社区医疗报告Q2 2026结果：完整的盈利电话记录

社区医疗保健（纽约证券交易所代码：CHCT）公布了第二季度财务业绩，并于周三召开了财报电话会议。阅读下面的完整文字记录。

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社区医疗信托宣布将季度股息从每股0.48美元降至0.33美元，以在未来两年保留2500万至3000万美元的资本，用于增值收购和投资组合增长。

该公司专注于四个战略优先事项：入住率提高、投资组合再投资、战略资本回收和加速收购增长。他们的目标是在18个月内达到92%的入住率，并已签署总面积超过100，000平方英尺的新租约。

社区医疗保健信托基金在路易斯安那州拉斐特完成了一个行为医院项目，并参与投机性套房开发，以更快地吸引医疗保健租户。他们预计2026年收购额将达到8500万至9000万美元。

CHCT已出售7处房产，净收益为3850万美元，并正在营销额外7000万美元的资产，为高收益收购提供资金，同时保持杠杆率。

财务方面，该公司报告2026年第二季度总收入为3，120万美元，FFO为1，320万美元，AFFO为1，540万美元，每股AFFO稳定在0.56美元。他们计划每年从适当规模的股息中保留高达1500万美元用于再投资。

CHCT正在处理一项租赁给一家老年行为医院运营商的六处房产的交易，潜在交易将于年底完成。

管理层重塑了组织，以推动增长和提高绩效，重点关注租赁和资产管理，以实现战略目标。

Cindy，操作员

欢迎参加社区医疗保健信托2026年第二季度收益发布电话会议。在今天的电话会议上，该公司将讨论其2026年第二季度财务业绩。它还将讨论在其业务的各个方面取得的进展。讲话结束后，电话线将开通进行问答环节。该公司的收益发布于昨晚，并已发布在其网站上。该公司希望强调，这次电话会议上可能讨论的一些信息将基于截至2026年8月5日今天的信息，并且可能包含涉及风险和不确定性的前瞻性陈述。实际结果可能与此类声明中列出的结果存在重大差异。为了讨论这些风险和不确定性，您应该审查公司在收益发布中有关前瞻性陈述的披露，以及其向SEC提交的风险因素和MD & A。公司没有义务更新前瞻性陈述，无论是由于新信息、未来发展还是其他原因，除非法律可能要求。

在这次电话会议上，公司将讨论GAAP和非GAAP财务措施。两者之间的对账可在其网站上发布的收益发布中查看。建议电话参与者，正在录制此电话会议以供回放。此次通话的档案将在公司的投资者关系网站上提供约30天，该档案属于公司。未经公司事先书面许可，不得录制或以其他方式复制或分发此通话。

现在我想将电话转给社区医疗保健信托首席执行官Dave Dupuy。

Dave Dupuy，总裁兼首席执行官

太好了谢谢辛迪大家早上好感谢您参加我们的社区医疗保健信托2026年第二季度电话会议。今天和我一起参加电话会议的是我们的首席财务官Bill Monroe，我们的首席会计官Leigh Ann Stach和我们的资产管理高级副总裁Mark Kearns。在我们开始之前，我想提醒大家，我们的收益发布和补充数据报告已于昨晚发布，并在8-K表格上提供，以及我们的季度报告在10-Q表格上提供。此外，我们在表格8-K中纳入了新的战略计划投资者演示文稿，该演示文稿也可在我们网站的投资者关系部分找到。我们鼓励您参考本演示文稿和今天的评论。董事会和高级领导层花费了大量时间制定CHCT重新增长的战略计划，我很高兴今天与大家分享概述。首先，我们正在将季度股息从每股0.48美元调整到0.33美元。

这一决定使我们能够直接保留资本用于增值收购和长期投资组合增长。我们预计这一削减将在未来两年释放2500万至3000万美元的资本。与我们的资本回收计划相结合，这种增量现金流将加速我们的投资组合投资并为我们的收购渠道提供资金。至关重要的是，我们预计这些投资将对AFFO的增长和股东价值产生高度增值作用，同时保持我们当前的目标杠杆水平。

