续减少办公室风险敞口并加强我们投资组合的整体构成。截至2026年7月31日，我们已关闭和等待处置管道，总额为2.63亿美元，其中包括1.45亿美元的已关闭处置，加权平均现金上限率为7.6%，占总处置量的78%由办公室资产组成。一笔交易说明了我们为减少办公室暴露而采取的深思熟虑的方法。正如之前披露的那样，我们仍按照合同以约1800万美元的价格出售位于荷兰的133，000平方英尺KPN办公物业。该房产已签署买卖协议，预计将于2026年12月租约到期时结束。我们已收到拟议买家的不可退还押金，并预计将继续收取全部合同租金收入，直至成交。

我们还有额外的办公资产正在进行高级谈判，将按照类似的策略通过交易出售，预计将在租赁到期后完成，这使我们能够实现剩余的合同租赁现金流，同时避免租赁成本、资本支出和与收回空置办公资产相关的占用风险。我们期待随着这些交易的进展提供更新。除了这些交易外，我们还完成了以1，300万美元租赁给美国总务管理局的33，000平方英尺办公物业的出售，以及以4，800万美元租赁给GE Aviation的369，000平方英尺办公物业的出售，这两个项目的现金上限利率分别为7.2%和10年租赁延期后。总的来说，这些交易反映了我们有能力主动以有吸引力的估值将办公资产货币化，同时继续减少办公室风险并提高投资组合的整体质量。我们仍然对所看到的需求水平感到鼓舞，并相信我们有能力执行剩余的计划办公室部署。

这些计划的处置完成后，我们预计办公室将占直线租金的约21%，这标志着重新定位投资组合的又一个有意义的步骤。同样重要的是，这些处置支持我们的长期目标，即继续降低杠杆率，同时创造额外的能力来再投资高质量的单一租户工业和零售资产。虽然减少办公室风险仍然是我们的首要任务，但我们的资本回收策略不止于此。

我们计划继续在定价具有吸引力的情况下，利用机会将非核心资产货币化，并在降低杠杆率和投资于进一步提高我们投资组合质量和长期盈利持久性的机会之间进行深思熟虑的资本分配。根据这一方法，我们完成了收购密西西比州约10万平方英尺的单租户工业物业，以约1400万美元的价格租给联邦快递，现金上限为8.2%。

该房产的租赁期至2031年，我们已经与联邦快递就长期租赁延期进行讨论。我们在处置中实现的上限利率与联邦快递等收购中实现的上限利率之间存在吸引力，凸显了我们资本回收战略的价值创造潜力。展望未来，我们打算继续专注于有选择地投资高质量的单租户工业和零售资产，以进一步加强我们的投资组合。

我们还相信，公开交易的房地产投资信托基金的投资背景将继续改善。摩根士丹利、瑞银、摩根大通、贝莱德、太平洋投资管理公司和海特曼等公司最近的研究和评论指出，资本市场流动性改善、交易活动恢复、有吸引力的相对估值以及资本充足、资本配置严格的房地产投资信托基金的机会不断增加。我们相信，我们在加强投资组合、改善信用状况、建立投资级资产负债表以及积极将资本回收到更高质量的资产头寸方面所取得的进展将使Global Net Lease很好地利用这一环境。除了我们的资本回收策略外，我们还将继续评估处置收益的最有效用途，包括机会性股票回购。自2026年7月31日开始股票回购计划以来，我们已以8.11美元的加权平均价格回购了2090万股股票，总计1.697亿美元。虽然悬而未决的Motive交易限制了我们本季度回购股票的能力，但我们对机会主义回购价值的看法没有改变，我们仍然严格地平衡股票回购与降低杠杆率和重新投资优质资产的优先事项。至于我们的投资组合，截至2026年第二季度末，我们拥有798处房产，总可出租平方英尺。我们的投资组合出租率稳定在97%，加权平均剩余租期为5.7年。具体而言，我们的办公室入住率从2025年第二季度的95%增加至99%，主要是由于2026年第一季度处置了价值4500万美元的空置办公物业，这也消除了超过100万美元的年化负NOI拖累。