作为资本重组的一部分，我们专注于四个核心战略优先事项，以推动增长并提高我们投资组合的整体质量。这些是入住率提高、投资组合再投资、战略资本循环和加速收购增长。我们的首要任务是提高入住率。我们看到了在未来18个月内达到92%的入住率的明确、切实的道路。我们的2026年租赁预算目标是到年底将出租率提高70个基点，达到90.5%。

今年迄今为止，我们已经签署了总面积超过100，000平方英尺的新租约，超过了2025年全年的总面积。我们大部分业务的租赁活动仍然强劲，我们预计这些顺风将持续到2027年。这一势头是由我们资产的战略市场定位以及优质医疗保健资产更广泛的供应短缺推动的。完全实现这些入住率增长和租金增长意味着高达600万美元的NOI增长。

我们的第二个战略优先事项是投资组合再投资。我们正在与已经签订长期租约的优质租户一起向重建项目部署有针对性的资本。这些项目提供令人信服的风险调整回报，成本收益率为9%至12%。一个典型的例子是我们最近在路易斯安那州拉斐特建成的行为医院，这是Ochsner Health和Oceans Behavioral Health的合资企业，租约于第三季度初开始。

此外，我们正在高需求市场有选择地建造投机性套房。主动准备这些空间使我们能够更快地吸引潜在的医疗保健租户，加速入住率增长和NOI实现。我们的第三个优先事项是战略资本回收。自2025年启动该计划以来，CHCT已出售7处房产，净收益为3850万美元。我们目前在市场上拥有超过7000万美元的资产。

我们预计这些处置收益将为我们的高收益收购渠道提供资金，同时保持适度的杠杆。我们认为这是真正的战略回收，我们正在退出精选资产，为高信念机会提供资金，例如我们有吸引力的住院康复设施管道，同时提高我们整体投资组合的信贷质量和形象。最后，我们的第四个优先事项是加速收购增长。除了改善入住率和投资组合绩效外，收购将成为CHCT的重要增长动力。

过去两年，收购量放缓至6，450万美元和7，210万美元。通过将我们的资本回收收益与从股息适当规模中释放的资本结合起来，我们释放了加快收购速度所需的流动性。我们预计2026年收购额将达到8500万至9000万美元，随着新解锁的增长资本的复合，我们预计2027年活动将增加。简而言之，我们相信战略计划是明确且可实现的，使我们能够改善我们的投资组合、提高收购节奏并推动AFFO的增值增长。

接下来，我想介绍一下第二季度的一些关键运营更新。第二季度，租赁我们六处房产的老年行为医院运营商支付了约370，000美元的租金，比第一季度增加了70，000美元。如前所述，该租户与一家经验丰富的行为医疗保健运营商签署了一份意向书，以独家经营权收购所有六个设施的运营。

此后，买家取得了重大进展。他们目前正在完成法律和商业尽职调查，并已开始起草最终购买协议，其中包括CHCT六处房产的新租赁。鉴于第二季度和7月份的稳定势头，我们预计第三季度将签署购买协议，目标是年底前完成交易。虽然该交易正在建设性地取得进展，但此类性质的交易仍须遵守最终文件和成交条件。

我们无法保证交易已结束，但我们仍然完全致力于在实现关键里程碑时及时向您通报最新情况。此外，5月份，我们出售了密西西比州贝茨维尔的一栋建筑，并获得了约460，000美元的净收益，导致房产销售小幅收益。我们还签署了四处房产的最终买卖协议，将在竣工并入住后收购，预计总投资为9900万美元。

这些投资的预期回报率应为9.1%至9.75%。我们预计将在2026年第三季度关闭其中一处房产，在2026年第四季度关闭另一处房产，其余两处房产将在2027年下半年关闭。这涵盖了我想要涵盖的项目，因此我将把这些内容交给比尔，以提供有关我们本季度财务业绩的更多详细信息。

比尔·门罗，首席财务官

谢谢你，戴夫。让我补充一下我们的资本配置政策的更多细节。首先，正如戴夫提到的那样，考虑到我们新的适当规模股息，我们预计在未来两年内保留2500万至3000万美元的资本，或者，以每年为基础，每年保留高达1500万美元的现金流（债务与资本的比例约为40%）。这将使我们能够每年增加2500万美元的收购或再投资，假设收益率为9%至10%，每年增加0.06至0.07美元的AFFO增长。

随着我们的AFFO从保留现金流中增长，以及Dave讨论的入住率改进，这也使我们的股息能够随着未来盈利的增长而增长。从历史上看，我们每个季度更新股息，但未来我们预计每年更新股息，同时将AFFO派息率保持在约60%至65%。我还想花点时间指出我们在提交的2026年第二季度补充信息中包含的额外披露。

在第8页的对账表中，我们现在包括了可用分配资金（FAD）计算，该计算提供了租户改进、租赁佣金和经常性资本支出的细分。在第14页的投资组合概览表中，我们现在按所有权类型细分了我们的房产-费用简单和地面租赁-对我们新租赁、续订、空置和收购/处置等季度租赁活动的详细审查，以及净租赁、修改的总租赁和总租赁等租赁类型的细分，以及对我们投资组合年度自动扶梯的计算。这些额外披露是对投资者和分析师问题的回应，我们很高兴能够为这些项目提供更高的透明度，并帮助节省问答时间。我将非常简短地回顾我们第二季度的财务业绩，按每股AFFO计算，该业绩仍稳定在0.56美元。2026年第二季度总收入为3120万美元，其中房地产运营费用为590万美元，一般和行政费用为490万美元，利息费用为740万美元。

从运营资金来看，2026年第二季度FFO为1，320万美元，按稀释普通股计算，为0.48美元。调整后的运营资金（AFFO）根据直线租金和股票薪酬进行调整，2026年第二季度总计1540万美元，按稀释普通股计算，为0.56美元。正如我前面提到的，每股AFFO和AFFO均与2026年第一季度相同，但我很高兴更详细地回顾这些财务数据。

我们准备好的讲话到此结束。辛迪，我们现在准备开始问答环节了。

Cindy，操作员

我们现在开始问答环节。要提出问题，您可以在按键电话上按星号，然后按1。如果您使用免提电话，请在按键之前拿起手机。如果在任何时候你的问题已经解决，你想撤回你的问题，请按星号，然后二。此时，我们将暂停片刻以整理我们的名单。我们的第一个问题来自亨廷顿的罗布·史蒂文森。

请继续。

罗布·史蒂文森，亨廷顿分析师

早上好，伙计们。您正在营销的7000万美元资产的占用率是多少？在这里试图弄清楚，如果你出售所有这些，入住率是否会因为这些是高度占用的资产而下降，或者因为其中一些拥有更大的空置率而上升。

Dave Dupuy，总裁兼首席执行官

嘿，罗布，谢谢你的问题。感谢您拨打电话并很高兴您回来。就建筑物的入住率而言，我想告诉你的是，这些建筑中的大多数都是100%入住的。我们确实有一些正在寻找出售的建筑物，你知道，这些建筑物应该会带来相对较少的收益，但这些建筑物都是空的。因此，除了少数（不到五座）市场上空置的建筑物之外，我们正在出售的建筑物都是100%被占用的。

罗布·史蒂文森，亨廷顿分析师

好吧，这很有帮助。然后，比尔，听起来就像你对股息的评论一样，现在是未来的年度审查，而不是季度小幅增长。那是，那是那里的外卖吗？

比尔·门罗，首席财务官

没错.这是我们和董事会每年都会评估的事情。

罗布·史蒂文森，亨廷顿分析师

好吧然后，考虑到您关于保留现金流以推动AFFO增长的评论，你们是否有理由将股息从33美分的水平增加，直到达到最低派息，以便您可以保留尽可能多的资金用于投资？

比尔·门罗，首席财务官

正如我在评论中提到的那样，你知道，我们的目标是AFFO支付率60%至65%。这就是我们将要关注的，你知道，因为我们每年都会评估股息。

罗布·史蒂文森，亨廷顿分析师

好吧最后一个问题，戴夫，就像，在这一点上，你有多舒服等待，看看这里发生了什么，在第三季度与六个行为健康医院？或者你仍然在并行地运行单独的进程，以防万一有些东西在那里失败？

Dave Dupuy，总裁兼首席执行官

你知道，我们是。显然，在过去的一年半里，我们已经。好消息是，在这个过程中，公司表现良好。它已经明显恢复。它可以支付额外的租金。我预计第三季度的租金将比第二季度有所上升。因此，我认为，如果出于某种原因，这笔交易没有继续进行，这为我们提供了一些灵活性。正如您所料，考虑到我们在该行业的关系，我们还有其他人表达了兴趣，并且可能成为潜在的追求者。但我们认为，考虑到买家关注该业务的时间以及在此期间的表现，我们相信这将是该业务的合适买家。和.