在100%的租金征收和投资组合中投资级租户比例最高的支持下，我们的办公室组合继续表现良好。Global Net Lease的投资组合具有稳定的租户基础和高质量的盈利，行业领先的63%的租户拥有投资级或隐含投资级评级，高于2025年第二季度的60%。我们的平均年度合同租金增长为1.4%，不包括20.3%与CPI相关租赁的投资组合的影响，这些租赁历来经历了显着更高的租金增长。

在租赁方面，我们再次在整个投资组合中取得了强劲的租赁业绩，反映了我们资产管理能力和租户关系的质量。我们在超过357，000平方英尺的土地上实现了比到期租金高约5.6%的续订价差，加权平均租期为8.4年。本季度的亮点包括与Dollar General续约近76，000平方英尺，续约价差为7.4%，与FedEx Freight续约超过147，000平方英尺，续约价差为4.6%，与FedEx续约超过100，000平方英尺，续约价差为9.1%。

这些结果反映了我们在租赁管理方面采取的纪律严明、积极主动的方法。通过在租赁到期前与租户进行沟通，我们继续推动强劲的保留率，保持高入住率，并抓住租金增长，同时保持我们对投资组合稳定性和现金流耐久性的长期关注。我们不断努力限制对高风险地区、资产类型、租户和行业的风险敞口，这反映了我们有意实施的多元化战略和严格的信贷承销。

没有单一租户占直线租金总额的6%以上，我们排名前10的租户加起来仅占直线租金总额的29%，其中80%为投资级。我们投资组合直线租金的48%来自公开交易的租户或由公开交易的担保人支持，为我们投资组合中很大一部分的财务状况提供了更高的透明度。我们定期仔细监控我们投资组合中的所有租户及其业务运营。

我鼓励每个人在我们网站上的2026年第二季度投资者演示中查看我们投资组合每个部分的详细信息。在结束之前，我想简短地谈谈我与贝尔维尤资本合伙公司的离职事宜，该公司于上个月公开披露。作为分拆的一部分，我将从Bellevue获得220万股Global Net Lease股票，将我的所有权增加到约290万股。这一重要的所有权地位凸显了我对Global Net Lease的未来以及我们所构建的平台质量和我们正在执行的战略的信心。

我仍然完全致力于巩固这一势头，为我们的股东创造长期价值。我将把电话转给克里斯，让他更详细地了解财务业绩和资产负债表事宜。

Christopher J. Masterson，首席财务官

谢谢，迈克。请注意，与往常一样，GAAP净利润与非GAAP指标的对账可以在我们网站上发布的盈利发布中找到。2026年第二季度，我们的收入为1.125亿美元，归属于普通股股东的净亏损为750万美元。AFFO为4570万美元，合每股0.22美元。它从2026年第一季度的0.21美元上升。看看我们的资产负债表，截至2026年第二季度末，未偿还债务余额总额为25亿美元，比2025年第二季度末减少6.21亿美元。

我们的债务包括10亿美元的优先票据、4.73亿美元的多货币循环信贷安排以及10亿美元的未偿总抵押贷款债务。截至2026年第二季度末，我们92%的债务与固定利率或转换为固定利率的债务挂钩。我们的加权平均利率为4.1%，低于2025年第二季度的4.3%，2026年第二季度末的利息覆盖率为3.2倍。

我们的净债务与调整后EBITDA比率改善至6.6倍，基于净债务23亿美元，而2026年第一季度末为7.2倍。我们亦继续实现精简营运平台的效益，经常性资本开支由2025年上半年的1，960万元大幅下降至2026年上半年的340万元。资本要求的大幅降低进一步加强了我们的现金流状况和财务灵活性。

截至2026年6月30日，我们的循环信贷额度的流动性约为9.19亿美元和13亿美元，而截至2025年第二季度末，流动性分别为7.9亿美元和12亿美元。我们在2026年第二季度有大约2.11亿股普通股流通股和大约2.11亿股加权平均流通股。自2025年启动股票回购计划以来，截至2026年7月31日，我们已回购了2090万股股票，总计1.697亿美元。