延误确实与买家关系不大，而与公司在这些州必须解决的一些监管问题有关，不幸的是，每个州都有自己的规则，每个州都有自己的障碍，你必须克服。所以我认为他们花了很多钱，他们非常努力地工作，事实上，他们的运营团队在入职过程中投入了大量精力。因此我们相信他们最终会成为买家。但好消息是，业务的表现很好，如果他们表现不佳，我们认为其他人可以进来运营业务并成为一名。成为一个，你知道，潜在的替代方案。

罗布·史蒂文森，亨廷顿分析师

好的，谢谢，伙计们。感谢你抽出时间。

Dave Dupuy，总裁兼首席执行官

谢谢你，罗布。

Cindy，操作员

下一个问题来自Piper Sandler的Alexander Goldfarb。请继续。

Alexander Goldfarb，Piper Sandler分析师

嘿，早上好，戴夫。你们早在24年初就解决了全股票补偿问题，但股息是已经存在一段时间的问题之一。随着时间的推移，这一直是电话会议的一个话题。最终让你们现在决定解决这个问题的时候了，而我想也许当你们进行全股票补偿时，也许，你知道，然后评估它。

Dave Dupuy，总裁兼首席执行官

嘿，亚历克斯，谢谢你的问题。你知道，我想起了一句有趣的话，那就是精神错乱的定义是一遍又一遍地做同样的事情，并期待不同的结果。你知道，我们有。我们做了很多伟大的工作。该投资组合继续表现出色。你知道，无论出于何种原因，市场并不合作，就我们的股价而言。而且，你知道，正如你可能猜到的那样，我们和董事会已经考虑了股息。是的。这是一个话题。这是我们每次董事会会议定期讨论的一部分。我们刚刚决定，让我们能够轻松提升业务绩效的唯一方法，这就是我们在这里要做的，就是接受其中的一部分资本，重新部署它，并开始再次发展业务。

所以我想什么都没有。没有任何事件，也没有任何东西可以起到催化剂的作用。就在过去两年里，我们看到该股陷入了这个区间，并认识到我们能够将其拉出的唯一方法就是从增长的角度做一些不同的事情。

Alexander Goldfarb，Piper Sandler分析师

好吧其次，很明显，很高兴听到你对投资组合进行了重新评估，退出了一些资产，重新投入到更好的投资中。所以我们不会觉得过去几年什么都没发生。看来现在你们又掌控了局面。你不是在等待保证。听起来几乎像是如果问题得不到解决，你可能会退出该投资组合。但您能给我们一些关于过去几年租赁情况的评论吗？因为您今天宣布的内容听起来真的很好，而且听起来像是大量活动，应该会让公司处于更好的地位。但与此同时，想必你们在做其他事情之前并不只是等待保证来解决。

因此，也许只是对过去几年发生的事情与今天的声明的一些看法。

Dave Dupuy，总裁兼首席执行官

是的，不，我认为这是需要提出的重要一点。所以我要提到几件事。首先，仅从租赁的角度来看，如果你看看我们在投资组合中纳入的期限是2024-20年和2025 - 2026年，这是我们投资组合中最大的两个到期年。其中一些与我们早期购买的建筑物的年龄有关，你知道，这些建筑物是医疗办公室财产。

你知道，拥有这些建筑四到六年后，租户们就开始翻身了。所以我们度过了重要的岁月。我认为2025年和2026年各有10%以上。我们知道作为一家公司，我们必须表现得更好。这就是促使我们让马克·卡恩斯加入的原因。他在我们钦佩的公司的租赁方面拥有丰富的经验和专业知识。我们相信他可以帮助我们重新启动并从租赁的角度重新参与。

但是，你知道，我们大约一年多前雇用了他，他需要一些时间。占据他的位置，聘请他的团队并获得一些动力。我们今天从租赁的角度看到了这种势头。所以我认为是的。重要的是，我们在过去一年左右的时间里与马克和他的团队一起建立了这些积木。现在好消息是，如果您查看我们剩余20、26以及27、28和29的租赁到期情况，您会发现到期金额要低得多。

因此，我们已经建立了合适的团队，从到期的角度来看，营业额低于前一年。我们的市场上有很好的租赁活动。因此，这种结合确实是一种变化和催化剂，让我们相信92%的入住率是真实的，并且是在酝酿中可以实现的。

Alexander Goldfarb，Piper Sandler分析师

好吧最后一个问题是，在过去，你们每年要做1.2亿、1.3亿，大概企业管理费用和平台是为自大流行以来放缓的大型激进管道而建立的。您觉得头顶上的平台大小合适吗？你觉得太大了吗？或者在您看来，您应该回到增长的角度，使您所处的位置与企业的增长相适应？

Dave Dupuy，总裁兼首席执行官

是的，我认为我们已经找到了合适的团队。我们必须到处添加片段吗？是的，但我认为我们已经做了很多这样的事情。您知道，在过去的两年里，我们在我们的资产管理团队中增加了一些团队成员。我们的租赁团队增加了几名租赁成员。所以我认为我们基本上已经建立了它。当然，我们总是会评估人才，如果我们认为存在A+人才机会，我们就会考虑它。

但为了回答您的问题，特别是围绕G & A的问题，我们认为我们已经建立了能够应对120到150的增长的平台。最终这就是我们的目标，就是回到那里。我们不会在2026年实现这一目标，甚至可能在2027年也不会，尽管我们拭目以待。我的意思是，让我们能够进行更大规模的收购，从而产生更大的收购节奏的部分原因是我们保留的资本的一些复合。

而且，天哪，如果我们的股价中有一些货币来做一些ATM机，那就太好了。但我们将一步一步来。我们必须从分享的角度看到这一进步，我们认为我们会实现这一目标。

Alexander Goldfarb，Piper Sandler分析师

谢谢

Dave Dupuy，总裁兼首席执行官

谢谢，亚历克斯。

Cindy，操作员

下一个问题来自Truist的Michael Lewis。请继续。

迈克尔·刘易斯（Michael Lewis），Truist分析师

谢谢.首先，我想跟进亚历克斯提出的有关入住率的一个问题。92%的目标已经存在一段时间了。感觉就像你在这个演示中把它正式化了，但你知道，是什么让你在什么时候到达那里。对的所以，你知道，你在27、28、29中提到了低出生率。你是否在27年底、28年底达到92%，然后尝试更高，或者，你知道，围绕这个目标有一个时间框架吗？

Dave Dupuy，总裁兼首席执行官

我认为时间表，我们觉得我们最早可以在2027年底达到92%。现在，你知道，获得空间租赁和获得这些空间，以实际产生收入，有。在这两件事之间总是会有一点延迟，但我认为我们可以做到这一点。我以前说过的话，我仍然认为它适用于我们的投资组合。我认为我们的完全入住率在92%到93%之间。所以，你知道，投资组合中总是会有一定程度的占用率，这在很大程度上偏向我们的医生诊所、医疗办公室类型的空间。但我绝对认为，你知道，我们有机会达到92%，无论好坏，并保持在这个水平，甚至超越这个水平。这就是我们非常关注的地方。

我的意思是，考虑到我们还没有足够的资金通过收购实现我们想要的增长。我们引进Mark并扩大资产管理和租赁团队的部分原因是为了真正推动我们核心投资组合的绩效。所以我认为，你知道，一些重大的到期年已经过去，但我们面前仍然有工作要做。而且，从我们的角度来看，好消息是我们正在看到可以让我们实现这一目标的租赁活动。

迈克尔·刘易斯（Michael Lewis），Truist分析师

好吧然后看来，重建是最好的收益，至少平均而言是这样。你知道，只是想知道，你举了一个其中之一的例子，你知道，也许会谈论，你知道，你可以使用多少这样的东西，还有，你知道，这些投机套件的风险回报。

Dave Dupuy，总裁兼首席执行官

所以在重建方面，他们确实有不错的回报。他们有一个额外的优势，那就是这是一栋我们已经拥有的建筑。所以我们了解建筑，了解市场。你知道，权衡，如果有一个权衡之间的重建项目是，当然，现在，你知道，我们试图建立这到我们的收益率的成本或回报。你知道，有一段时间，我们投资的财产，我们没有得到任何回报，除非，你知道，这是不同于收购。