其中包括2026年第二季度以1，110万美元的加权平均价格9.10美元回购的约120万股股票。自启动以来，该计划下的回购总额均以加权平均价格8.11美元执行，这比当前股价有了相当大的折扣。我们相信该计划是对资本的高度增值利用，并为我们的股东创造了有形价值。谈到我们对2026年的展望，我们正在将全年AFFO每股指引从0.80 - 0.84美元提高到0.82 - 0.85美元的新范围，并将我们的总交易量指引从2.5亿美元-3.5亿美元提高到7亿美元-8亿美元的新范围。我们还重申我们既定的净债务调整后EBITDA范围为6.5倍至6.9倍。我们更新的指引反映了Motive的预期收购，因为我们对交易将于2026年8月中旬完成充满信心。值得注意的是，此次修订后的指南仅包括2026年增值性Motive收购的约四分之一半预期贡献。

我们重申的杠杆率指导反映了该交易的预期杠杆率中性结构，该结构仍然与我们严格的资产负债表策略完全一致。我现在将把电话转回给迈克，请他发表一些闭幕词。

Michael Watt，首席执行官

谢谢，克里斯。随着国际化三周年的临近，全球净租赁已经发生了多大的变化。我们的目标是建立一家更强大、更有弹性的公司，能够为股东提供可靠、持久的回报，我相信我们所取得的进展不言自明。在此期间，我们大幅简化了我们的投资组合，降低了杠杆率，加强了流动性，改善了我们的信用状况，并建立了投资级资产负债表。

预期收购Motive是该战略的自然延伸，进一步加强了我们的投资组合并提高了我们盈利的持久性。今天，我们很自豪能够为股东提供有吸引力的股息，并由主要投资级租户提供高质量收益。我们相信，过去两年我们投资组合的重新定位创造了一个有意义的更强劲的全球净租赁。当我们进入下一章时，我们仍然致力于在这一基础上再接再厉，为股东创造长期价值。

我们可以回答您通话后可能提出的任何问题。接线员，请开通电话询问。

操作者

谢谢我们现在将进行问答环节。如果您想问问题，请按电话键盘上的星号1。确认音将表明您的线路在问题队列中。如果您想从队列中删除您的问题，可以按星二。对于使用扬声器设备的参与者，可能需要在按星号键之前拿起手机。请稍等，我们正在进行投票.

谢谢我们的第一个问题来自公民银行的米奇·杰曼（Mitch Germain）。请继续回答您的问题。

Michael Watt，首席执行官

早上好，米奇。

Mitch Germain，Citizens Bank分析师

早上好，恭喜你的季度。我真的很欣赏你在减少办公室方面取得的进展。我想你说过到年底这一数字将在20%左右。我很好奇，你能继续出售那里的资产吗？或者未来的销售真的会与一些租赁租赁更加一致吗？

Michael Watt，首席执行官

两者都是，米奇。我们看到了一些巨大的机会。我们在长期销售结构中拥有的许多资产，我们将获得100%的租金，这些资产通常会被开发商收购，以获得重新开发的机会。所以这对他们来说是有意义的，对我们来说也是有意义的。这能让我们的收益最大化，你也清楚.所以我们有一个这样的小组，我们将继续在同一结构中关注，然后我们也有一些办公室。

听着，在过去的几年里，我们一直听到像你这样的人和其他人说，继续减少办公室风险对全球网络租赁是有益的。所以我不想去寻找-我们称之为完美的出口。我们要寻找最有效和最有利的出口。我认为这么快就降低到20%是对我们承诺的概念的明确证明，我们将这样做。所以你会看到两种结构都发挥作用。

Mitch Germain，Citizens Bank分析师

太好了我最后一个。您从Motive收购的一些非工业资产的长期计划是什么？是否有一些潜在的销售候选人，您出售这些房产的能力是否有任何限制？

Michael Watt，首席执行官

我们出售资产的能力没有限制。我们从Motive收购的工业投资组合是他们资产池的大部分，因此我们非常高兴能够将其长期纳入全球净租赁。我们认为有一些资产是机会主义的销售候选者，我现在不想谈论太多细节。但就像我们过去所做的那样，我们将继续加强这一投资组合，使其主要是工业资产、净租赁、单一租户和不符合拼图的部分，尽管它们可能是伟大的资产。

对我们来说，这只是一个机会，就像我们对迈凯轮所做的那样，实现一个巨大的处置价格，然后有机会评估我们是否想偿还债务，我们是否想重新部署到工业资产。但这是一个我们将继续努力的机会。

操作者

我们的下一个问题来自KeyBanc Capital Markets的Opal Rana。请继续回答您的问题。

Michael Watt，首席执行官

早上好，蛋白石。

Opal Rana，KeyBanc资本市场分析师

早上好.伙计们，恭喜这一季度。

Michael Watt，首席执行官

谢谢

Opal Rana，KeyBanc资本市场分析师

迈克尔，你完成了一次收购，也许是在接下来的季度末。您能否评论一下您在交易市场上看到的情况，包括定价、规模、质量、行业--也许您已经完成或承保了多少笔交易？任何颜色都会有帮助。我想我想了解该公司是否有兴趣进行较小规模的收购，或者您是否会更专注于对Motive等大型交易保持耐心？

Michael Watt，首席执行官

我一直相信，一次性收购是建立伟大投资组合的一个重要方面。他们在市场上。你必须评估它们。我们发现，由于多种原因，我们对许多交易不感兴趣。我们可能不喜欢担保结构，我们可能不喜欢要价上限利率，我们可能不喜欢地理市场，或者我们可能不喜欢该行业。但我们看到很多我们确实喜欢的交易。

我们在第二季度的竞标中非常活跃，但我们在我们想要拥有的地方竞标，不一定是卖家或经纪人希望看到房产交易的地方。没关系。我们认为，我想说的是，预计在接下来的一周左右，我们将有大量的动机资产投资组合进入公司，所以我们不必追逐。我们以8上限购买这些动机资产。我们购买了同一系列的联邦快递。所以追逐价格没有好处。

除了我们是64%的投资级别之外，我们真正关注的是很多事情，而不仅仅是起薪上限率。我们想知道我们拥有高质量的投资组合，收益质量是我们的首要任务。如果是15年的租约，我们希望租户在那里租期15年。我们希望他们做得很好并乐于更新。这是我们感到兴奋的事情之一。如果您回顾过去几年，我们的续订价差一直在5%或更高的范围内，因为我们有很好的租户。

他们重视这些房产。这是他们经营业务的地方。他们不想搬迁，我们当然也不希望他们搬迁。因此，这一切都取决于我们如何看待第一天的收购。我可以告诉你的最重要的是，有很多可用的房产。我们运行我们认为的漏斗。如果我们把100个属性通过漏斗，我们可能会出来后，承销和尽职调查与三到十个，我们想向前迈进。

如果我们在一个一致的基础上这样做，这个投资组合只会继续变得更强大，更大，你会看到加权平均租赁期限延长。而这正是全球网络租赁公司的每一个人都为建立这样的公司而感到自豪的。

Opal Rana，KeyBanc资本市场分析师

太好了这很有帮助。这种情况齐头并进，但仅根据您的交易指导-您将其增加到700至8亿美元。当你将接近+的处置和你的收购结合起来时，这就可以让你到达中点。我认为您已经确定6400万美元将于1927年结束。因此，也许您可以对交易指南以及我们应该如何思考这一点发表评论。

Michael Watt，首席执行官

蛋白石我真的认为Motive对我们来说是2026年的一个意想不到的机会，我们对此感到非常兴奋。因此，我认为修订后的范围确实是您应该考虑的方式。我们将继续研究一些即将到来的机会，但同样，我们希望真正有选择性。我们希望以合适的价格购买。我们开始看到我们的资金成本变得更好，但我们不想提前。