当我们获得某些东西时，NOI在第一天或收购后不久就开始了。所以，你知道，这就是为什么我们通常寻找回报更高的项目。至于试图把这些数字，你知道，我强调的项目，我们所做的最大的重建之一，我们认为这将是一个伟大的项目。今年夏初参加了剪彩活动。这是一个伟大的项目，在拉斐特市场拥有两家强大的运营商。

但我认为，总的来说，这些重建项目，从规模来看，将更像我们所做的其他重建项目--耗资300万至500万美元的项目，要么是全面建筑翻新/重建，要么是部分建筑翻新/重建。而且，你知道，迈克尔，这很难--你知道，我们非常专注于寻找合适的租户和合适的机会来利用和实施这些重建项目。

很难说。我的猜测是，从历史上看，在过去三年里，随着时间的推移，我们正在进行价值1000万到1500万美元的项目。我认为，随着时间的推移，价值1000万到1500万美元的此类项目正在进行是合理的。但很难准确地说，因为其中许多往往是机会主义交易，我们认识租户，他们向我们询问，我们在当前的市场上是否有任何空间或可用性，然后我们考虑做这些项目。

你知道，投机性套房在很大程度上是基于哪些市场繁忙以及我们认为哪些建筑是好项目。因此，目前我们正在开发三座建筑，这些建筑物正在与这些投机性套房项目合作。但同样，它们并不巨大。它们的项目面积从25平方英尺到5，000平方英尺不等，大约相当于常规方式的医生团体实践的规模。你知道，到目前为止，我们已经在基西米市场完成了其中一个项目，这对我们来说效果非常好。

所以，我们要有选择性。我们不会做其中的10件事，但我认为我们会继续做那些我们觉得有很好机会的项目，我们看到了很多流量，我们认为快速上市对赢得业务至关重要。很难量化。但同样，所有这些部分共同作用，在某种程度上推动了投资组合的整体绩效。

迈克尔·刘易斯（Michael Lewis），Truist分析师

好的太好了然后我的最后一个问题是关于收购，对吧？因此，你将获得处置收益，随着时间的推移，股息节省也将到来。你知道，你有一系列开发项目，你将在完成后购买。你知道，你对我们可能看到的所谓投机性收购有何看法？对的你提到了这个管道，你知道，如果你有住院康复管道，但你可能会买什么其他东西呢？

而且，你知道，你认为什么时候会开始扣动其中一些扳机？

Dave Dupuy，总裁兼首席执行官

你知道，我认为我们可以在第四季度开始看到一些额外的收购。你知道，这需要一段时间来确定，然后关闭这些类型的项目。但我认为，如果我们的思维过程是，你知道，你可以在第四季度完成价值500万到1500万美元的交易，然后，你知道，同样地，明年你可以完成2000万到3000万美元的交易。

所以，你知道，我们对我们所做的项目将非常有选择性和非常挑剔。好消息是，我们看到了很多机会，而且我们认为机会将直接出现在我们的球道上--优质房产的高个位数回报率。所以再说一遍，今年年底可能会有5到15个，然后明年还会有20到30个。

迈克尔·刘易斯（Michael Lewis），Truist分析师

太好了谢谢

Dave Dupuy，总裁兼首席执行官

谢谢，迈克尔。

Cindy，操作员

同样，如果您有问题，请按星号然后按1。我们的问答环节到此结束。我想把会议交给戴夫·杜普伊（Dave Dupuy）来发表闭幕词。

Dave Dupuy，总裁兼首席执行官

太好了谢谢你们我们感谢人们对社区医疗保健的兴趣。如果您有任何问题，请一如既往地致电我们。祝你有美好的一天。

Cindy，操作员

会议现已结束。感谢您参加今天的演讲。您现在可以断开连接。

免责声明：此笔录仅供参考。虽然我们努力确保准确性，但自动转录中可能存在错误或遗漏。有关公司官方报表和财务信息，请参阅公司向SEC提交的文件和官方新闻稿。企业参与者和分析师的声明反映了他们截至本次电话会议之日的观点，如有更改，恕不另行通知。