我认为我们过去三年的主题之一是执行纪律，我们将继续这样做。

Opal Rana，KeyBanc资本市场分析师

好的太好了谢谢

Michael Watt，首席执行官

谢谢

操作者

提醒您，如果您想问问题，请按电话键盘上的星号1。我们的下一个问题来自Jay Kornreich和Cantor Fitzgerald的作品。请继续回答您的问题。

Michael Watt，首席执行官

早上好，杰。

Jay Kornreich，分析师

早上好.早上好.我想跟进资产回收的情况，今年迄今为止的资产处置率为7.6%，而收购率为8.2。所以我想，您预计增值资产回收会继续吗？然后，就像您考虑如何从处置中回收资本一样，此时您对新收购与降低杠杆或股票回购的偏好是什么？

Michael Watt，首席执行官

你问题的第一部分。是的，我认为我们可以继续在这个范围内运作。我们非常努力地争取实现最大可能的销售价格，我们非常努力地表明我们是一个合格的买家，我们谈判最好的价格。所以买很多不动针的东西是没有意义的。因此，我们将继续将其作为前进的基本原则。你问题的第二部分是我最喜欢的问题之一，因为它实际上回到了我们如何运营这家公司的战略上？

显然，我们仍然相信，我们能做的最重要的事情之一就是执行公司的持续去杠杆化。因此，这将是我们前进的首要任务。我们还希望能够增加收入，增加收入并扩大范围。沃特这是一个很棒的工具。我们在回购下仍然有产能。在我们认为必要的情况下，我们将继续执行回购。但我会告诉你，如果股价继续自行上涨，我会更高兴。随着新投资者发现这是一个有趣的机会并进入该股，我们可能不必积极回购，这很好，但它是一个非常有价值的工具。正如你指出的那样，这是三个杠杆之一。我们将继续降低杠杆率。

我们将非常关注如何看待潜在的收购。当我们需要时，我们有能力积极进行股票回购。

Jay Kornreich，分析师

感谢这一切。这很有帮助。然后对我来说只是一个后续行动，只是回到办公室的风险，你知道，在短期内将其降低到21%，现在就围绕时间轴设定目标是否为时过早，比如你希望将风险降低到什么程度，或者你如何考虑未来如何降低风险？

Michael Watt，首席执行官

我讨厌在事情上加上这些类型的日期，因为它只会向市场发出错误的信息。就房地产市场而言，我绝不想出售办公室资产，但我们非常积极地将房产推向市场，与区域市场非常合格的经纪人合作，我们将继续这样做。你知道，我不认为这是一项必然在26日历年结束的举措，但我们绝不希望它拖延很长一段时间。

Jay Kornreich，分析师

好吧好吧，我把它放在那里。谢谢

迈克尔·瓦特，首席执行官

谢谢，杰伊。

操作者

问答环节已经结束。威利先生，我想让您发表结束语。

Michael Watt，首席执行官

太好了，谢谢。你知道，最后我想向所有接听电话的人表示感谢。我们感谢您为全球净租赁投入的时间。你知道，自内部化以来，我们有很多股东一直与我们在一起。我们有新股东加入，这确实让我们兴奋并感谢您。我们将继续为您服务，并期待回答您可能提出的任何问题。请联系我们的IR团队，我们会安排时间进行交谈，但也要感谢报道我们并花时间真正深入研究的分析师。

这非常有帮助，它确实把我们带到了现在的位置，我认为这对我们来说是一个令人兴奋的时刻。正如我们所说，我们期待着Modiv股东投票将于下周一进行，我们相信我们很快就能结束投票。我们将继续做您确定并向我们指出的、属于我们前进战略一部分的事情。因此，感谢大家的时间和承诺，我们期待着很快与您交谈。

操作者

女士们先生们，今天的电话会议就此结束。此时您可以断开线路。感谢您的参与，祝您度过美好的一天。

免责声明：此笔录仅供参考。虽然我们努力确保准确性，但自动转录中可能存在错误或遗漏。有关公司官方报表和财务信息，请参阅公司向SEC提交的文件和官方新闻稿。企业参与者和分析师的声明反映了他们截至本次电话会议之日的观点，如有更改，恕不另行通知。